18:43:52
24 июля 2024 г.

Не прятать шпаги!

Жилищные программыНе в самой богатой стране мира собственников больше всего! Бесплатная приватизация жилья, разрешенная соответствующим законом о приватизации жилищного фонда в РФ 1992 года и продленная до 2010 года, дала россиянам весьма соблазнительные возможности «виртуального» обогащения, нисколько… не обогатив их. Квартиросъемщиков (или «нанимателей», как их именует закон) становится все меньше. Но почему же люди так и не поняли, в какую ловушку себя загоняют? Не оценили всех прав, которые дает им статус нанимателя?

Об этом мы беседуем с профессором Высшей школы экономики, доктором политических наук, экспертом Фонда «Новая Евразия» Еленой Шоминой.

Считать «по головам»

– Собственниками уже стали 80, а то и больше процентов россиян. А еще через три года мы все, наверное, станем домовладельцами. Откуда это массовое ослепление? Уж не заинтересованы ли в нем городские власти – с целью скинуть с себя заботы о капремонте? Иначе чем объяснить столь слабую контрпропаганду против приватизации? Ведь, в конце концов, она невыгодна и самому городу – тот теряет значительную часть принадлежащей ему недвижимости.

– Я не разделяю мнения о «злокозненности» властей. Непрофессиональная социальная агитация (а она необходима не только в жилищной политике), неумение пропагандировать позитивные шаги в период серьезных перемен – это вообще наше слабое место. Но я хочу сказать о другом. Конечно, бесплатная приватизация (по-моему, в ней все дело) охватила огромную массу населения, но не такую уж большую, как вы утверждаете. Собственников у нас гораздо меньше, чем показывают цифры.

– Статистика, Елена Сергеевна…

– Вопрос надо поставить иначе: о доле жителей России, приватизировавших свои квартиры. Недавно – в рамках проводимой совместной российско-польской программы по поддержке прав нанимателей жилья – я была в Перми. Поинтересовалась в соответствующем департаменте, сколько у них собственников и квартиросъемщиков. И получила неожиданный ответ: «Не знаем. Можем только назвать площади, переданные в собственность». А если учесть, что на единицу приватизированных площадей приходится гораздо меньше жителей, нежели на государственные или городские метры, то цифру собственников надо значительно скорректировать в сторону уменьшения. А вот число квартиросъемщиков увеличить. На сколько? Такой статистики, к сожалению, нет. Ведь сказано же: российские чиновники ведут учет только по площадям, но не по людям.

– А каково соотношение собственников и нанимателей в разных странах?

– Я приведу только некоторые примеры. В Австрии – 50 на 50, в Германии – 42 и 58, в Швейцарии – 30 и 70. При этом больше всего нанимателей – до 90 процентов – в больших городах. Например, в столицах: Берлине, Вене. Собственность главным образом находится за городской чертой. Сами же горожане выбирают статус нанимателей – правда, кто-то живет в роскошных апартаментах, принадлежащих частному домовладельцу, а кто-то в социальном арендном доме. Но и те, и другие – наниматели!

Не хочу быть собственником!

– Может, наши наниматели просто не знают всех своих преимуществ?

– Скорее всего. Ведь их социальная защищенность гораздо выше, чем у собственников. Сейчас и те, и другие, по сути, уравнены в правах. Но так будет не всегда. В конце концов, собственникам надо будет платить рыночный налог на недвижимость, а он обещает быть немаленьким – в зависимости от качества жилья, уровня обслуживания, расположения и т.д. Во-вторых – нанимателям не надо проводить капитальный ремонт в доме за свой счет. За них это сделает домовладелец – город.

– Но сейчас такой ремонт практически не делается ни для тех, ни для других.

– Дайте срок… И еще один важный факт: квартплата. Пока она одинакова – что для нанимателей, что для собственников. Неполная. Часть расходов город берет на себя. Он контролирует любое ее повышение. Что касается нанимателей муниципальных квартир, так останется и в дальнейшем. Не то – собственники. Уже сейчас они в ряде случаев определяют ее размер. Как правило, он выше городского. И еще. Город контролирует качество и ассортимент услуг, которые он предоставляет нанимателям. Будет ли так с собственником – еще вопрос.

– Не скажите… В США, я знаю, у нерадивого домовладельца могут отнять его недвижимость, а то и вовсе посадить в тюрьму, если он вовремя не починил крышу в доме.

– Так не везде. Организации типа нашей Мосжилинспекции существуют во многих странах. Однако возможности у них разные. Я знаю, например, ряд случаев, когда ограничиваются просто штрафами по отношению к хозяевам домов, но уровень обслуживания – грязные лестницы, залитые подвалы, протекающие крыши – как был плохим, так и остается. Есть и другие примеры – та же Рига. Уже в этом году по решению суда были серьезно оштрафованы частные домовладельцы, плохо заботящиеся о своей недвижимости.

– Хозяину дома дешевле заплатить штраф, чем сделать в доме ремонт?

– Мотивы могут быть гораздо тоньше. Ведь наиболее распространенное законодательство по отношению к домовладельцам – это все-таки ограничение арендной платы за жилье. Хозяин дома, конечно, вправе повышать ее, но во многих странах не больше, чем на 5–7 процентов в год от предыдущего периода. Причем, уже живущей семье. Придет новый клиент – с ним, конечно, можно заключить договор на новых условиях. Но как избавиться от старого? Выселить его запрещает закон. И тогда домовладельцы идут на самые изощренные меры. Например, подселяют в соседние квартиры асоциальные элементы, с которыми невозможно находиться рядом, и прежние квартиросъемщики просто счастливы покинуть насиженное жилище. Или – как я сказала – домовладельцы идут буквально на акты вандализма по отношению к собственному строению, отказавшись от его ремонта, т.е. фактически разрушают дом. Лишь бы выкурить из него старых жильцов. Более высокой арендной платой они компенсируют будущие работы.

– Есть еще преимущества у наших нанимателей, кроме отсутствия налога на собственность, меньшей квартплаты и ремонта за счет города, о которых уже шла речь? И в самом деле, люди не знают…

– Городу принадлежит не только квартира, но и часть имущества в ней. Треснула ванна, отказала электроплита, раскололся унитаз, короче, вышло из строя любое инженерное оборудование квартиры – его должен заменить домовладелец. Не только купить, но и поставить. Здесь, кстати, становится актуальной и другая тема – необходим доброжелательный диалог между нанимателем и городом. Тот же социальный маркетинг. Не будет его – квартиросъемщик будет наплевательски относиться к оборудованию квартиры. Он и ванну запустит, и из туалета сделает свинарник. Знает, что все равно через какое-то время ему по закону поставят новые приборы.

– Пока не ставят.

– Да, сейчас, по сути, никакого различия между собственником и нанимателем нет. Не созрели еще для этого. Но со временем – с введением рыночного налога на собственность – эти две формы проживания людей будут расходиться все дальше и дальше. Что касается нанимателей – повысится ответственность города за принадлежащее ему имущество. Короче, весь ремонт внутри муниципальной квартиры ляжет на бюджет. Собственник за все будет расплачиваться сам: он владелец всего в своей квартире. Выедет из нее – теоретически может прихватить с собой даже ванну. Имеет право. А нанимателя муниципальной квартиры город еще долго будет «опекать». Но и квартиросъемщикам нужно быть настороже! Ведь придет время, когда появятся частные домовладельцы. А они, естественно, не захотят содержать дома себе в убыток. Так произошло в Латвии, где, как известно, прошла реституция. Так вот, новые хозяева подняли стоимость проживания в два с половиной раза. Не можешь платить? На улицу! И все это, заметьте, – по закону.

– Хотел спросить о ЖК РФ. Не считаете ли вы, что он в основном защищает права собственников? Нанимателям там посвящена всего одна глава, которая при этом не учитывает все возможные случаи найма квартиры, а ограничивается лишь социальным? Не ущемляются ли этим права нанимателей?

– Но мы не можем задействовать даже старые законы. Есть в доме 15–20 квартиросъемщиков, объединитесь, создайте свой союз, выберете главного, и пусть он отстаивает ваши права в административных органах района, округа, города. А если в доме создается ТСЖ, обязательно добейтесь, чтобы ваши интересы были представлены! Я всегда рекомендую ввести в правление ТСЖ представителя квартиросъемщиков: они же ваши соседи! И город – как домовладелец – должен защищать их. И в частности, когда речь идет о квартплатах. В ряде стран Запада, где существует смешанная форма проживания – собственники и наниматели – государство доплачивает нанимателям до той суммы, которую определили собственники. Так происходит, например, в Польше. Правда, городские власти могут опротестовать повышение, если посчитают, что эти расходы не оправданы (например, на фонтан в центре холла). Бывало и такое.

Просчет «железной леди»

– Вы очень кстати подняли вопрос о нанимателях и собственниках. С кем из зарубежных жилищников ни поговоришь, одно мнение: абсурд! Не могут они жить в одном доме. Неужели такое все-таки встречается в Европе?

– Встречается. Я уж не говорю о бывших социалистических странах, но такое же положение в Англии. Там тоже раньше не было собственности на отдельные квартиры в муниципальных домах – она появилась лишь с приходом Маргарет Тэтчер, взявшей курс на «жесткий капитализм»: приватизировать все, что можно. Так, в середине 80-х в домах и появились две категории жильцов: собственники и наниматели. До этого там было только муниципальное жилье, причем невысокого качества, – ведь после войны надо было срочно обеспечить квартирами миллионы людей. Хочешь иметь собственность – строй коттедж. Сама приватизация была продуманной, дифференцированной: чем дольше человек жил в своей квартире, тем меньше за нее выплачивал. Но всех задач она не решила. Проблема содержания жилья у новоявленных, хотя небогатых собственников в Англии столь же серьезна и актуальна, как у нас. Этот вопрос постоянно дебатируется в английском парламенте. И государство вынуждено выделять средства на содержание и ремонт квартир большой категории граждан.

– Вообще в России существует такая иллюзия: там, на Западе, все собственники квартир. Все домовладельцы.

– Нет, это не так. Их не так много. Значительно больше съемщиков жилья. Как квартир, так и отдельных коттеджей. Причем в городах существуют и дорогие «доходные дома», которые приносят своим домовладельцам ощутимую прибыль, и дома социальные. Последних больше в богатых странах. Что понятно: ведь социальное жилье – а оно всегда дотационное – надо содержать. А у государства на это денег всегда не хватает.

– В Швеции законом запрещено приватизировать квартиры.

– По-моему, разумно. Слишком важная это социальная категория, чтобы город лишился всех рычагов влияния на нее. Хочешь иметь собственное жилье – строй домик в сельской местности. Хотя есть случаи, когда муниципалитеты продают свои дома целиком частному домовладельцу. Впрочем, против этого активно выступают жители вместе со своим Союзом квартиросъемщиков, который весьма активно защищает их права. И добиваются успеха.

– Бесплатная приватизация – это ноу-хау России?

– За все страны отвечать не могу, но, насколько мне известно, только Россия была такой щедрой. Даже в бедном Узбекистане квартиры выкупали за деньги. Небольшие, со значительной рассрочкой, но выкупали. А когда, кстати, и эта сумма оказывалась неподъемной, собирали деньги всей «махаллей» (аналог наших ТОСов) – скидывались соседи в доме и помогали семье выкупить квартиру. Денег в бюджет поступило не так много, но у государства была другая задача. Возмездная приватизация – какую бы сумму ни платили за квартиру – лучший путь воспитать собственника. Словами да призывами ничего не добьешься.

Капитализм с человеческим лицом

– Слышал, что за рубежом есть специализированные социальные дома, квартиры в которых не подлежат приватизации.

– Есть. Но здесь я хочу сказать, что понятие «домовладелец» там гораздо шире, чем принято думать. Да, хозяин многих многоквартирных домов – муниципалитет. Но владеть домами могут и банки, и страховые компании, и специализированные риэлторские фирмы. Кроме того, многоэтажные социальные дома могут принадлежать всевозможным социальным институтам – различным инвалидным организациям (что мы видели в Норвегии, их планировка, понятно, соответствовала контингенту жителей), благотворительным организациям, фондам помощи бездомным или малоимущим, церкви и, наконец, просто ассоциациям граждан. «Социальные домовладельцы» – в Англии это, кстати, официальный статус, утвержденный правительством страны. Не могу не вспомнить одно из ярких впечатлений: стою наверху ливерпульского храма, а у его подножья аккуратненькие кварталы 3- и 4-этажных зданий с двориками. Все они принадлежат приходу – еще с XIX века.

– Церковь – понятно. Но фонды малоимущих – и домовладельцы? Как совместить?

– Одна из главных задач социальных организаций – расселить неимущих граждан. Вот они ее и решают. Но понятно, с помощью государства. Оно и предоставляет им преференции. Формы всевозможные – прямая финансовая поддержка, снижение или отсутствие налогов, помощь на займы в банках. Между прочим, хотя в конституциях ряда государств не оговорено право граждан на жилье, но на деле они им помогают.

– Капитализм с человеческим лицом?

– Без социалистических, скорее, социальных элементов не может существовать никакое общество. Я расскажу об опыте Англии, поскольку с ним наиболее хорошо знакома. Эта страна всячески помогает социальным домовладельцам: выделяет земли под строительство «неприбыльных домов» по более низким ценам, дает гранты. Кстати, бывали случаи, когда граждане выносили решение – перейти от муниципального домовладельца к социальному. Причина: государство дает тому деньги на содержание жилья и его ремонт. Квартплата там ниже рыночного уровня.

– Немножко подробней об ассоциациях граждан. Это что-то вроде нашего ЖСК? Они тоже могут рассчитывать на преференции? Кстати, мы недавно писали о таком опыте в Саратове. Есть такие примеры и за рубежом?

– И давние. Объединяется группа граждан, обращается в муниципалитет, и тогда банки дают деньги под меньший процент и на больший срок, а гарантом в этом случае выступают городские власти. Банк не проигрывает – ведь отсутствие риска тоже своего рода прибыль. В Польше (где мы работали совместно с фондом «Новая Евразия») столкнулись с таким примером: проценты банку берет на себя государство. В Бельгии инициатива жителей поощряется тем, что для них снижается ряд налогов. Нередки случаи, когда ассоциации граждан освобождают от всех местных налогов. А что касается содержания и ремонта домов в странах ЕС, то есть примеры, когда жильцы всего лишь одного из них обращаются в этот союз, сообщают, что их жилище не соответствует принятым в Европе стандартам, и им выделяют деньги. На один дом! Столкнулись с этим недавно в Польше. Финляндское впечатление: здесь внешне ни за что не определишь, социальный это дом (где живут малообеспеченные люди) или коммерческий. Нам сказали, что это государственная задача – исключить из лексики такое понятие, как «бедные кварталы». Все города должны быть красивыми. Содержание домов – приоритетная задача муниципалитетов.

– Как раньше писали: «а что за фасадом»?

– Конечно, по своим потребительским свойствам социальные дома отличаются от коммерческих, там скромнее квартиры, менее удобная планировка, но что касается содержания домов, управления ими – различий нет. Город одинаково заботится и о тех, и о других.

– Иными словами, о своей собственности.

– Безусловно. Мы с вами говорим незадолго до моей поездки в Бельгию – там состоится весьма представительная Международная конференция, посвященная социальному жилью, защите прав нанимателей. Вообще помощь малоимущим гражданам в их жилищных проблемах (особенно с принятием в ЕС новых стран) для Европы сейчас один из важнейших вопросов. И по мере возможности она его решает.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ

Шомина Елена Сергеевна – автор пяти популярных книг и брошюр по жилищным проблемам, и еще около ста различных публикаций на эту тему. Выступает с просветительскими лекциями по всей России. Изучая различные аспекты жизни квартиросъемщиков, формы защиты их прав, объездила чуть ли не полмира. Хобби: собирает макеты-сувениры домиков – из фарфора и стекла, керамики, дерева, камня и лавы. А на вопрос: «Какой город любите больше всего?» – отвечает неожиданно: «Солнечногорск Московской области. Я там выросла – в Доме художников, на берегу озера Сенеж».

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация