Сто рублей – не деньги
Наша газета не раз писала о Центре арендного жилья. И, тем не менее, нередко можно услышать: «Значит, снять квартиру можно не только у частника, но и у города?». Хотя это лишь одно из направлений деятельности Центра. Вообще же, о Центре известно не так много. Подробнее рассказать о нем мы попросили первого заместителя директора ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» Валерия Горюнова.– Валерий Валерьевич, в какую сумму обходится квартира, которую очередник по городским программам приобретает через ваш Центр?
– По себестоимости строительства жилья на сегодня – 27 – 29 тыс. руб. Если люди уже пожили в квартире некоторое время на условиях коммерческого найма, то есть дом не новый, то сумма снижается до 17 – 19 тыс. руб. за кв. м. Причем с рассрочкой – до 10 лет.
– Приведу для читателей более привычную цифру – в долларах (я не чиновник, мне можно). Меньше тысячи за метр! На рынке тот же метр приближается к четырем тысячам. Если будете ориентироваться на себестоимость, – вылетите в трубу. Из какой «тумбочки» берете деньги?
– Секретов нет. Хотя накладные расходы (чего стоят оформление документов, да наши компьютерные программы!) немаленькие. Средства на это мы берем из процентов за невыплаченную стоимость квартир. Только 5 процентов. Это наш единственный источник дохода на все формы работы по найму и купле-продаже квартир.
– А с очередника не берете ничего? Может, отыгрываетесь на нем за счет коммерческого найма? Ведь дотаций-то ему не положено.
– Не положено. Поясню: молодая семья очередника может не мучиться в коммуналке, а снять 2 – 3-комнатную квартиру у нас. Это и есть коммерческий найм. Обходится он семье в тысячу…
– Боюсь даже подсказывать… Долларов?
– Конечно, рублей. При этом в бюджет поступает порядка 100 руб. И, кстати, такую же сумму – около 100 руб. – платит за найм обычный, не «молодой» очередник. Город практически ничего не зарабатывает на своей собственности! Правда, 100-рублевый найм проходит уже не через Центр аренды, а через управления жилищного департамента.
– А если посчитать аренду, услуги, покупку – все вместе во сколько это обойдется? Возьмем средний вариант: 60 кв. м, три человека.
– В месяц (если еще и собираются приобрести квартиру в рассрочку) порядка 15 – 17 тыс. руб. А если просто коммерческий найм, без выкупа (а он предлагается только молодым семьям) – одна тысяча руб. плюс полторы-две за услуги.
– А вдруг не справятся с платежами? Что будет? Вопрос не случайный: невозврат кредитов стал сейчас серьезной банковской проблемой.
– У нас не банковские кредиты, а рассрочка платежа. Да, рассрочку человек обязан выплачивать своевременно. 15 тыс. руб. для молодой, работящей семьи – деньги вполне приемлемые. Не платит? Обычная практика – суд. Но мы нашли более эффективный путь. Наши клиенты подписывают два нотариальных обязательства – о порядке пользования жилым помещением и второе – о порядке оплаты за такое пользование. Это одностороннее обязательство. Суд выключается из игры. Судиться не с кем. Не выполнят обязательство – обратимся к судебным приставам.
– Случалось в практике?
– Нет. Еще до разных разбирательств люди рассчитывались с долгами. Но сейчас согласно ЖК РФ будем заключать договор управления. Он также избавит от судебной волокиты.
– Условия выгодные. Многие ли могут ими воспользоваться? Скольким семьям вы помогли? Ведь в вашем распоряжении 24 дома.
– 16 тысяч семей благодаря нам улучшили жилищные условия. Даже в общем списке очередников Москвы – порядка 200 тыс. – эта цифра не теряется. В этом году планируется передать нам еще 16 домов. Особую поддержку получат работники социальной сферы и участники программы «Молодой семье – доступное жилье». Первый этап программы – а это около 6 тысяч семей – мы практически взяли на себя. Из 7 млн. руб., которые поступили в казну города за коммерческий найм в прошлом году, 6,5 млн. – наши.
– Теперь – другая тема. Вам поручили управлять имеющимися 24 домами. И даже называют одной из самых эффективных управляющих компаний города. Как добились этого? С чего начали?
– С подбора штата. В новом управлении, созданном при Центре, решили совместить опытных «коммунальщиков» и просто инициативных людей, готовых принимать нетривиальные решения. Искали молодых, способных к обучению, не обремененных стереотипами традиционного – далеко не лучшего – обслуживания домов. Набирали специалистов из самых разных отраслей. Дали им вполне достойные зарплаты. К тому же мы предлагали жилплощадь – на время их работы в наших домах. И… обещали свободу творчества! Никакого давления. Инициативу поощряем! Первое, что они решили – так, как работали ДЕЗы, мы не будем!
– Что не удовлетворяло в их работе?
– Главное – «смирение», с которым дирекции принимали новые дома с массой недоделок. Ведь работники дирекций входили в госкомиссию по приемке. На устранение недоделок мы тратили до восьми месяцев! Встречались с поразительными вещами: не установлена система пожаротушения, дымоудаления, не оборудованы электрощитовые… Теперь мы сами входим в комиссию по приемке. И мы совершенно свободны от диктата местных властей. Мы – собственники домов и разговариваем со строителями как собственники. Разговор жесткий: два месяца на устранение недоделок – извольте уложиться! В доме на Верхних Полях как-то одновременно работали 29 подрядных организаций – ликвидировали свои же огрехи.
– Дом принят. Дальше?
– Налаживали контакт с жильцами. У нас собственный ЕИРЦ, своя база данных. В каждом доме – комитеты жильцов, домкомы. По их пожеланиям оборудовали дворы – ведь в каждом из наших домов не менее полутысячи детей. А в доме на Верхних Полях, 38 – вообще больше тысячи! Значит, игровые площадки должны отличаться от типовых. Цветники, газоны, зелень – кого удивишь? Мы по просьбе жильцов дифференцировали дворовые участки: для самых маленьких – песочницы, балансиры и т. д., для ребят постарше – игровые площадки, для более взрослых – спортивные снаряды. Приоритетность услуг – тоже прерогатива домкомов. Там решили: главное сейчас – безопасность. А потому дворы, правда, пока еще не везде огорожены. Вход только через калитку, а там охранник.
И, наконец, именно жильцы, а не мы, управленцы, определяют арендаторов помещений первых этажей.
– Как так?
– Они поставили условие: никаких казино, рюмочных. Дети! Только сервисные учреждения – магазины детского питания, парикмахерские, стоматология, детские комнаты. В них, кстати, работают и жители, и их родственники. Так что мы еще и создаем рабочие места для своих жильцов.
– Наверно, и качество обслуживания – евростандарт?
– Ну, видите ли, в чем дело – существуют нормативы обслуживания, отнюдь не предусматривающие высокого комфорта. Беда многих городских домов, что и их не соблюдают. У нас ежедневно протирается лестничная клетка – холл и два первые этажа. Камера мусоропровода моется дважды в неделю. Сам я живу в муниципальном доме. Чтобы помыл кто-то мусорокамеру? Я такого даже не помню. Вывоз мусора – не менее раза в сутки. Дворники – они же уборщики. То есть моет лестницу и убирает двор один и тот же человек – как правило, мужчина. Покрашены пандусы, бордюры… У дворника основной инструмент не метла, а сачок! Чуть видит, падает бумажка с балкона, тут же ловит ее. На земле не должно быть мусора вообще. Предвижу вопрос о «тумбочке». За счет аренды нежилых этажей и держим уровень обслуживания.
– По зарплате и работа?
– У нас она выше, чем в среднем по городу. Но и люди работают лучше. На все 24 дома – чуть более двух десятков работников. В ДЕЗе на такое же количество строений – вчетверо больше. Так и подняли людям ставки. Кстати, в прошлом году два наших дома заняли первое место в Москве по уровню обслуживания. В этом году осмелели – выставили на конкурс уже три дома: Краснодарская, 21, Рудневка,2, Светозерская, 9.
– Валерий Валерьевич, последний вопрос. Вы работаете на самоокупаемости, без бюджетных денег. Сейчас согласно новому положению об управляющих организациях вы тоже можете рассчитывать на поддержку казны. Воспользуетесь своим правом?
– Мы от бюджетных денег откажемся. Профессиональная гордость! Ведь создавался наш Центр с условием, что не будет никаких бюджетных вливаний. Идея нам понравилась. И сейчас не хотим отказываться от нее. Докажем, что можем справиться сами. И работать так, чтобы люди оставались довольны.
Беседовал Илья Голубев
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Валерий Валерьевич Горюнов родился в 1965 году. Профессиональный военный. С 2002 года – заместитель руководителя ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
СПРАВКА «КР»
ГУП «Центр арендного жилья»
Слово «аренда» не полностью отражает профиль работы Центра, так сложилось исторически… Центр был создан в 1998 году, когда город активно сдавал в аренду площади бюджетным организациям – просвещения, здравоохранения, милиции и т. д. Гражданский кодекс РФ тогда предусматривал выкуп таких помещений. Понятие «аренда» для этих организаций постепенно стало сходить «на нет». Опыт Центра не пропал даром, он используется для работы с населением.
Нынешний контингент Центра – очередники, приобретающие жилье с рассрочкой платежа. Семья поселяется в квартире, платит деньги за найм и одновременно в рассрочку выкупает ее. При этом люди платят за площадь не по бешеным ценам, которые сложились на рынке, а по себестоимости.
С 2003 года Центр активно участвует в программе «Молодой семье– доступное жилье».
Кроме того, Центр работает и как управляющая компания, занимается домами, где живут участники этих городских программ.