За двумя зайцами – ипотекой и субсидией
Андрею Ванину – 25. Холост. Окончил МИФИ и еще учится на вечернем отделении в экономическом институте. Работает в госучреждении. Недавно приобрел с помощью субсидии и ипотечного кредита квартиру. Готовится к переезду. Впрочем, о своей жилищной эпопее лучше расскажет сам.
Если начать с конца
– Квартира у меня, считаю, неплохая. 43 «квадрата», две комнаты, дом кирпичный. Выйдешь на балкон – деревья ветки к тебе протягивают, птички поют. Микрорайон зеленый, уютный. Детский сад, школа поблизости. Ну, это если в будущем потребуется… А пока основное для меня – удобное транспортное сообщение с Москвой. Остановка маршруток рядом с домом, 20 минут на машине – и метро «Выхино». А если в центр надо – на электричке до Казанского вокзала.
Перепланировку квартиры уже сделал. Капитальные стены, конечно, не трогал, дверь перенес, из проходных изолированные комнаты получились. Каждый сантиметр пытаюсь выиграть.
В основном ремонтирую своими силами. Помогают друзья, родители. Полы вместе с отцом перестелили, электропроводку новую провели – старая чудовищно, вкривь и вкось была проложена. Сантехнику поменял, стеклопакеты поставил вместо склеенных скотчем стекол. Всю квартиру, конечно, сразу не осилить. Отремонтировал маленькую комнату, чтобы можно было переселиться. Надо в родительской квартире брату комнату освободить.
Изучайте законы!
В 1985-м мои родители, едва появился на свет младший брат, встали на очередь. Жили мы тогда в ЗИЛовском общежитии. Вчетвером занимали 18-метровую комнату. Занавеска формально отделяла детскую от спальни взрослых. Когда соседи получили квартиру, нам позволили занять их маленькую комнату, но с очереди не сняли – метров до нормы все равно не хватало. Пока с братом росли, жилищный вопрос особенно не волновал. А когда поступил в институт, стал задумываться, как жить дальше. У меня своя личная жизнь, у брата своя.
Летом 2004-го стало понятно, что стоять нам в очереди еще лет десять. Жилищную проблему обсуждали на семейном совете. Отец говорил: «Давайте подождем, может, еще и дадут…». Мама делилась слухами: будто кто-то из соседей уже получил жилье в новом доме… Я же был убежден: ждать в нашей жизни невыгодно – никто за тебя ничего не сделает. Решил сам заняться жилищным вопросом. Зашел на сайт Мосгордумы, скачал все жилищные законы. Знал, что без знания «статей и параграфов» меня будут гонять из кабинета в кабинет. Изучил азы юриспруденции и пошел в Управление Департамента жилищной политики нашего округа.
Там объяснили: если очень надоело жить в тесноте, то можно получить субсидию и самому купить жилье. Преимущество в том, что квартира в этом случае сразу переходит в частную собственность.
Субсидия предоставляется на недостающую площадь из расчета социальной нормы на человека. Мне могли выдать субсидию на 18 кв. метров. Но в законе отыскался такой нюанс: если люди живут в одной квартире, но при этом имеют отдельные источники дохода, ведут раздельное хозяйство, то их можно считать разными семьями.
Пришел на прием к заму префекта и сказал: «Я представляю семью из одного человека. Поэтому прошу предоставить мне субсидию из расчета 33 кв. метра – как на семью из одного человека». Они удивились, откуда я такой умный взялся, и в итоге согласились…
В мае получил сертификат на субсидию. И тут вдруг понял: мне ведь ничего не светит без дополнительных вложений или кредитных средств.
Начал обращаться в банки. По положению будущий владелец квартиры должен внести первый взнос, и только тогда будет переведена субсидия. Таких денег не было. Оставалось одно – взять ипотечный кредит. Банки же в большинстве своем, страхуя риски, требуют, чтобы сначала покупатель в качестве первого взноса заплатил свои деньги (включая субсидийные), а уже потом выдают кредит.
В трех банках разрешение на ипотечный кредит дали. Но, узнав, что я связан с субсидией, отказали.
Получался заколдованный круг. Почти отчаявшись, услышал, что банк «Возрождение» заключил договор с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, и очередники могут купить квартиру по схеме «субсидия плюс ипотека». Это был шанс!
К тому времени у меня оказалось на примете уже несколько квартир, хотя найти на рынке недвижимости жилье, которое бы устраивало по цене и качеству, очень непросто. Цены росли буквально день ото дня, а, услышав о субсидии, люди отказывались продавать. Говорили: «Мы тут за три дня квартиру реализуем, деньги сразу получим. А сколько времени ваш перевод тянуться будет?». (Забегая вперед, скажу, что они напрасно боялись. Перевод субсидии занял всего две недели, пока оформлялись документы в Москомрегистрации.)
Банку выгодно, заемщику – тоже
С Романом, который продавал «двушку» в Люберцах, мне просто повезло. Он юрист, пытался «войти» в рынок недвижимости и хотел сам понять, что это за схема.
В банке «Возрождение» нам представили ведущего специалиста Светлану Соколову. Она стала моим наставником, все трудности на пути к кредиту мы преодолевали вместе. Я был первым клиентом банка, который собирался приобрести квартиру по новой схеме с использованием субсидии и ипотеки. Все время возникали какие-то непредвиденные ситуации, неувязки, обнаруживались подводные камни, и все вопросы приходилось решать в оперативном порядке.
Сертификат выдается на полгода. У меня как раз подходил к завершению срок его действия: если бы не успел до 10 октября заключить договор купли-продажи, субсидию бы не дали. А повторно ею можно воспользоваться только через два года. Опять подавай заявление на рассмотрение, жди решения… Поэтому нам приходилось торопиться.
Еще одно условие: если договор зарегистрирован раньше, чем выдана субсидия, ее не переводят – считается, будто очередник сам, без помощи города, способен решить жилищную проблему. Мы специально подгадывали время, чтобы не погореть на этом. И еще один не вполне ясный момент: за перевод субсидии берется комиссия – почему-то полпроцента от суммы сделки, а не от суммы субсидии.
Временами было нелегко, но мы все стоически выдержали. Сейчас в банке уже несколько семей получили кредит по такой же схеме. Оказалось, она выгодна и очередникам, и банку. Первоначальный взнос на вторичное жилье – 10% от стоимости квартиры. Но банк получает за счет субсидии больше. Взять ипотечный кредит можно на любой срок – до 30 лет, и на значительную сумму – до $500 000. Разрешается привлекать в созаемщики родственников, детей, даже друзей. И это очень удобно. Моим созаемщиком стала мама. Наших зарплат как раз хватило!
Миллион – это скромно
Субсидию посчитали еще по майским ценам – 37 тыс. руб. за кв. метр, а в июне она выросла. Рассчитываются нормативные суммы субсидии раз в квартал.
Мне причиталось 1 млн. 83 тыс. 69 руб. Когда эйфория прошла, понял, что это не так уж и много. Квартиру в Москве не потяну. Ездил, смотрел жилье в Ногинске, Сергиевом Посаде, Егорьевске. Сначала боялся связываться с ипотекой: и сроки значительные, и выплаты немалые. Но по-другому ничего не выходило.
Квартира в Люберцах стоила 3 млн. 577 тыс. руб. или $135 000. Кредит получил – 2 млн. 494 тыс. 430 руб. на 180 месяцев, то есть на 15 лет. Банковская ставка – 14%. Ежемесячные выплаты – примерно 33 тыс. руб.
Около $2000 ушло на процедуры, связанные с оформлением: пошлину за справки, комиссию банка за рассмотрение заявки – 0,1% от кредита. В банке «Возрождение» берут комиссию, если выдают кредит. В других, как оказалось, процент взимают сразу, независимо от того, какое будет решение.
Банк в обязательном порядке требует подтверждения, что объект залога, то есть квартира, стоит тех денег, которые выданы по кредиту. Оценку заказывал сам, но выбирал только из тех организаций, которые аккредитованы в банке. Обязательное условие: страхование жизни заемщика и созаемщика. Если сумма кредита выше $100 000, то ты обязан пройти медицинское освидетельствование. Поликлинику назначает страховая компания. Сумма моего кредита была меньше – ходить по врачам не пришлось. А комплексное страхование заемщика и созаемщика на год обошлось в 23 тыс. руб.
Обычно при сделках купли-продажи используют банковские ячейки. В моем случае банк открыл аккредитивный счет на продавца, туда и перечислил кредитные средства. По закону субсидия переводится в течение 30 дней после того, как заключен письменный договор купли-продажи и представлены документы о внесении первого взноса. Но, как уже было сказано, перевод субсидии занял всего две недели. На самом деле любая сделка в такие сроки и проходит. Отличие нашего варианта: деньги на счет продавца поступали из двух источников – кредит банка и субсидия.
Предварительно, конечно, составляются условия доступа к этому счету – предоставление зарегистрированного в Москомрегистрации договора купли-продажи.
Есть, конечно, психологический момент. Наши люди привыкли видеть наличные деньги. Продал квартиру – получил стопки денег. А тут Роману выдали бумажку – выписку из счета… Работники банка сразу предложили: «Если хотите, можем перевести деньги на любой счет или выдать наличными. Заказывайте, в какой валюте желаете получить».