Если хобби – лобби
По официальным данным, собственники более 15 тысяч домов выбрали способ управления и почти все высказались за «родную» ДЕЗ. Но вот какова цена этого выбора, насколько он легитимен?
Проделанная работа по выбору способа управления в большинстве случаев юридически несостоятельна. Инициировали ее в основном ДЕЗы, не имея на то права, поскольку они не уполномочены собственниками представлять их интересы. Организовать собрание вправе только собственники помещений. Иное дело, если Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы назначит своим представителем сотрудника управы. Тогда он может инициировать общее собрание в тех домах, где есть доля города. Причина кажется отчасти формальной, но закон надо соблюдать хотя бы потому, что в доме всегда найдется человек, который захочет оспорить принятое решение. И для этого будет иметь все карты на руках.
Одно дело, когда управа дает разъяснения, информирует граждан. Но когда она инициирует собрание, подписывает листок для голосования, а в нем в строке о выборе способа управления стоит «управляющая компания», напротив пункта о выборе управляющей организации указано «ДЕЗ», это означает, что управа лоббирует дирекцию, на что не имеет права по антимонопольному законодательству.
Хотя оценивать действия управ надо взвешенно. В случае, если людям советуют выбрать конкретную организацию по той причине, что ее уже предпочли жители всего микрорайона, и все при этом знают, что управлять группой домов выгоднее, чем одним, управа, наверное, действует правильно.
Подписать, не глядя?
А дальше собственникам рекомендуется принять договор управления, поставив галочку в соответствующей строке, причем о том, что он собой представляет, не говорится. Предлагается прийти в управу и ознакомиться с ним. Я попросил пятнадцать москвичей – жителей из разных районов – сделать это. Только двум из них показали примерный договор управления. В остальных случаях либо чиновников не удалось застать на месте, либо в управе затруднялись, в какой кабинет следует обращаться, либо совсем не знали про такой договор, либо просто нахамили. Это тоже основание для того, чтобы оспорить результат голосования в суде. Получается, такая огромная работа проведена напрасно и ее придется повторять.
Да и сам договор вызывает много вопросов. В нем и в приложениях к нему отсутствуют четко сформулированные механизмы формирования цены, ее пересмотра. К примеру, управа района «Сокол» предоставила собственникам одного из домов примерную смету стоимости обслуживания одного квадратного метра на 18 рублей. Откуда взялась эта цифра, людям объяснить не смогли.
К договору управления должен прилагаться и перечень общего имущества. Он должен быть составлен с участием жителей – вдруг в нем забудут указать какое-нибудь помещение или неточно обозначат его параметры. Да и странно навязывать собственнику перечень его же имущества, не согласовав с ним. Тем не менее, это происходит. Бывает, что этот документ и вовсе не показывают. Считаю, что в нем должен быть указан износ всех элементов дома. Иначе может получиться так, что на требование выделить средства на капитальный ремонт собственникам скажут: простите, ребята, но ваш дом находится в идеальном состоянии. И крыть «ребятам» будет нечем. Они не смогут предъявить перечень с оценкой износа тех или иных коммуникаций.
В договоре не указано, кто представляет жителей в переговорах с управляющей компанией. Если создается ТСЖ, то это инициативная группа, а после выборов – правление. А если ТСЖ не создается? Выполнение договора надо контролировать, иначе какой от него толк. Значит, это должна делать квалифицированная инициативная группа, которая способна если уж не сама проверить правильность расходов, то привлечь аудиторскую фирму.
Впрочем, не надо забывать такие общественные институты, как домком и комитет территориального общественного самоуправления. Отличие между ними лишь в том, что полномочия последнего определены ст. 27 закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ». Иначе говоря, такой комитет на законных основаниях может представлять жителей территории, от которой он избран. Собственники должны поручить участвовать от их имени в переговорах с управляющей организацией. То же самое может делать и домком по поручению общего собрания собственников, но он не является юридическим лицом.
За землю, за волю, за невыделенную долю…
До сих пор не ясно, принадлежит ли жителям земля под их домом в силу закона, без дополнительного оформления? По мнению чиновников, если не проведено межевание и нет акта разрешенного использования (теперь – градостроительного плана участка), значит, она городская. Но ведь земля под домом – это несомненная часть общего имущества дома, которому не требуется специальная регистрация. Одновременно она – часть придомового участка, а он по Земельному кодексу неделим. Да, мы не знаем его границ, но в таком случае и правительство Москвы не знает этого, причем по Конституции оба собственника равноправны. Значит, никакое строительство рядом с домом недопустимо, пока не проведены межевание и кадастровый учет (причем бесплатно, как сказал президент, отвечая на вопросы граждан в сентябре прошлого года). А после этого весь участок становится общей долевой собственностью.
Впрочем, чиновники считают, что московская земля как принадлежала городу, так и должна принадлежать. Госдума спешно рассматривает пять законопроектов, которыми предусмотрены изменения в Градостроительном кодексе, в процедуре резервирования земли, в системе кадастрового учета, причем не в пользу собственников. Их, на мой взгляд, необходимо остановить и как следует обсудить.
Дмитрий Катаев, председатель Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению фракции «Яблоко – Объединенные демократы» Мосгордумы