В долларах и километрах

Бум со столичными ценами на жилье перекинулся и на Подмосковье. Особенно ближнее. Если ежемесячный рост темпов стоимости «квадрата» в столице немного снизился, то за МКАД говорить про это рано.– Второй квартал текущего года, – отмечает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, – показал рекордный рост средней цены предложения не только в Москве, но и в Подмосковье. Это свидетельствует о том, что ценовой грани между квартирами в Москве и квартирами в области практически нет. Дефицит предложения очень быстро стал «подтягивать» подмосковные цены к столичным.
Как считает руководитель отдела маркетинга компании «Квартира.ру» Юрий Кочетков, Подмосковье исправно следовало общему тренду роста цен в Москве, отставание наблюдалось лишь в местах, где идет интенсивное строительство. То есть, перспективы у области такие же, как в целом у Первопрестольной. Отток покупателей из столицы начался три-четыре года назад, когда сегмент дешевого жилья переместился в Подмосковье. Вслед за ним ушли и покупатели, ориентированные на такое жилье.

По законам жанра

Каковы же причины роста цен на подмосковную недвижимость? Ответ здесь может быть один – во всем виноваты законы рынка, по которым в роли диктатора выступает его величество спрос.
– Самый главный фактор, определяющий сегодня рекордно высокий прирост цен на недвижимость в Подмосковье, – уверена директор департамента новостроек агентства недвижимости «Домострой» Наталья Козлова, – это ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения. Рыночный механизм диктует зависимость: высокий спрос – высокая цена. На фоне дефицита предложения цены будут расти до тех пор, пока покупатели согласны за это платить.
Кроме того, говоря о превышении спроса, нельзя забывать об увеличении численности населения Подмосковья, которое обеспечивается ростом рождаемости и мощными миграционными потоками. Плюс развитие ипотечного кредитования (снижение процентных ставок, уменьшение размера первоначального взноса, быстрое рассмотрение заявки и т. п.) также увеличивает спрос на недвижимость. А при отсутствии роста предложения это опять же провоцирует рост цен.
Правда, помимо неудовлетворенного спроса, по мнению аналитиков рынка, есть и другие факторы, которые «подогревают» рынок недвижимости ближнего Подмосковья. К ним, например, можно отнести высокие мировые цены на энергоносители: приток нефтедолларов в страну обуславливает существование платежеспособного населения. Росту платежеспособности жителей Подмосковья, несомненно, способствует стабильная экономическая и политическая обстановка в стране, равно как и стремительный рост цен на стройматериалы (особенно – цемент, арматуру), а также явный недостаток площадок под застройку.
– Ситуацию усугубляет еще и то обстоятельство, – отмечает директор управления маркетинга агентства недвижимости «Домострой» Елена Комова, – что большое количество квартир (до одной трети) покупают не для проживания, а чтобы вложить средства.

Чем ближе, тем дороже

Понятное дело, в Подмосковье высоко котируется далеко не все. Наибольшим спросом здесь пользуются квадратные метры в быстро развивающихся городах – Химках, Долгопрудном, Сходне, Реутове, Балашихе, Красногорске, Люберцах, Видном, Подольске, Королеве, Нахабине. А также в близкорасположенных и активно застраиваемых населенных пунктах – Мосрентгене в Ленинском районе, Марфине и Трехгорке в Одинцовском.
– Лидерами ценового прироста за последние месяцы, – отмечает руководитель департамента вторичного жилья корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко, – можно назвать Подольск и Сходню. В Подольске сейчас возводится более 30 новых объектов, это и объясняет возросший интерес к этому городу. А Сходня с 1 января 2006 года стала микрорайоном города Химки.
Однокомнатная квартира площадью 40 – 45 квадратных метров не в лучшем столичном районе сегодня обойдется покупателю примерно в 140 000 «зеленых», тогда как за те же деньги он может приобрести хорошую двухкомнатную квартиру, скажем, в Люберцах.

Вдохнуть полной грудью

Пушкинский район многие покупатели жилья выбирают еще и потому, что там хорошее соотношение цены и среды проживания.
– Вот уже несколько лет, – отмечает руководитель агентства недвижимости «Теремок» (г. Пушкино) Константин Манченко, – цены на объекты недвижимости на рынке вторичного жилья в нашем районе только растут. И помимо таких факторов, как наличие развитой инфраструктуры, железнодорожных и автомобильных подъездных путей, большое влияние на рынок вторичного жилья оказывает экология. Хорошая окружающая среда и близость к столице делают райцентр – город Пушкино – достаточно привлекательным для покупки недвижимости. Пушкинский рынок вторичного жилья движется вверх, причем, довольно большими шагами.

Предела пока не видно

Как считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, довольно хорошие перспективы имеются не только у городов, расположенных сразу за МКАД, но также у среднего и даже дальнего Подмосковья. Вслед за Москвой квартиры там также будут дорожать.
Правда, темпы роста цен, по мнению Андрея Бекетова, в третьем квартале начнут снижаться. И общий их рост, считает он, за квартал может составить по Москве 12 – 16 процентов, а по области не менее 15 – 20.
Почему же цены в пригородах в процентном отношении растут нередко даже быстрее, чем в Москве? Как отмечает Олег Репченко, это связано с тем, что уровень цен там ниже, жилье дешевле, поэтому и больше потенциал для подорожания.

Про примус и подводные камни

Все это, в известном смысле, весьма любопытно, но идиллию роста стоимости жилья в Подмосковье может нарушить уровень областной инфраструктуры. Дефицит мощностей, необходимых для нормального функционирования жилой застройки, только увеличивается. Особенно это сказывается на точечной внегородской застройке. Если в крупных подмосковных городах бюджет позволяет увеличивать мощности обслуживающей инфраструктуры, то в поселках для новых домов не всегда находятся требуемые мощности.
Поэтому весьма вероятно, по мнению А. Бекетова, что в недалеком будущем вновь построенное подмосковное жилье может остаться без света, воды и канализации. Сбои коснутся и старого фонда. Нередко подключения происходят к уже существующим старым мощностям, возможности и ресурс которых ограничены.
Однако при существующем дефиците предложения покупатели пока не задаются вопросом, как они будут жить после сдачи дома в эксплуатацию и заселения в него. А надо бы подумать об этом уже сейчас. Не будут же они коротать вечера при свечах, а обеды и ужины готовить на примусах…
Вениамин Вылегжанин