Больной? Лечиться надо!
У каждого аналитика свое видение ситуации, которая складывается в настоящее время на столичном рынке недвижимости. Но есть аналитики-теоретики, а есть практики. Именно к последней категории относится вице-президент РГР Константин Апрелев. Поэтому не случайно его выступление на конференции, посвященной анализу и прогнозу на рынке жилья, вызвало наибольший отклик в риэлторской среде.Почему растут цены на жилье? И почему это стало особенно отчетливо заметно в последний год? Да потому что денежная масса, которая крутится в столице, не может нигде найти применения в нынешней экономике, кроме рынка недвижимости. Доходность по банковским депозитам и ценным бумагам в последний год не очень высокая. Кроме того, вложения в банки сопряжены с определенным риском. Вот и несут люди свои доходы на квартирный рынок.
Многие компании выплатили своим специалистам по итогам прошлого года очень приличные бонусы. По нашим подсчетам, эта сумма составила порядка 4 млрд. долларов. И большая часть этих денег опять же пошла на покупку квартир. Нередко покупалось по нескольку инвестиционных квартир в одном доме. Даже на элитном рынке.
Стоит также отметить, что дополнительный ажиотаж на рынке порой создавали риэлторские агентства. Нередко агенты говорили клиентам: берите, пока еще что-то есть, завтра и этого не будет. Или, если будет, то цена поднимется. Попытка людей вскочить на последнюю подножку уходящего поезда приводила зачастую к массовому психозу на рынке. Люди даже бегали по друзьям и собирали требуемую сумму.
Плюс ко всему, некоторые продавцы квартир, видя, что стоимость квадратного метра так стремительно растет в цене, просто отказывались от сделки. Мол, повременим пока с продажей, зачем терять несколько десятков тысяч долларов?
Но самое печальное – застройщики стали придерживать жилье. Они порой выводят в месяц на рынок ровно столько квартир, чтобы им хватило денег от продажи на сопровождение своих проектов. Поэтому ни в какой сговор я не верю, просто сегодня им так выгодно, это держит рынок в определенном ценовом диапазоне. Но их тактика необдуманная. С одной стороны, цены они пока удерживают, а с другой, как только люди прекратят покупать по установленной ими цене, компаниям придется увеличивать выброс квартир на рынок. Увеличение количества начнет снижать цены. И будут продавать дешевле, просто деваться будет некуда. Нужно же рассчитываться с поставщиками, платить за потребляемые энергоресурсы, выплачивать людям зарплату…
Особый случай – инвестиционные квартиры. Их куплено, пожалуй, не менее 30% от общего объема рынка. И держатся они до тех пор, пока цены идут вверх. А как только рост стоимости приостановится и квартиры перестанут приносить прибыль, в рядах покупателей подобных квартир начнется волнение. Никому же не хочется терпеть убытки. Но если их массово начнут выставлять на продажу, то кривая роста цен сменит направление на противоположное. Только вот массово, думаю, выбрасывать их не будут, а только по необходимости. Те, кто покупает для подобных целей квартиры, не «чайники», они очень внимательно следят за конъюнктурой рынка.
А вот те застройщики, которые сейчас придерживают квартиры в надежде на осень, могут просчитаться. Объемы покупательского спроса снизились, и даже в сентябре они могут не вернуться на прежнюю высоту. В настроении покупателей произошел перелом. Исчез главный мотив: что цены будут и дальше продолжать расти. Нет цели, ради которой можно залезть в долги. Ведь если цены упадут, то нет никакого смысла занимать деньги и бежать покупать квартиру.
Отсюда можно сделать вывод: если цены расти не будут, то спекулятивный капитал с рынка уйдет, он будет искать другие ниши для заработка. Установится паритет спроса и предложения, а значит, и нормализуется цена.
Остается добавить, что все симптомы тяжело больного у нынешнего рынка московской недвижимости сегодня налицо. Он нуждается в лечении. А вот каким оно будет, покажет время. И вполне возможно, что, если в ситуацию вмешается столичный Стройкомплекс и увеличит ввод нового жилья, то недоступные пока метры для массового потребителя обретут реальные черты доступности.
Записал Николай Вяткин