Иван Грачев: «Требовать справки нелогично и несправедливо»
Газета продолжает рассказывать о проблемах москвичей, не нашедших поддержки в органах опеки и попечительства при покупке квартир по социальной ипотеке. Мы писали о семье Сагановых, которые собираются судиться с «опекунами» («КР», №36 от 7 сентября 2006 г).
О почти добившейся своего семье Потаповых («КР», №38 от 21 сентября). О победе семьи Рыличевых, которую поддержал Кунцевский районный суд, и она уже въехала в квартиру («КР», №37 от 14 сентября).
Сегодня ситуацию комментирует председатель Экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья, инициатор и разработчик российского ипотечного законодательства Иван Грачев.
Статья 74 п. 5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных».
Эта позиция была предметом споров на всех согласительных комиссиях при разработке документа. Речь идет о залоге жилья, которое на данный момент находится в собственности, и в нем зарегистрированы лица, находящиеся под опекой или попечительством, но не о новом жилье, приобретаемом по ипотеке. На практике покупка квартиры в рамках коммерческой ипотеки обходится без подобного рода справок. Более того, если банк требует такие справки, это незаконно. Надо иметь в виду, что многие риски, возможные при ипотечных сделках, поддаются страховке, в том числе – риск потери жизни или здоровья заемщика. И несовершеннолетние не остаются без квартиры, поскольку страховая компания обязана выплатить банку стоимость квартиры.
Справка «из органов» – не гарантия
Теперь о социальной ипотеке. Сам термин «социальная» не меняет сути ипотеки, и означает лишь, что речь идет о применении особых социальных льгот, которые каждый регион предоставляет, исходя из своих возможностей. Когда московское правительство разработало городскую программу, это можно было только приветствовать! Но разработчики программы постарались снять с себя возможные риски, для чего, видимо, и потребовали справки из органов опеки.
Но последние по закону об ипотеке не должны давать эти справки, и у заемщика только один путь – в суд.
Мне могут возразить, что поправки к Гражданскому кодексу дают возможность выселять несостоятельных заемщиков из квартиры, приобретенной по ипотеке, даже при наличии несовершеннолетних детей. И что вот здесь органы опеки окажутся в сложной ситуации – они ведь должны будут встать на защиту интересов детей. Но разве справка из органов опеки даст особые гарантии, или в случае несостоятельности заемщика органы опеки должны будут оплачивать квартиру?
В неравных условиях
Процитирую 4-ю часть 292-й статьи Гражданского кодекса: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».
Здесь речь не только об ипотеке, но и о выселении должников из муниципального жилья, расселении ветхого жилья, сносе частных домов, на месте которых запланирована новостройка и прочее. Но именно ипотека оказалась под прицелом у чиновников! Объясняется это просто: кредит выдается авансом, значит, с человека надо затребовать как можно больше справок. Во всех иных случаях спонтанное отчуждение происходит, как правило, без участия органов опеки.
Справка из органов опеки нужна лишь в случае, если в приобретаемой квартире будут жить находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Во всех других случаях никаких препятствий к заключению сделки быть не может!
Замечу также, что требование справок из органов опеки от всех без исключения семей, имеющих несовершеннолетних детей, нелогично и несправедливо. Ведь если молодая семейная пара, получив возможность купить квартиру по социальной ипотеке, на новом месте обзаводится детьми, она для органов опеки интереса не представляет, хотя квартира также в залоге. Выходит, что семьи, уже имеющие детей, и семьи пока бездетные оказываются в неравных условиях. Где же здесь стимул для повышения рождаемости?
Выход есть. И не один
Искусственно созданную проблему я бы рассматривал в двух плоскостях. Во-первых, ее могут решить административным способом те городские структуры, которые разработали программу социальной ипотеки и осуществляют ее в рамках федерального проекта «Доступное жилье». Им достаточно внести нужные изменения в перечень документов для получения льготного ипотечного кредита в соответствии с действующим российским законодательством.
Во-вторых, необходимо принять закон о социальной ипотеке. Тогда бюджет обязан будет выделить требуемую сумму для обеспечения социальной ипотеки, и семья, отвечающая всем предусмотренным условиям, пойдет не в правительство, а в банк. Там получит кредит, и далее банк сам разберется с правительством. Вся процедура должна быть зафиксирована в законе, все категории граждан, имеющие право на получение такого кредита, должны быть в нем названы. Вот когда появится закон, который нормами прямого действия зафиксирует права москвича, жителя любого другого региона, – это и будет настоящее решение вопроса.