08:53:00
24 июля 2024 г.

Дядю ждать не надо

ЖКХКуда горожанину податься… Ничего не понятно, депутаты все поправки принимают. То, говорят, собирайте собрание, выбирайте компанию, то какие-то сроки продлевают. Совсем запутались жильцы – получается, можно и не спешить? Реформа снова откладывается? Вопросов много.

Чтобы получить ответ на них, мы обратились к руководителю управления Департамента жилищной политики Виталию Акимкину. Вот что он рассказал.

Будет ли новый праздник

Прежде всего, о переносе срока (ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 251 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вызван он тем, что нет еще ряда документов, регулирующих работу коммерческих управляющих организаций. Но это вовсе не отсрочка для жильцов: пока, мол, можно ни о чем не беспокоиться, время еще есть. Беспокоиться надо!

Поясню. В постановлении правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» говорилось, что собственникам до 1 января 2007 года надо выбрать способ управления домом, а также управляющую организацию (если жильцы захотят привлекать таковую), либо создать ТСЖ. Не сделают этого – тогда за них будет выбирать районная управа. Как это будет на практике? В прошлом году тариф на техобслуживание кв. м был порядка 17 руб. (На этот год он пока не определен.) И вот управа объявляет конкурс… Но ни одна компания не откликается: не выгодно. Тогда цена повышается на 10 процентов, назначается новая дата. И снова – молчание. Цена опять повышается, и снова на 10 процентов. …Как долго может идти такой процесс? Никто не знает. Критерий один: сделать тариф привлекательным для компаний. Главное, чтобы конкурс все-таки состоялся. Нельзя же бросить дом на произвол судьбы.

Итак, волею судеб – а точнее, из-за пассивности собственников – плату за проживание диктует им управа по результатам конкурса. Не захотели сами выбирать управляющую компанию, поторговаться с ней о цене, – извольте подчиниться требованиям властей.

Надо сказать, что подавляющая часть москвичей хорошо разобралась в ситуации, – собрания проведены в 25 тыс. домов (из примерно 40 тыс.). Способ управления и управляющая организация ими выбраны. Способов, напомню, три: приглашение частной профессиональной организации, создание ТСЖ (а в ЖСК – силами уже имеющегося кооператива) и, наконец, третий – непосредственное управление, т.е. собственными силами. Последний вариант, честно признаться, проблематичен. Но если в доме всего 3–4 квартиры – почему бы не попробовать?

Что же вносит нового закон № 251? К 1 мая 2008 года жильцы должны не только провести собрание, но и пригласить конкретных управленцев и заключить с ними договоры. А управы – провести конкурсы, если собрания не было или выбор не состоялся. Таким образом, если раньше до 1 января 2007 года надо было выбрать способ управления, а если это не произошло, то после 1 января органы исполнительной власти обязаны по конкурсу определить управляющую организацию, то теперь для того и другого дан один срок: 1 мая 2008 года. К этому времени должна окончательно сформироваться новая система управления многоквартирными домами. А Госдума может наполнить праздничный день 1 мая еще одним содержанием: сломан последний барьер административно-командной системы, завершилась, наконец, злосчастная реформа жилищно-коммунального хозяйства.

Ну, а если без шуток, подчеркну: не бездействуйте!

«Мертвые души» недвижимости

Будем объективны – жесткие сроки указаны, но власти (даже не жильцы!) и сами еще не готовы к такому переходу. Необходимый пакет нормативно-правовых актов, регулирующих сферу управления многоквартирными домами, пока в полном объеме не утвержден. При этом речь идет как о федеральных, так и городских документах. Каких?

Начнем с федеральных. Не утвержден порядок определения состава общего имущества. А ведь это – основная часть и предмет договора управления! Со своей квартирой жилец справится сам, а чтобы поддерживать порядок в подъезде, обеспечить бесперебойную работу лифта, других инженерных систем – для всего этого и надо провести учет такого имущества. Пример. В доме есть подвал. Чья это собственность? Жильцов? Города? Неизвестно. Документация отсутствует. Между тем, управляющая компания может внести уход за ним в договор и заставить людей платить за это. Или произвольно увеличит площадь кровли. Впишет несуществующие задвижки. Все это – «мертвые души» недвижимости. Но под них очень удобно списать деньги.

В Москве такое описание имеется лишь для десятой части домов – 4 тыс., да и то лишь в части помещений общего имущества. Но оно необходимо для всех конструктивных элементов, всех инженерных коммуникаций. Надо знать не только их принадлежность, но и характеристики, состояние, чтобы компетентно разговаривать с управляющей компанией. Такого описания (утвержденного органом исполнительной власти) пока нет.

Городские акты. По ЖК РФ бюджетные средства на содержание и ремонт общего имущества должны поступать непосредственно, минуя ДЕЗ, потребителям услуг: либо в ТСЖ, либо жильцам (в виде субсидий на их персонифицированные счета), либо управляющей организации. Согласно постановлению правительства Москвы от 17 января 2006 года № 9 «Об организации управления многоквартирными домами», порядок такого финансирования должен был появиться еще к 1 марта прошлого года. До сих пор его нет.

Не выработаны основные принципы, согласно которым жильцы должны выбирать управляющую компанию, оценивать ее деятельность. Речь идет о квалифицированности ее работников, технической оснащенности, финансовой устойчивости. Еще в том же постановлении № 75 за прошлый год было сказано, что управляющая компания должна разместить на безотзывном депозитном счете определенную сумму денег – как гарантию того, что в случае ее разорения или просто возникновения аварийных ситуаций жильцы не пострадают.

Нет и рекомендательного реестра надежных компаний (рекомендаций правительства Москвы!), который помог бы сориентироваться жильцам в новой ситуации. Отсутствует, иными словами, важный фактор защищенности людей в части выбора организации, которой они могли бы доверить свой дом.

Надейтесь на себя

В настоящее время в Москве работает примерно 150 частных управляющих компаний. Они обслуживают до тысячи домов. Пока могу поделиться первым впечатлением – обслуживание там лучше, чем было при ДЕЗах. Жалоб меньше. Да и сами люди в таких домах стали бережнее относиться к общему имуществу. Но для серьезных обобщений время еще не пришло.

Но здесь сразу возникает парадокс: мы призываем жильцов к активности, грозим какими-то санкциями, а между тем сами медлим с решением ряда вопросов, относящихся к частному обслуживанию.

Как же быть? Нисколько не оправдывая медлительность чиновников, хочу все-таки обратиться к москвичам: не ждите 1 мая следующего года! Собрания можно проводить уже сейчас, и в меру своих возможностей, своей осведомленности, своей активности – сделать ответственный шаг: поискать управляющую компанию. Как? Да просто поговорите с соседями в районе, которые уже пригласили УК. Устроит качество, цена – заключайте с ней договор.

Нет ряда нормативных документов? И не ждите. Вот описание общего имущества. Собственники совместно с управляющей организацией могут самостоятельно составить и утвердить на общем собрании состав общего имущества, а потом его только уточнить – после выпуска городского нормативно-правового акта. Но, даже имея на руках не вполне совершенный документ, вы сможете более уверенно и грамотно подписывать соглашение с компанией. Будете знать, за что платите деньги.

Не поступают бюджетные дотации? Но есть примеры, когда жильцы – через префектуры – добиваются и этого. В общем, действуйте!

Не подписывайте приговор

Хотя частное обслуживание занимает в Москве еще ничтожную долю, но возникли проблемы, которые, видимо, со временем станут массовыми. Со стороны управляющих компаний – недовольство ограниченными сроками, на которые их выбирают жильцы. По ЖК РФ – от года до пяти лет. Их не только год не устраивает, но мало и пяти. Аргументы: обслуживание домов требует немалых инвестиций, доходность же невысокая. Вложим деньги в дом – а потом не успеем вернуть. Достанутся конкурентам.

Согласен: время небольшое. Тем не менее, мой совет компаниям: а вы на первое время особо не вкладывайтесь. Обеспечьте в доме пусть и традиционное, но надежное и качественное обслуживание. Оценят его люди, наладите с ними контакт – они сами не захотят отпускать вас. Тогда можно будет рискнуть и на большие вложения.

И в то же время совет жильцам: не заключайте первый договор больше, чем на год. Будьте осторожны. Год – срок достаточный, чтобы убедиться, что не ошиблись. После этого примете более обдуманное и аргументированное решение – иметь ли с этой компанией отношения в дальнейшем или попытать счастья с другой.

Возражения жильцов: непомерно громоздкий договор – 32 страницы! Да кто же его осилит? Нужен более компактный и доходчивый документ.

Нельзя. В Германии каждый собственник тоже подписывает договор с управляющей компанией. Так вот, в нем – 80 страниц! Там прописаны все отношения в доме, рассказано, кто и как будет решать все задачи управления. И все обстоятельно, детально. Тем не менее, каждый человек вникает, разбирается. В чем-то сомневается – идет к юристу. Как иначе? Подписывая договор, он доверяет имущество чужим людям. Разве это не его кровный интерес?

Наша боязнь «бюрократических» актов – это, по сути, неумение ценить свою же собственность, свои деньги. Ведь любую неточность или «скороговорку» компания сможет трактовать в свою пользу. В результате будете платить лишнее или мириться с плохим обслуживанием. А то и вообще можете расстаться со своей квартирой. Ничего ведь не стоит компании вписать в договор пункт, что за такую-то провинность вас выселяют из дома. А вы, не читая, подпишетесь под этим. И никакой суд тогда вас не защитит. Сами согласились.

Тем не менее, учитывая малый опыт собственнических отношений в нашей стране, неопытность людей в защите своего имущества, мы подумаем, как сделать его более доходчивым. Но не могу не сказать: привыкайте к новым документам, вникайте в новые термины. Может, тогда для вас будут более ясны реалии нынешней жизни. Быстрее привыкнете к тем социально-экономическим переменам, которые произошли в ней. И лучше поймете их.

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация