Баррель дешевеет, метр держится
Цена нефти на мировом рынке упала ниже 60 долларов за баррель. Первое, что приходит в голову при этом известии, – рынок недвижимости должен на это как-то отреагировать. Что это будет за реакция, мы и пытались узнать у наших экспертов.
– Сильно сомневаюсь, что стабилизация на жилищном рынке скоро наступит, – говорит вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Константин Манченко. – А уж про падение цен и разговора пока быть не может. С какого перепугу они начнут падать, если в течение этого года цены на строительные материалы выросли: на цемент – на 100%, на металл – на 100%, на кирпич – на 100% и т.д. Со следующего года официально объявлен рост цен на все энергоносители. Что же касается снижения цены барреля нефти на мировом уровне, то это может повлиять лишь на скорость темпов роста цен на жилье, а не на сами цены.
Более оптимистично настроен руководитель агентства недвижимости «Открытая компания» Максим Каталов. По его наблюдениям, цены по инерции продолжают расти, но квартиры уже не продаются так быстро, как это было еще в августе. Причем продавцы не хотят мириться с данным фактом и продолжают по привычке еженедельно индексировать цены. А это, подобно сжимающейся пружине, обеспечит корректировку цен вниз на 5–10 процентов от максимального уровня, который сложится, скорее всего, уже в октябре. Ведь уже сегодня на рынок начинает возвращаться забытое слово «торг».
Никак не связывает нынешнее состояние рынка недвижимости с мировыми ценами на нефть и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, рынок неоднократно показывал, что прямой связи между ценами на нефть и на недвижимость нет. К примеру, 2–3 года назад цены на нефть были рекордными, но как московский, так и питерский рынки недвижимости находились в стадии стагнации. Сейчас наоборот. Цены на нефть вроде бы корректируются вниз, а рынки жилья на взлете. Здесь, считает Репченко, совсем другое: вместе с нефтью в страну пришло много денег, которые российская экономика не может переварить. Поэтому, даже если поток нефтедолларов пойдет на спад, рынок недвижимости еще долго будет «плавать» на том же уровне цен.
Почему выросло предложение
Не связывает нынешнее торможение цен на недвижимость с нефтью и руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «Инком-недвижимость» Михаил Раздольский. А сложившуюся ситуацию он объясняет просто: на рынке процентов на 20 стало больше квартир. Произошел выброс отложенного предложения и купленных впрок квартир, как их еще называют – инвестиционных. А если количество товара на прилавках увеличивается, то покупатели уже не берут все подряд, а начинают выбирать. Кроме того, они уже не покупают и по той цене, которую с них просят, – торгуются.
Однако увеличение объемов предложения квартир на вторичном рынке, замеченное многими аналитиками и риэлторами, по мнению директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадима Мартыненко, не так уж и значительно: «В основе этого лежат скорее причины технические, нежели массовый наплыв продавцов. Предложение увеличилось всего процентов на 10–15 по сравнению с июлем–августом. А не на 30 или 50, как считают некоторые аналитики».
Заметно возросло и время экспозиции квартир на рынке. Если раньше квартира находилась на рынке в среднем 2–3 недели, то теперь – месяц–два. Давление со стороны продавцов ослабло. И вот почему: если весной и даже в начале лета они за день до сделки увеличивали цену, и покупатель чаще всего соглашался, то теперь он отвечает, что поищет другие варианты. В результате квартира не продается и остается на рынке.
Что такое «стабилизация»
Тем не менее, московский рынок недвижимости входит, по мнению многих аналитиков, в полосу относительной стабилизации. Во всяком случае, начинается выравнивание ценовых соотношений различных районов и типов домов. «При этом слово «стабилизация» не следует понимать как остановку роста цен, – поясняет ситуацию независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Большинство участников рынка рассматривают ситуацию с резким увеличением темпов роста цен как аномальную, но на самом деле аномальным был период стагнации. Сегодня мы просто пожинаем плоды компенсации за период со второй половины 2004 года по 1 квартал 2005 года, когда рост цен в среднем был равен нулю. Резкий компенсационный рост цен практически завершен. Об этом косвенно свидетельствует рост объемов рынка».
Власть – весомый фактор
Немалое влияние на рынок оказали в последнее время и власти. «Я полагаю, что в последние 10–15 дней где-то на высоком уровне испуг от роста цен на недвижимость перерос в решение остановить его, не дожидаясь катастрофы, – такое мнение высказал руководитель компании «Вавилон» Сергей Багаев. – Не случайно же по каналам СМИ пошли прогнозы обвала рынка. Игра на нервах игроков в условиях реально перегретого рынка довольно быстро может обрушить рынок. Поэтому фактор динамики цены на нефть в этих условиях уходит на второй план».
Однако любого рода прогнозы – всего лишь субъективное видение действительности отдельно взятым человеком через призму его знаний. Жизнь же, как правило, оказывается гораздо богаче на разного рода сюрпризы.