03:30:21
22 июня 2024 г.

Сергей Лембик: «На ошибках учимся»

До 1 января 2007 года продлен срок, отведенный для того, чтобы выбрать способ управления многоквартирными домами. Возможно, в очередной раз перенесут и эту дату. Во всяком случае, такая поправка в Жилищный кодекс готовится.

Депутат Госдумы РФ Галина Хованская заявила об этом на Всероссийской конференции по реформе ЖКХ, проходившей на ВВЦ с 27 по 30 сентября. И дело не только в том, что «народ не созрел»: даже там, где созрел и где собрания собственников уже прошли, жители столкнулись с массой проблем. Рецептов их решения законодатели, увы, не предусмотрели. Как быть? Об этом в беседе с нашим корреспондентом размышляет Сергей ЛЕМБИК, преподаватель Учебного центра по подготовке управляющих многоквартирными домами Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России.

– Сергей Анатольевич, большинству из нас придется участвовать в общих собраниях собственников. Вы обобщили опыт организации и проведения более сорока таких собраний на юго-востоке Подмосковья. Какие подводные камни обнаружили?

– Большинство сограждан до сих пор с трудом представляют себе суть происходящих преобразований. Вот вам и первая проблема.

Органы местного самоуправления зачастую отдают разъяснительную работу с населением на откуп районным и окружным СМИ. Но где вы читали про удачные модели реформирования, которые бы заинтересовали людей? Жители пользуются в основном той информацией, которую получают друг от друга. Специалистов днем с огнем не сыщешь. В нашей Академии преподается цикл по организации управления, но особой популярностью он не пользуется. Во многих столичных округах действуют учебные центры, но там готовят для ЖКХ слесарей, электриков. Отнюдь не управляющих!

Сейчас как никогда нужна комплексная разъяснительная работа со стороны местных властей: в центральной прессе, в диалогах по «каналам доверия», на встречах с населением. Нужно организовать обучение и консультации инициативных жителей и специалистов ЖКХ в постоянно действующих учебных центрах, специализирующихся на проблематике реформирования ЖКХ.

– Почему реформа так мало популярна среди населения?

– Это происходит в результате огромного количества проблем, которые возникли из-за несовершенства законодательной базы. Встречи с населением специалистов ЖКХ крайне редки. В Балашихе общение с населением по проблематике реформирования свелось лишь к разрешению конфликтных ситуаций. При этом власти не дают исчерпывающих ответов на проблемные вопросы, уклоняются от определения своей позиции в конфликтах.

– Казалось бы, чего проще: собраться и проголосовать за лучшую жизнь…

– Первое, с чем приходится сталкиваться инициативной группе, – это поиск информации о проживающих. Причем, с разделением их на собственников и иных – муниципальных, федеральных социальных нанимателей. С указанием занимаемых ими площадей, а также сведений о назначении и использовании имеющихся в доме нежилых помещений. Трудность здесь не в том, чтобы обежать все квартиры, подвалы и чердаки, переписать проживающих, а в том, что эти сведения должны быть достоверными, то есть официальными. Предоставить их обязаны местные власти по запросу инициативной группы. Или застройщик, если это новый дом. Но муниципалитеты и застройщики не спешат раздавать эти сведения, прикрываясь их конфиденциальностью. Если сведения будут получены путем опроса, общения жителей между собой, решение собрания легко можно будет оспорить в суде.

– В большинстве домов присутствует муниципальная доля. И пока роль ее представителя сводится к участию в собрании. А дальше?

– Действительно, после первичного последуют и другие собрания собственников – по определению финансирования, использованию общего имущества дома, текущим и капитальным ремонтам. Представитель должен работать в контакте с нанимателями, иначе как он будет представлять их интересы? На него ложится ответственность за заключение договора управления (от муниципалитета) с управляющей компанией и его исполнение, за перечисление субсидий и льгот, за возмещения за капитальный ремонт. Выходит, органы местного самоуправления должны отрегулировать нормативную базу, шаг за шагом расписать: кто и что должен делать, полномочия и порядок назначения своего доверенного представителя.

Возникновение конфликтов должно стать для властей сигналом к разработке «правил игры», исключающих такие ситуации. Например, определить механизм передачи документации по дому новым управляющим компаниям и участия в этом органов местного самоуправления.

– Ситуация со сдачей новостроек известна: застройщики предпочитают сдавать дома своим эксплуатирующим компаниям или созданным ТСЖ, которые затем преобразуются в управляющие. Мнения будущих собственников жилья игнорируются. Почему?

– Объяснение одно: дескать, право собственности у них пока не зарегистрировано, а значит, не им решать, кто и как будет управлять домом. К примеру, в доме 13 на Северном проезде в Балашихе застройщик ЗАО «Вертикаль» назначил на приемку ООО «ЦАС-Эксплуатация». При этом в распоряжении главы администрации Балашихинского района о составе Госкомиссии эта организация не упоминалась. Договор на приемку, управление и эксплуатацию, который заключил застройщик с ООО «ЦАС-Эксплуатация», не соответствует ни одному пункту ст. 162 Жилищного кодекса.

Новоселы в большинстве подобных случаев робко молчат, ведь под угрозой святое – заселение. А позднее появляются проблемы: эксплуатация дома никому не нужна, деньги собраны с жильцов за три-четыре месяца вперед в сумме, превышающей все разумные пределы. На месте «управляющей» компании уже кто-то другой, непонятно откуда взявшийся и ни за что не отвечающий…

Очевидно, что в контракте на строительство нужно предусмотреть форму управления домом с учетом интересов будущих собственников жилья, а на инвестора-застройщика возложить обязанность заранее (месяца за три до сдачи дома в эксплуатацию) способствовать соинвесторам – будущим собственникам жилья – в проведении первичного общего собрания по выбору способа управления.

– Какова будет цена равнодушия собственников, не желающих реализовать свое право выбора?

– Органы местного самоуправления с 1 января будущего года должны будут организовать конкурсы управляющих компаний. Организация конкурса для одного только дома в Москве обойдется казне примерно в 25 тысяч рублей. В Московской области понадобится подготовить двенадцать документов для каждого дома, которые необходимо согласовать во всевозможных инстанциях. Кто этим займется? В органах самоуправления нет таких сил и средств. Попытка нагрузить специалистов дополнительной работой наткнется на неисполнительность.

Решение проблемы видится в привлечении специализированных организаций. Такие уже имеются. Известен центр консультирования и правового сопровождения представителей управления многоквартирными домами по югу – юго-востоку Московской области: ООО «Ростина» (rostyna.googlepages.com). Помимо обучения основам жилищного законодательства, специалисты оказывают услуги по подготовке и проведению первичных общих собраний собственников жилья по выбору способа управления, обеспечивают разработку выверенных материалов и документов. Надо лишь натолкнуть органы местного самоуправления на необходимость таким структурам платить – они эту работу проведут качественно и объективно.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация