Будьте осторожны с временными гостями
«Мы с мужем разведены, но из-за материальных обстоятельств проживаем вместе в приватизированной квартире. Возможен ли ее принудительный обмен?
Екатерина Павловна Кровельникова».
– Нет, принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Точно так же нельзя и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение. Принудительный обмен возможен лишь для муниципальных квартир.
И неделимое делится
«Мать умерла, не оставив завещания. Она и одна из ее дочерей имели приватизированную квартиру. Какие права на эту квартиру появляются у двух других ее дочерей?
Изольда Кремер».
– Если у квартиры несколько владельцев, то она находится в их общей собственности.
Существует два вида общей собственности – долевая и совместная.
В общей долевой собственности доли собственников определены (например, 1/2, 1/4 и 1/4), в общей совместной собственности доли не определены, но в соответствии с законом могут быть определены в любое время соглашением собственников или решением суда. Если доли участников долевой собственности не установлены соглашением всех участников и не могут быть определены на основании закона, тогда доли считаются равными.
В случае смерти одного из собственников открывается наследство на принадлежащую ему долю собственности, и на это наследство могут претендовать все наследники умершего.
Если не оставлено завещание, то происходит наследование по закону. Вначале призываются наследники первой очереди. Все наследники наследуют в равных долях.
Таким образом, все дочери являются наследниками первой очереди и наследуют в равных долях.
До 1 марта 2002 года права всех наследников при разделе наследства, в том числе и неделимых вещей, были равны.
Квартира, как правило, относится к неделимым вещам, т. к. она не может быть разделена в натуре на отдельные части между наследниками.
С 1 марта 2002 года закон установил преимущественное право ряда наследников на получение неделимых вещей (а также предметов обычной домашней обстановки и обихода) перед другими наследниками при разделе наследства. В первую очередь таким правом обладает сособственник умершего, т. е. проживающая с матерью дочь имеет преимущественное право на получение доли квартиры. Однако если в результате такого раздела она получит имущества больше, чем размер ее наследственной доли, то это несоответствие должно устраняться компенсацией другим наследникам.
Таким образом, после смерти матери все три дочери имеют одинаковое право на наследство, т. е. каждая должна наследовать 1/3 от половины квартиры, принадлежавшей матери.
Можно рассчитывать на коммерческий наем
«Мне 31 год, на общих основаниях принята на учет по улучшению жилищных условий вместе с детьми – сыном 1995 и дочерью 1996 годов рождения. Все мы с мужем постоянно зарегистрированы и проживаем в трехкомнатной коммунальной квартире, где нам принадлежит комната 22,9 кв. м. В двух других проживают мои мать, отец и бабушка. Являясь пенсионерами, инвалидами, ветеранами Великой Отечественной войны, они без объяснения причин отказались от льгот на улучшение жилищных условий. Мало того, в семье сложилась совершенно нестерпимая обстановка, когда старшие вообще отказываются с нами общаться, устраивают скандалы и пишут жалобы в разные инстанции, включая Генпрокуратуру России. Муж не выдержал постоянных конфликтов и подал документы на развод.
На момент постановки моей семьи на учет по улучшению жилья в 2004 году мне было 29 лет. И тогда, если бы не было мужа, я могла стать участником программы «Молодая семья».
Нельзя ли мне сейчас, учитывая этот факт, после развода войти в программу? А если нет, то смогут ли это сделать мои дети? И можем ли мы рассчитывать на квартиру по договору коммерческого найма?
Марина Алексеевна Свирина».
– Молодой семьей считается семья с детьми, в которой оба супруга (в случае неполной семьи – мать или отец) не достигли 30-летнего возраста, а также семья без детей, в которой оба супруга не достигли 30-летнего возраста и состоят в зарегистрированном браке не менее одного года. Все члены молодой семьи должны быть гражданами Российской Федерации и постоянно проживать в городе Москве.
Сейчас в нашем городе проходит второй этап столичной программы «Молодой семье – доступное жилье». Порядок участия в ней подробно описан в соответствующем постановлении правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. № 994-ПП «О втором этапе Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2006 – 2008 гг.» Таким образом, лично вы участвовать в программе «Молодой семье – доступное жилье» не сможете, хотя в планах московского правительства – увеличить возрастной порог участия в программе до 35 лет в 2008 году. Ваши дети смогут участвовать в этой программе только тогда, когда они заключат брак и/или родят ребенка.
В то же время можете рассчитывать на то, что город заключит с вами договор коммерческого найма жилого помещения. Согласно статье 11 закона города Москвы «Основы жилищной политики города Москвы», «граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на предоставление жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма».
По договору коммерческого найма город Москва (наймодатель) предоставляет гражданину (нанимателю) жилое помещение без ограничения нормой предоставления (то есть возможен вариант предоставления более чем 18 квадратных метров на человека) во временное владение и пользование для проживания в нем за договорную плату, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, выполнять условия договора, своевременно вносить плату за наем жилого помещения. Наниматель вносит плату за жилищные, коммунальные и иные услуги в полном размере. При этом важно помнить, что жилые помещения по договору коммерческого найма не предоставляются семьям малоимущих граждан, ветеранов, инвалидов и иных граждан, которые в соответствии с федеральным законодательством должны обеспечиваться жилыми помещениями в фонде социального использования.
Соседи – это сила
«В 3-комнатной коммунальной квартире моя комната 14 кв. м приватизирована, а две у соседей – муниципальные. Я намереваюсь зарегистрировать с оформлением аренды на своей жилплощади, где «прописаны» 2 человека, временного гостя. Однако начальник паспортного стола отказывается это делать без согласия соседей, которые против регистрации. Кто из нас прав?
Елена».
– Дело в том, что, сдавая помещение, находящееся в собственности, в аренду и вселяя в него кого-либо, юридически вы тем самым распоряжаетесь своим имуществом. Статья 209 Гражданского кодекса РФ закрепляет право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Однако не существует какого-либо прямого законодательного предписания о необходимости получения согласия соседей по коммунальной квартире на распоряжение имуществом, находящимся в вашей собственности. Такое правило существует в отношении пользователей жилых помещений по договору социального найма, и с этим, по-видимому, связано нежелание начальника паспортного стола зарегистрировать временного жильца.
Статья 10 постановления правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» закрепляет положение, согласно которому регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда; с собственниками жилых помещений и т. д.
Таким образом, исходя из формального толкования законодательства, согласие соседей в вашей ситуации не требуется.
Необходимо также отметить, что спорным является то, что вселенное вами лицо также приобретет право на пользование местами общего пользования в коммунальной квартире. Однако правильным представляется подход, согласно которому вселенное вами лицо приобретет также безусловное право на использование мест общего пользования в коммунальной квартире, как на принадлежность к главной вещи – комнате.
По нашему мнению, в вашей ситуации необходимо попытаться объяснить начальнику паспортного стола, что его требование о подтверждении согласия соседей не основано на законе, и если он не согласится, то обжаловать его действия в суде.
В описанной ситуации также возможны дальнейшие споры уже после вселения, как вы пишите, «временного гостя». Они могут быть связаны с утверждением соседей о том, что этот человек чинит им препятствия в пользовании помещениями общего пользования, жилыми помещениями, которые они занимают по договору социального найма, и их требованием устранить данные препятствия, т. е. другими словами, выселить вашего гостя.
Дело в том, что согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск). А в соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, названные требования (если, конечно, будут для них основания) явятся вполне обоснованными и законными.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова