Обезболивающее резервирование
Госдума приступила к созданию нового правового института – резервирования земли для государственных и муниципальных нужд. Одна из целей – снижение бюджетных расходов при последующем изъятии участков.
Одновременно утверждается, что предлагаемый механизм усиливает юридическую защиту собственников и обеспечивает гарантии возмещения их убытков. О том, как уживаются в одном механизме две весьма противоречивые цели, мы беседуем с содокладчиком по законопроекту, заместителем председателя комитета по собственности Дмитрием Саблиным.
– Дмитрий Вадимович, предполагается, что закон позволит государству сэкономить средства, необходимые для выкупа ранее приватизированных земель. Поясните, пожалуйста, на примере, как это может произойти.
– Обращаю внимание, что закон удешевляет не изъятие земли, не цену выкупа, а расходы бюджета на реализацию государственных программ. Предположим, власти намерены построить дорогу. Они должны сначала выкупить участок у собственника, после сделать проект и затем строить. Но бывает, что государство выкупает землю, начинает проектировать, и вдруг выясняется, что дорогу в этом месте делать нельзя – геоподоснова не подходит. В результате и собственника напрасно беспокоили, и государство вынуждено было потратить деньги на участок, который не пригодился.
В случае принятия нового закона государство может зарезервировать участок. Это будет предупреждением собственнику, чтобы он там ничего капитального не строил, т.к. государство может выкупить эту землю. Иначе, как у нас получается? Собственник, узнав о будущей дороге, что-нибудь скоренько строит и начинает в суде набивать цену. Дальше разворачиваются разбирательства, экспертизы и прочее. Резервирование позволяет избежать искусственного, спекулятивного вздувания цен на землю.
– Чем же обеспечивается юридическая защита собственника от произвола чиновника?
– До второго чтения мы подготовим положение, по которому собственник получит компенсацию расходов по владению участком на время резервирования. Имеются в виду аренда, налоги и так далее. Принимающий решение о резервировании орган власти будет знать, что оно стоит денег. Это послужит рыночным механизмом ограничения массового резервирования. Мало того, земля резервируется только на основании территориального планирования, которое утверждается и архитекторами, и местными законодателями. Просто так, по своему хотению, чиновник не имеет права решить вопрос резервирования. Если процедура будет нарушена, решение опротестовывается в суде.
Мы стремимся максимально приблизиться к «золотой середине»: чтобы и государство могло решать проблемы в области создания инфраструктуры, и собственник не страдал. Часто резервирование ошибочно принимают за изъятие земли у собственника. Это разные вещи. И мы ждем сейчас следующий законопроект о выкупе (или изъятии), который готовится правительством.
– Конкретный вопрос: у меня есть земельный участок, я хочу построить на нем дом, но не могу, потому что он зарезервирован государством. Через некоторое время государство отказывается от резервирования. Мне компенсируют неудобства от вынужденного ожидания?
– Это не будет компенсировано. Но, с другой стороны, как получается без резервирования? Сейчас человеку говорят, что, возможно, власти здесь что-то начнут строить, и поэтому ему лучше ничего не делать. Человек год, десять, двадцать лет ждет, не строит дом. А резервирование отводит на принятие решения предельный срок – не более трех лет. Либо собственник получит новый участок, либо через три года строй, что угодно.
– Резервирование – основание для отказа в приватизации земли. Это касается и участков под многоквартирными домами в городах. Но Жилищный кодекс провозгласил всех владельцев квартир коллективным собственником земли под домом. Нет ли здесь противоречия?
– Обретение прав собственности на земельный участок под домом есть обременение для всех жителей. Если потом дом подлежит изъятию, эти затраты, оказывается, сделаны впустую. В проигрыше оказываются граждане, которые нанимали юристов, землеустроителей, проводили межевание, ставили участок на кадастровый учет и так далее. А по закону резервированию подлежат только земельные участки, поставленные на кадастровый учет. Орган, который осуществляет резервирование, обязан за свой счет сделать все то, что иначе бы делали граждане. Люди, наоборот, получают плюс в том, что экономят живые деньги.