Николай Ломакин: «Инвестор инвестору рознь, поэтому лучше подстраховаться»

Начало беседы с первым заместителем префекта Восточного округа Николаем Ломакиным было опубликовано в № 35 «КР» от 31.08.2006 г. Напомним: речь шла о сносе пятиэтажек, строительстве жилья для очередников и развитии социальной инфраструктуры. Сегодня разговор затронет еще одну горячую тему – обманутые дольщики. Город не оставил людей в беде, брошенные дома достраиваются. Но не повторится ли недавняя история, какие уроки из нее были извлечены и как в округе работают с инвесторами, – ответы на эти и другие вопросы – в заключительной части беседы.

Метры ниоткуда не появятся

– Николай Викторович, как получилось, что именно на Востоке столицы больше всего обманутых соинвесторов?
– Такое уж наследство досталось. В округе я с марта 2004 года, пришел сюда одновременно с новым префектом Николаем Евтихиевым. За время нашей совместной работы не было подписано ни одного контракта, который оказался бы невыполненным. Но неправильно будет переводить «стрелки» на предшественников. Сегодня проблемы обманутых дольщиков – и наши проблемы.
– Все ли дома будут достроены?
– Да, мы уже ввели несколько домов. По разным схемам. Где-то завершение строительства проводилось с участием города, где-то с привлечением новых соинвесторов, а где-то инвестора пришлось заменить. Пока не принято окончательное решение только по площадке на бульваре Рокоссовского. Вся сложность в том, что компания «Социальная инициатива» – соинвестор генерального инвестора – фирмы «Атолл» – продала квартир больше, чем предусмотрено по документам. И мы в замешательстве: откуда взять эти дополнительные квадратные метры? Из воздуха они не появятся. Придется части дольщиков предложить альтернативные варианты: возврат денег, приобретение площади по другим адресам. По последним данным прокуратуры, с «Социальной инициативой» по этому адресу заключили договор 1 031 человек. Но цифры постоянно меняются. Управление экономической безопасности сообщило, что компания работала в 18 российских регионах. В любой момент могут всплыть договоры купли-продажи или долевого инвестирования на строительство жилых домов по бульвару Рокоссовского.
– С какими новыми инвесторами префектура работает сейчас?
– Большой эксперимент с привлечением инвестиций мы затеяли по реконструкции жилья в кварталах 4-6 Преображенского. Здесь немало ветхих домов, нуждающихся в сносе или обновлении. Нужен очень бережный, индивидуальный подход к каждому такому строению, поскольку это – центральная часть округа, районы сложившейся исторической застройки, рядом монастырь. Поэтому мы сотрудничаем с Внешторгбанком – имея достаточно средств, он способен на долгосрочной основе инвестировать эту программу.

Незавершенка: уроки «развода»

– Какие уроки вы извлекли из истории с обманутыми дольщиками?
– С «Новым миром» в свое время был оформлен стандартный инвестиционный контракт: земля, разработка документации, строительство, жилая площадь (70%) – за компанией. Когда началась процедура «развода», руководитель «Нового мира» заявил – документация моя, отдавать и даже продавать ее никому не собираюсь. Но, позвольте! Строительство корпуса 3 на Байкальской улице завершал город. И 2-й корпус город строит. А мы ходим с протянутой рукой – дайте нам, пожалуйста, документацию, чтобы можно было все достроить… Наученные горьким опытом, с Внешторгбанком мы подготовили другое соглашение: на всех этапах работ любой вид товара является городской собственностью. Документация, незавершенка (даже если новостройка готова на 99%) – все это собственность города. Дом и объекты, предусматриваемые инвестиционным контрактом, становятся собственностью инвестора только после их сдачи. Так что у нас есть серьезные гарантии. Безусловно, во Внешторгбанке сомневаться не приходится. Однако инвестор инвестору рознь, нужно и себя, и москвичей подстраховать необходимыми условиями в тексте инвестиционных соглашений.

Из графика выбились…

– Есть ли среди инвесторов такие, кто вызывает у вас опасения?
– Среди новых инвесторов таких нет. Управление экономической безопасности помогает отследить историю компании, ее финансовое положение, наличие собственных средств, кредита солидного банка. Тем не менее, некоторые опасения насчет фирм, с которыми контракты были подписаны ранее, все-таки существуют. Скажем, у нас работает компания «Юниформстрой», которая сроки выполнения работ срывает и в других округах. Я предупредил руководителей компании, что если они не представят подтвержденный график, в том числе и в финансовом отношении, по наверстыванию упущенного, нам придется выходить с предложением по отмене инвестиционного контракта и замене инвестора. Деньги, которые они вложили, им вернут, это будет более честно и справедливо, нежели продолжать затягивать строительство.
– Теперь на учет по улучшению жилищных условий ставят только малоимущих москвичей. Будет ли строиться для них так называемое социальное жилье – квартиры, максимально соответствующие по метражу и планировке соцнорме, то есть – 18 кв. м на человека?
– Такое жилье нужно строить. Но и необходимо стремиться социальную норму увеличить, как во всем мире. Серии домов, которые строят ДСК-1, СУ-155, Главмосстрой, по своим параметрам относятся к эконом-классу, и это позволяет городу заключать инвестиционные контракты, чтобы часть площади в этих домах передавалась очередникам. В округе есть и коммерческие дома, где метраж квартир значительно больше нормы, в этом случае город получает свою долю в денежном эквиваленте. Это дает возможность направлять бюджетные средства на строительство муниципального жилья в том же Гольянове. Мы докладывали мэру Ю. Лужкову, что в нашем округе достаточно эффективно прошли инвестиционные торги по отводу земельных участков для строительства высотных домов по программе «Новое кольцо Москвы». Городской бюджет получил немалые средства, что дало возможность увеличить вложения в строительство муниципального жилья. Аукционы прошли по трем площадкам: на Семеновской и Преображенской площадях и на Краснобогатырской улице. Инвесторы определены. Есть еще пять площадок для строительства высоток, в том числе в районе Щелковского автовокзала.

Сговор не исключается

– «Доступное жилье» – одна из приоритетных президентских программ. Но как ее совместить с нынешним взлетом цен? Неужели соответственно выросла и себестоимость строительства жилья?
– Прокуратура приступила к проверке ситуации с ценами на жилье. То ли это действительно следствие подорожания, захватившего всю цепочку (металл, цемент, топливо, транспортные и другие услуги), то ли сговор строительных компаний. Не исключаю второго варианта, хотя рассматриваю и первый. Думаю, определенный «жирок» закладывают риэлторы и сами застройщики. Руководитель столичного Стройкомплекса Владимир Ресин поручил своему заместителю Александру Левченко разобраться, внести предложения, что можно сделать, чтобы приостановить рост цен. Необходимо создавать и условия для кредитования, чтобы процентная ставка не превышала 6 – 7% в год. В 1993-м я был в командировке в Норвегии и узнал от мэра Осло, что кредит там на жилье выдается под 2% на 25 лет. Причем, никто не спрашивает, женат ты или нет. Критерий один – исполнилось 18 лет, и ты как гражданин имеешь право на приобретение жилья. Сейчас и некоторые наши банки стали предоставлять кредиты под 10%.

Из одного теста

– Говорят, жилье скупают иногородние. Вкладывают в него деньги, а потом оно простаивает. Так ли это?
– По моим подсчетам, квартиры в Москве покупают примерно 15% не москвичей. Я общаюсь с дольщиками. Многие из них живут в Подмосковье – Балашихе, Люберцах, Железнодорожном. По паспорту они не москвичи, хотя работают в столице больше 10 лет. Судите сами, кто они? Читал письмо одного азербайджанца, обращенное президенту Путину, вложившего деньги в строительство дома на Никитинской…
– Бывший дом «Стройиндустрии» на Никитинской сдан, и кое-кто из обманутых дольщиков, получивших там квартиры, уже выставил их на продажу…
– Что на это сказать? Все мы из одного теста. Некоторые обладатели квартир, продающие их сегодня, говорят, что им нужны деньги. Считаю, это дело собственников, а свою задачу вижу в том, чтобы достроить и ввести дома. Чтобы люди, вложившие некогда свои деньги, получили квартиры.
Беседу вела Татьяна Ушанова