Заступимся за доступное
Думаю, что непонимание возникает, прежде всего, потому, что участники программы «Молодой семье – доступное жилье» (МСДЖ) плохо знают соответствующие нормативные документы и не осведомлены об истинном положении вещей. Хотя, вступая в подобные отношения с городом, все это необходимо изучить.
Вопрос № 1
– Почему вместе с пятью процентами годовых берутся еще пять за оформление договора?
– Напомню, что в рамках программы МСДЖ предусмотрено два способа покупки жилья у города (не считая приобретения квартиры на рынке с помощью субсидии): по договору купли-продажи с рассрочкой платежа или использованием ипотечного кредита. Как правило, проблемы в основном возникают по первому варианту, когда речь заходит о процентах, которые берут «за оформление».
Советую прочитать постановление правительства Москвы от 2 марта 1999 года № 149 «Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы» (в ред. постановлений правительства Москвы от 26.09.2000 № 765, от 28.09.2004 № 654-ПП, от 28.06.2005 № 471-ПП), распоряжение правительства Москвы № 1467-РП от 18 августа 2003 года «Об организации управления жилищным фондом города Москвы в рамках московской программы «Молодой семье – доступное жилье», распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы № 462 от 4 августа 2004 года «О выполнении постановления правительства Москвы «О порядке списания части долга участникам московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2003–2005 гг. за предоставленное по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилое помещение при рождении в их семьях детей» и № 668 от 6 июля 2006 года «О списании части долга участникам московской программы «Молодой семье – доступное жилье». В документах говорится о том, что правительство Москвы делегирует ГУП «Московский городской центр арендного жилья» право от лица города не только заключать договоры, но и контролировать поступление платежей в бюджет, отслеживать нарушения, судиться, отселять неплательщиков, готовить расчеты и документы на списание долгов в случае рождения детей, управлять «молодежными» домами и так далее. Еще два года назад за эти услуги Центру арендного жилья разрешалось использовать до 10% от ежегодной невнесенной стоимости жилья. Сейчас этот платеж сокращен в 2 раза. Лишь 5% разрешено направлять в Центр, а остальные 5% должны поступать в бюджет города. Общая сумма процентов осталась неизменной. Более того – в редакции постановления № 654-ПП вообще предусматривалось, что в бюджет будут направляться не 5%, а 13%, чтобы город мог хоть частично покрывать инфляцию при строительстве социального жилья.
Заметьте, что ГУП МГЦАЖ – организация не бюджетная, находится на самофинансировании. Но прейскурант на ее услуги утверждается в порядке, определенном в постановлении правительства Москвы от 3 июня 2003 года № 419-ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по осуществлению прав собственника имущества государственных унитарных предприятий, казенных предприятий и государственных учреждений города Москвы». Все – строго в рамках закона.
Любопытно, что при покупке жилья у города с использованием ипотечного кредита ставки кредитующего банка негативной реакции у очередников не вызывают, а это 10,5% годовых, плюс около 1,5% платежи по страхованию. И желающих купить жилье у города по социальное ипотеке предостаточно. Значит, вопрос все-таки не в размере ставок, а в психологии некоторых граждан.
Вопрос № 2
– Почему в рамках программы МСДЖ предлагаются квартиры в отдаленных районах и Подмосковье?
– Интересно, как меняется психология очередников буквально в течение 2–3 лет. Раньше молодые семьи не хотели переезжать в Марьино, потом в Южное Бутово, потом в Кожухово. Сейчас в эти районы люди едут с большей охотой, чем раньше. К сожалению ли, к счастью, но Москва не резиновая – пришел черед застройки более отдаленных свободных территорий. В настоящее время существует проблема: нехватка жилплощади. А ведь есть еще и программа переселения – ее выполнить гораздо сложнее, так как город обязан предоставить новое жилье переселенцам в их же районе проживания.
Напомню, что Жилищный кодекс РФ обязывает субъекты РФ предоставлять в пределах населенного пункта жилые помещения гражданам только по договору социального найма. При предоставлении квартир по договорам купли-продажи территориальных ограничений действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому молодым семьям предлагаются квартиры и вне пределов населенного пункта, т.е. города Москвы. Да и понятие социального жилья не предполагает предоставление дорогого жилья в престижном районе по бросовым ценам. Хотя и социальными домами в европейском понимании такое жилье назвать трудно. Сегодня отдаленные новые районы Москвы и Подмосковья – это современные районы с комфортным жильем и развитой инфраструктурой. Да и цены на квадратные метры в области постоянно подтягиваются к столичным.
Вопрос № 3
– Почему дорожает квадратный метр? Ведь это социальная программа, а не рыночная. Почему в Подмосковье тоже дорого?
– Цены растут потому, что увеличиваются бюджетные затраты на строительство. А в условиях программы зафиксировано, что жилье продается «по себестоимости». При нынешней инфляции она, увы, увеличивается. И никто не станет отрицать, что возвести дом в Подмосковье где-нибудь в чистом поле со всей необходимой инфраструктурой гораздо дороже, чем в городе, где она налажена. Не секрет, что в некоторых районах Московской области новые дома стоят, люди деньги заплатили, а вселиться в них не могут. Администрация этих районов не выполняет обязательства по обеспечению этих домов соответствующей инфраструктурой. Тогда как в Москве таких проблем не возникает. Так, в среднесрочной программе жилищного строительства в городе Москве на 2006–2010 годы (постановление правительства Москвы от 18.04.2006 г. № 268-ПП) заложены огромные средства (более 1 триллиона рублей) именно на строительство инфраструктуры – социально-бытовой, транспортной, инженерной. Причем львиную долю затрат понесет бюджет Москвы, и только 30–40% покроются за счет инвесторов.
И все же соглашусь с тем, что жилье в Москве в том же Дегунино не должно стоить столько же, сколько в поселке Некрасовка или в Балашихе. Именно поэтому сейчас в Департаменте жилищной политики разрабатывается методика, которая позволит дифференцировать цены на жилье, продаваемое с рассрочкой платежа либо с использованием ипотеки. Это будет зависеть, в том числе, и от места расположения квартир. Ближе к центру оно, естественно, станет дороже. В области – дешевле.
Его стоимость также будет зависеть и от года постановки участников МСДЖ в очередь. Если они в очереди давно – цена квадратного метра для них будет минимальной. Тем, кто включен в очередь недавно, придется платить дороже. Новую методику надеемся утвердить в этом году.
Вопрос № 4
– Что делать тем участникам молодежной программы, кто не успел за пять лет накопить на квартиру? Речь идет о тех, кто поселился по договору коммерческого найма в доме на Верхних полях и вступил в накопительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье».
– Что же делать с теми молодыми семьями, которые выбрали вариант договора найма у города на пять лет? Напомню, помимо покупки жилья у города с рассрочкой платежа или с помощью ипотечного кредита молодым семьям предлагается еще один способ – покупка жилья на рынке с оплатой части стоимости квартиры за счет безвозмездной субсидии, выделяемой из бюджета города, и собственных накоплений. Деньги «копятся» в одной из накопительных систем, согласованных с Департаментом. А на период накоплений участникам программы предоставляется на 5 лет жилье на улице Верхние поля, 38, корп. 1.
Если им еще не исполнилось 30 лет, они, по условиям программы, могут продлить договор найма еще на пять лет. Но уж коли возрастной рубеж пройден, и за эти годы на новую квартиру деньги не накоплены, помещение придется освободить. При том заявление, что придется «выезжать в никуда», – от лукавого. Если не хватило финансовых сил, условия программы позволяют из социальной квартиры возвратиться на прежнее место жительства. Участники о том заранее предупреждаются и подписывают заявление, где (снова напомню) сказано, что по окончании срока действия договора найма они обязаны самостоятельно найти себе квартиру на рынке, взять субсидию и освободить занимаемое по соглашению помещение. При этом с очереди их никто не снимает и право на бесплатное жилье за ними сохраняется.
Кстати, для сравнения: когда снимается квартира на рынке жилья, прав у нанимателей практически нет. Хозяин, который впускает в свою квартиру, в любой момент может поднять и без того заоблачные цены или просто выставить за дверь.
В противовес ставки, по которым жилье сдает город, – минимальны и зафиксированы на все пять лет. При этом, если платежи вносятся в срок – за наем, за жилищно-коммунальные услуги, в накопительные системы, – то переживать о досрочном выселении повода нет. Другими словами, получается некий социальный «доходный дом» бюджетного класса, который находится в собственности города. Он пока единственный в столице, но планируется построить еще несколько ему подобных.
Сейчас также нужно иметь в виду, что готовится проект распоряжения департамента, согласно которому мы начнем активно проверять, какие средства молодые семьи накопили, как идет оплата в бюджет города, есть ли просрочки, погашается ли пеня. Мы права участников программы соблюдаем четко, теперь пришло время проверить их обязанности. Недобросовестные будут выселены. С требованием погасить задолженности за наем, ЖКУ. Иначе – суд. И исключение из программы МСДЖ с потерей льгот как на 90-процентную субсидию, так и на покупку жилья в рамках МСДЖ. Соответствующие поправки к ней прорабатываются. Справедливости ради надо сказать, что большинство молодых семей подходят к своим обязательствам серьезно и соблюдают условия участия в программе. Тем более, что город постоянно увеличивает величину субсидии. И сегодня она составляет 78 501 руб. (3000 долларов) за 1 кв. м – беспрецедентная для Москвы сумма.
От редакции:
Что удивляет нас – так это когда людям предлагают приобрести «по дешевке» недвижимость, а они недовольны и хотят, видимо, еще дешевле.
Конечно, всем хочется жить на Арбате или на Пречистенке (и нам тоже). Но ведь надо же реально смотреть на жизнь. Никто не заставляет обитать в приобретенной вами квартире в Подмосковье всю жизнь. (Не самое плохое, кстати, место. Может, мама далеко, и все дело в этом?) Расплатитесь с городом – и распоряжайтесь квадратными метрами, как душеньке угодно. Переезжайте куда хотите, делайте с этой квартирой что желаете: сдавайте, закладывайте, продавайте, меняйте. Московская и подмосковная недвижимость всегда в цене. Так что не прогадаете – это точно. А дешевле уже не будет.