Продавец уже не боится заемщика
Еще недавно, когда цены на столичные квартиры стремительно росли, многие заемщики с трудом подбирали себе жилье. Одна из причин – продавцы не желали связываться с ипотечными деньгами. Ситуация на рынке изменилась. Как сейчас относятся продавцы недвижимости к ипотечным средствам? Каковы особенности продажи квартиры заемщикам?
«Ипотечники» – покупатели реальные
– Сейчас продавцы рассматривают любых покупателей, – комментирует ситуацию на рынке недвижимости руководитель АН «Лаурел» Ирина Радченко. – Ведь рынок вошел в период стабилизации. Когда шел рост цен, продавцы воротили нос от «ипотечников», а сейчас рады всем.
– Если у продавца не было негативного опыта общения с заемщиками, ему все равно, чьи деньги он получит: личные сбережения покупателя или средства банка, – считает директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. По ее мнению, у «бывалых» продавцов есть отличительная черта. Они могут усложнять сделку, выдвигая свои требования, основанные на предыдущем опыте. Поэтому задача риэлтора – объяснить своему клиенту-продавцу, что в ипотеке ничего страшного нет, а процедура оформления сделки мало чем отличается от обычной.
К тому же, у продажи квартиры «ипотечникам» много плюсов. Основной состоит в том, что люди, приобретающие жилье с помощью банковских кредитов, – «живые» покупатели. Столичная статистика говорит о том, что приблизительно 70% сделок совершается с использованием ипотеки, 20% приходится на различные «альтернативы», и только 10% покупателей приходят непосредственно с деньгами.
Но риэлторы и брокеры утверждают, что все зависит от ситуации на рынке. При тех же требованиях банкиров к приобретаемому жилью, что и сейчас, в период роста цен ипотечный покупатель был менее «интересен», чем обычный. В основном, потому, что участие банка затягивало сделку иногда на две недели. К тому же у продавца возникали дополнительные хлопоты по сбору документов. В тот период, когда практически невозможно было провести альтернативную сделку, а все, кто располагал средствами, вкладывали их в недвижимость, продавцы отдавали предпочтение покупателям со свободными деньгами.
Но и сегодня продавцу надо знать, с каким банком стоит работать. Условия по организации сделки не во всех банках одинаковые. Поэтому руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Игорь Капустин советует перед тем, как продавать квартиру ипотечным заемщикам, обратиться к риэлторам, чтобы сделка была грамотно организована и проведена.
Минусы или опасения?
По мнению руководителя отдела ипотечного кредитования компании «ЕвроГруп Девелопмент» Яны Сосоревой, некоторые «минусы» ипотечных сделок для продавцов можно перевести в разряд опасений. А чаще всего люди опасаются, не разобравшись в сути проблемы.
ОПАСЕНИЕ 1
Продать квартиру всегда нужно быстро. Поэтому отдается предпочтение клиенту со 100% оплатой в течение одной–двух недель. Банк рассматривает условно два пакета документов, один – по заемщику, второй – по квартире. Если документы по заемщику не одобрены – не имеет смысла искать квартиру, чтобы не получилось так: люди выбрали квартиру, посмотрели, внесли аванс, а банк отказывает в выдаче кредита заемщику. Потеряно время (и продавца, и покупателя), растрачены нервы, и вся проведенная работа пропадет зря, как и внесенный аванс за квартиру, который чаще всего по договору не возвращается.
Совет продавцу. Поинтересоваться у потенциальных покупателей, получено ли одобрение на выдачу кредита. Обычно люди подбирают квартиру, когда документы по заемщику уже одобрены и остается собрать документы по квартире. Но не факт, что квартира полностью устроит банк. Надо помнить, что обычно не кредитуются пятиэтажки, которые идут под снос, а также ветхие дома, в том числе и с деревянными перекрытиями.
ОПАСЕНИЕ 2
Юридический отдел любого банка очень тщательно проверяет квартиру, на которую выдается кредит, потому что данная квартира будет обременена залогом банка. В случае, если клиент не сможет выплачивать кредит, банк взыщет эту квартиру. А если документы окажутся не в порядке, то и взыскать квартиру невозможно.
Банк запрашивает дополнительные документы, которые для обычной сделки не нужны. А это лишние денежные расходы и затраты времени. К тому же, вдруг банк не одобрит квартиру?
Совет продавцу. Можно отказаться от сбора этих документов. В таком случае за него это может сделать покупатель, представители банка или риэлторской компании. Для этого достаточно на кого-то из них оформить доверенность на сбор документов у нотариуса.
ОПАСЕНИЕ 3
Во многих банках кредит будет выдаваться с некоторыми условиями. Банкирам будет удобно, если сделка пройдет с использованием депозитарной ячейки самого банка, что существенно облегчит контроль. Продавца это может не устраивать, если он имеет счет в другом банке или проплата его квартиры должна пройти в другом банке. Тогда ему придется перевозить полученные средства из этого банка в свой или переводить «безналом», заплатив дополнительную комиссию. Также банк может настаивать на определенной форме договора, которая может не устроить продавца и т.д.
Совет продавцу. Но не все банки создают такие ограничения. Многие банки, работающие с ипотечными кредитами, готовы обсуждать вопросы по организации сделки.
ОПАСЕНИЕ 4
В том случае, если квартира находится в собственности менее трех лет, сумма, полученная продавцом, превышающая один миллион рублей, облагается налогом на доходы физических лиц. Как правило, для оптимизации налогообложения в обычных договорах купли-продажи указывается сумма менее одного миллиона рублей. А если банк выдает кредит на 70% от стоимости квартиры, а квартира стоит 100 000 долларов, сумма кредита составит 70 000 долларов. Тогда в первом случае, если указать 37 700 долларов (один миллион), сумма кредита не будет более 26 500 долларов, то есть существенно снижается. В данном случае такая схема не подойдет покупателю.
Совет продавцу. Соглашаться на указание полной стоимости квартиры и платить налоги. Очень повезет, если банк кредитует, исходя из стоимости независимого оценщика. В документах независимой оценки может быть указана и меньшая стоимость квартиры.
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Вице-президент ГРМО, директор АН «Теремок» (г. Пушкино) Константин Манченко:
– Года четыре назад отношение продавцов квартир к продаже жилья по ипотеке было негативным. Во-первых, время проведения сделки и, соответственно, получения денег продавцом занимало несколько месяцев. Во-вторых, спрос на жилье значительно превышал предложение, цены были разумными, и квартиры продавались, как «горячие пирожки». В-третьих, при продаже через ипотеку требовалось больше документов, сбор которых был просто оскорбителен для продавцов жилья (например, справки из нарко- и психдиспансеров). В-четвертых, многих продавцов пугал механизм получения денег за продаваемое жилье. Договор подписан, а деньги – потом, да еще не наличными, а через ячейку. И самое главное, пугала уплата налога с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. В договорах прописывалась реальная рыночная стоимость квартиры, а более половины продавцов имели жилье в собственности менее трех лет.
Времена изменились. Жилье стало более дорогим, спрос упал, некоторые ипотечные программы допускают указание цены до 1 000 000 рублей, упростилась и значительно ускорилась процедура проведения сделки.
Руководитель ипотечного центра Брокерского дома «Золотые Ворота» Игорь Филатов:
– Купля-продажа с использованием кредита гарантирует для участников максимальную безопасность, так как все этапы сделки отслеживаются третьей независимой стороной – банком. За счет дополнительных гарантий банка продавец получит полную стоимость продаваемого объекта, причем он видит эту сумму еще до оформления сделки. Продавец также может выбрать любой вариант расчетов: безнал, ячейку или аккредитив.