Входной билет для инвестора
Рынок столичной недвижимости ведет себя крайне непредсказуемо. Понимать это важно тем, кто выходит на него не с целью приобретения жилья для жизни, а для того, чтобы выгодно вложить определенную сумму и спустя какое-то время получить от этого отдачу.
Еще полгода назад можно было утверждать, что подобные инвестиционные намерения абсолютно обоснованы и разумны. В течение нескольких лет рынок демонстрировал необычайный рост цен. Например, этим летом квартиры росли в цене даже не ежемесячно, а ежедневно. Купить жилье для жизни в такой ситуации крайне проблематично – сделки не успевали за ценами. А вот инвестор был в несомненном выигрыше. Все, кто имел возможность вкладывать средства в объекты недвижимости, с успехом это делали.
Все изменилось в октябре. Цены не только остановились, но даже в некоторых сегментах повернули вспять.
Ищите счастья на «первичке»
В связи с этим Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», высказывается абсолютно категорично: инвестировать сейчас ни во что не надо. Состояние рынка не то, чтобы можно было что-то на нем заработать. Покупать недвижимость сейчас надо только в том случае, если она нужна для собственного проживания.
Похожую точку зрения высказывают и другие эксперты. 115–120 тыс. долларов – такова сегодня стоимость самого дешевого жилья на столичном рынке: однокомнатной квартиры на первом этаже 5-этажного дома. Такой показатель можно считать входным порогом на рынок. Приводя этот показатель, Андрей Скопцов, заместитель генерального директора по вторичному жилью АН «Статус», считает тем не менее, что в связи с остановкой роста цен на рынке московской недвижимости вложения частных инвесторов оправданы только в сфере первичного рынка: приобретение квартиры «на этапе котлована» и продажа на более позднем этапе строительства или после сдачи новостройки госкомиссии. Однако надо быть очень внимательным к юридическим аспектам сделки, предупреждает А. Скопцов. И это понятно: важно не оказаться в числе обманутых вкладчиков. Не так много застройщиков придерживаются законодательных норм, регламентирующих порядок приобретения физическим лицом квартиры в доме-новостройке. Как говорят эксперты рынка, преодолевая строгости федерального закона РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщики прибегают к использованию договоров предварительной продажи, к вексельным схемам, которые юридически еще более уязвимы, чем договоры долевого участия.
Сначала в аренду, потом – на продажу
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости», напоминает, что доходность и стабильность находятся в обратной зависимости. При существующей стабилизации цен позиции частных инвесторов идентичны потребительским, поэтому все они заняли выжидательную позицию. Это касается как инвесторов, которые уже вложили свои средства, так и тех, кто собирается это сделать.
Тем не менее, сегодня инвестирование в первичную недвижимость остается прибыльным делом. При одном условии, делает оговорку А. Кудрявцев: если человек является профессионалом на рынке недвижимости. Для непрофессионала весьма сложно оценить будущую доходность и сроки реализации проектов, связанных с недвижимостью. Довольно выгодным является вариант приобретения квартиры для временной сдачи в аренду и последующей продажи.
Вкладывайтесь в коттеджи
Рынок загородной недвижимости Московского региона более стабилен, говорят в компании МИАН. Не ожидается, что объемы спроса и предложения будут подвержены сильным колебаниям в ближайший год. На октябрь 2006 г. средняя номинальная доходность объектов загородной недвижимости для частного инвестора находилась на уровне 60% годовых, реальная – 40%.
Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент» солидарна с приведенным мнением. В коттеджном поселке «Графские пруды» (20 км от МКАД по Киевскому шоссе), говорит она, каждый второй покупатель приобретает по два дома. Есть даже те, кто приобретает сразу три коттеджа. Это инвестиции. Обычно для собственного проживания дом приобретается побольше, а «инвестиционные» – поменьше. Это позволяет делать вывод: люди по-прежнему убеждены, что рост цен на качественную загородную недвижимость будет сохраняться.
В «Статусе» подтверждают хорошие инвестиционные показатели загородного рынка. Например, в коттеджном поселке «Нахабино-Кантри», расположенном вблизи гольф-клуба, цены на начальном этапе продаж два года назад составляли от $320 тыс. до $560 тыс., а в настоящий момент минимальная цена на вторичном рынке самого маленького дома составляет $800 тыс. Однако в «Статусе» предупреждают об опасностях этого рынка. К факторам, которые страхуют от этих опасностей, А. Скопцов относит:
– ликвидность и конкурентоспособность строящегося коттеджного поселка, его востребованность покупателями;
– надежность и финансовую устойчивость компании-застройщика;
– юридическую защищенность в предлагаемом документообороте по приобретению домовладения и т.д.
Рынок не стабилен. Что будет с ценами в ближайшем будущем? По данным компании, количество желающих что-либо приобрести в этом месяце сократилось в четыре раза. А спрос, как известно, главный двигатель роста цен.