Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 04 октября 2012 г. 14:00
Публикация в газете: №37 (909) от 04 октября 2012 г.

Размышления у парадного подъезда

Размышления у парадного подъезда

Дебаты на тему обязательности членства управляющих организаций в СРО напоминают мне общее собрание жителей дома. Крику много – толку мало. А давайте-ка порассуждаем вместе и всерьез!

Цель любого объединения собственников недвижимости – комфорт и капитализация своего имущества, оптимизация расходов по его содержанию и эксплуатации, использование в этих целях доходов от «ренты» (аренда, реклама, транзит, сервитут). Цель любой коммерческой управляющей организации (УО) – прибыль.

ТСЖ (ЖК, ЖСК) управляет своей собственностью, УО – чужой. ТСЖ – заказчик жилищно-коммунальных услуг, УО – их поставщик. УО занимается только управлением и эксплуатацией чужой недвижимости, даже капремонт не входит в ее компетенцию, а задачи ТСЖ гораздо шире – тут и капремонт, и «рента», и социальная жизнь «общины».

Итак, ТСЖ (ЖК, ЖСК) – это управление своим имуществом ради повышения качества жизни. УО – управление эксплуатацией чужого имущества ради прибыли. Именно поэтому объединять ТСЖ и УО в одно СРО бессмысленно. Заказчик и подрядчик не могут состоять в одном «профсоюзе» априори. Да, есть такие председатели и правления ТСЖ, которые во главу угла ставят прибыль или помешаны на экономии, но не о них сейчас речь.

Так вот, объединяться товариществам (ЖК, ЖСК) в ассоциации, лиги нужно! Необходимость этого назрела давно, потому что только сообща мы сможем отстаивать свои интересы собственников и заказчиков жилищных и коммунальных услуг, обмениваться опытом и повышать качество нашей жизни.

Анархия – не мать порядка

Как бы там ни было, но любая попытка структурировать хаотическую среду – благо. Анархия – самая неэффективная форма существования общества, зато такое общество является самым лакомым объектом сбора «податей» для любых «варягов». Но штука в том, что «варяги», управляющие анархическими домами, сами же являются жителями таких же домов и находятся в полном рабстве у правящих там УО или разбойничьих ТСЖ, окорота на которые сегодня никакого нет, а СРО, глядишь, таким окоротом и станут. Или хотя бы выкинут с рынка конкретные разбойничьи ТСЖ, обижающие конкретных «варягов». Тоже дело, потому что разбойничьи ТСЖ дискредитируют саму идею жилищного самоуправления.

Стоит отметить, что разработчиков законопроекта интересуют не все ТСЖ, а только те, которые хозяйничают «собственными силами». То есть являются реальными конкурентами управляющих организаций. Именно такие товарищества УО и пытаются изгнать с рынка. Однако «собственными силами» означает, что у фирмы, подрядившейся делать что-либо, есть собственные рабочие, которые и будут это что-либо делать. Для эксплуатации дома – это слесари, сантехники, сварщики, плотники, дворники, уборщицы. А ничего подобного у нынешних УО нет! У них может быть куча лицензий, свидетельства о членстве в супер-СРО, но только не рабочие.

УО занимается только заключением договоров на поставку ЖК-услуг: с ресурсниками, с аварийными службами, с лифтовиками, с санэпиднадзором на травлю блох и крыс, со службами по вывозу мусора, с телеантенщиками и пр., а также с эксплуатационными фирмами, у которых эти самые сантехники с уборщицами и должны быть. В штате (с соцпакетом) или хотя бы по трудовому соглашению в качестве (разряд, лицензия на право выполнять определенные работы, свидетельство о соответствующем образовании, скажем, электрика) и в количестве не ниже, чем установлено нормативами из расчета на метр обслуживаемой площади.

По всем этим договорам УО является посредником между собственниками-заказчиками и соответствующими подрядчиками-поставщиками услуг. И если в отношениях с ресурсниками действуют нормативы и тарифы (мы сейчас не будем разбираться, плохие они или хорошие, главное, что они есть), то в отношениях со всеми прочими ничего подобного нет! И поэтому заказчикам-собственникам крайне сложно контролировать денежные потоки, особенно в отношении эксплуатации. Если ДЕЗы еще все-таки исходят из установленных городом расценок, то частные УО и самостоятельные – читай «богатые» – ТСЖ сами устанавливают все эти расценки. По собственному вкусу (аппетиту) и совести (при наличии).

Сытости ради

По идее, СРО на то и нужно, чтобы установить для своих членов некие типовые стандарты качества и стоимости ремонтно-эксплуатационно-сервисных услуг. Понятно, что тут должны учитываться и тип-серия дома, и его возраст, и степень износа, и особенности инженерных систем. Морочное занятие, теоретически реальное, но только на первый взгляд. А на второй становится понятно, что, если это и будет делаться, то только в отношении членов СРО – ТСЖ, которые хозяйствуют «собственными силами». А требований-то по поводу «собственных сил» к управляющим организациям – членам СРО в законопроекте нет и раньше не было!

Потому что все прекрасно понимают, что, если между УО и эксплуатирующей фирмой, какой-нибудь ООО «Ромашка», не будет «люфта» в денежных потоках, то и сверхприбылей у УО не будет, соответственно, и содержать аппараты СРО вместе с аппаратом Национального СРО будет не на что.

Если же разработчики законопроекта все-таки думают не о сверхприбылях, а о повышении качества жизни в многоквартирных домах, в которых сами же и живут, то основным требованием к членству в СРО должны быть не размеры компенсационных капиталов (указывать их в рублях в Жилищном кодексе просто смешно при инфляции!), а наличие этих самых «собственных сил» – квалифицированных, в достаточном количестве и сытых.

«Сытость» кадров подразумевает наличие профсоюзной организации и коллективного договора по букве трудового кодекса, КЗоТа, о существовании которого сегодня, похоже, все начисто забыли. А профсоюзы – это тоже непременная составляющая гражданского общества.

Уже есть УО, которые, например, вывоз мусора осуществляют собственными силами и еще на сторону оказывают такие услуги. Теперь нужен следующий шаг: вместо «субчиков»-«Ромашек» организовать собственные комплексные бригады со скользящим круглосуточным графиком. Дорого? Относительно. Ведь в «Ромашках» есть директор, заместитель, главный инженер, его заместитель, секретарша, бухгалтерия, а комплексной бригаде ничего этого не надо, достаточно бригадира и табельщицы. Бухгалтерия имеется в УО.

Сейчас кто-то завопит: «Ах! Как можно уничтожать частные «Ромашки»! Это же гибель для малого бизнеса! А он только-только начал развиваться!»

Отвечаю. Во-первых, для малого бизнеса есть много других видов деятельности, кроме ЖК-сервиса. Во-вторых, должна быть какая-то структура, которая занималась бы созданием регламентов, правил и нормативов и контролем их исполнения, обладающая административно-карательными функциями. Хотя, в моем представлении, едва ли структура, которая содержится за счет взносов своих членов, станет их сильно карать да еще и изгонять из-под своего крыла...

И, если уж так хочется «Ромашек», то тогда логично создать СРО и для них, и тоже с обязательным членством. Кадры-то, которые метут и починяют – не у управляющих организаций, а у них, у «ромашек». И требование к УО – членам СРО: заключать договоры только с сэрэошными «ромашками»...

Сейчас кто-то уже сказал: у-у-у, цены-то тогда как на ЖК-сервис взлетят!.. Да, если для СРО главным будут размеры взносов их членов, а не качество сервиса. Зато тогда собственники жилья в анархических домах зачешут в затылке, покумекают и найдут силы и способы для создания ТСЖ. Потому что ТСЖ, особенно которые «собственными силами», умеют находить и квалифицированных рабочих, и укладываться в минимум затрат на эксплуатацию, и еще много чего. Да, такие важные аспекты, как страхование гражданской ответственности и компенсационный капитал, упускаются. Зато ТСЖ, ЖК и ЖСК всегда страхуют общее имущество (главное, чтобы страховая компания оказалась добросовестной), да и накопления на капремонт или другие непредвиденные нужды особенно у старых ЖСК, как правило, есть.

Неприкасаемая золотая жила

Впрочем, ТСЖ без «собственных сил» не волнуют разработчиков законопроекта. Оно и понятно, если ТСЖ «под управляющей компанией», то такой дом уже «вотчина» этой УО, и большого вреда – в смысле оттока денежных средств по причине контроля над УО – рынку жилкомсервиса не наносит. А если и наносит (большой дом, 10 подъездов, 12 этажей и вредный председатель контролирует в УО каждую копейку), то только отдельно взятой УО, которая с большой вероятностью постарается избавиться от такого председателя при случае.

Отсутствие интереса разработчиков к «самоуправляющемуся» ТСЖ (договоры с ресурсниками, сбор оплаты ЖК-услуг), но нанимающему эксплуатирующую «ромашку», можно объяснить нежеланием разработчиков касаться самого «узкого» и золотоносного места – взаимоотношений УО (в данном случае его функции впрямую исполняет ТСЖ) – с «ромашками».

Именно в «ромашках» царит полнейший правовой беспредел! Кадровый, финансовый, технологический… Но именно этот беспредел и есть та золотая жила, на которой держится весь ЖК-сервис. Гастарбайтеры – гвоздь программы. И для ТСЖ с «собственными силами», думаю, тоже… Может быть, именно поэтому разработчики СРО и готовы взять их под свое крыло, чтоб помалкивали и несли денежки, как «все».

УО тут даже ни при чем!

Что же касается обязательности или необязательности членства УО в СРО, то сама тема управляющих организаций неуместна для Жилищного Кодекса, который рассматривает права и обязанности собственников по отношению к своей недвижимой собственности, в том числе и взаимоотношения собственников с нанимателями. А управляющие организации управляют эксплуатацией чужой собственности с целью извлечения прибыли, как любая коммерческая организация, права и обязанности которых (и их объединений) определяются Гражданским, Налоговым, Трудовым и Уголовным кодексами. Однако они ни малейшего отношения не имеют к Жилищному кодексу, поскольку полноценное управление чужой собственностью подразумевает договор доверительного управления, на сегодня едва ли возможный между собственниками и УО. Даже ЖК определяет, что, например, вопросы капитального ремонта не входят в договор с УО, не ее это компетенция. УО следовало бы именовать УЭО – управляющая эксплуатацией организация или просто: «служба заказчика», раз уж там нет «собственных сил».

А вот ТСЖ должны объединяться – в лиги, ассоциации – но не сотнями, как это некогда ввел в административную моду Чингисхан, а по территориальному признаку: район, округ, город, регион, федерация. Речь ведь идет о недвижимости, а она, в отличие от УО, неподвижно стоит на определенной территории. Структура этих лиг должна предусматривать разделение ТСЖ по типу и возрасту домов, площади, дома-памятники должны иметь отдельный «отдел» и тп., это уже следующий шаг, но о нем уже пора думать. Как и о том, что возглавлять эти лиги должен не один избранный голосованием председатель, а все сопредседатели с правом вето – по аналогии с ООН, где избирается ответственный секретарь, являющийся, скорее, «диспетчером», но не «президентом».

Вполне нормально, что у разработчиков законопроекта появилось желание структурировать хаос сферы жилищно-коммунальных услуг, правда, в рамках интересов менеджеров этой сферы. Пусть так, уже хорошо, поскольку сразу вылезли «узкие» места, про которые разработчики решили забыть умышленно или без умысла. Главное, что эта попытка очень явственно структурировала так называемые «проблемы ЖКХ», отделив мух от котлет: проблемы сферы ЖК-услуг и проблемы сферы жилищной собственности, старательно рассматриваемой лишь как рынок сбыта этих самых услуг. Ох, как страшно любому коммерсанту потерять рынок сбыта, особенно, если он торгует некачественным товаром...

Совершенно ясно, что рынок сбыта не теряется, если товар качественный, и качество его растет. Только едва ли членство УО в СРО превратит «товар» в качественный, если в самом низу – в «ромашках» – не будет достаточно квалифицированных и сытых работников. Эта проблема легко решается при условии желания ее решить, то есть, попросту говоря, добросовестно платить рабочим и повышать их квалификацию.

А вот проблемы сферы жилищной собственности посерьезнее. Они решаются только в том случае, если все законы писать с точки зрения и в интересах собственника жилья, заказчика этих самых ЖК-услуг. Впрочем, рецепт тот же – «добросовестно платить и повышать квалификацию». «Платить» – это четко и жестко выполнять ст. 36 ЖК РФ о праве собственности на общее имущество. «Повышать квалификацию» – на государственном уровне вести среди собственников широкую просветительскую и образовательную работу.

Надо наконец всем понять, что собственник – это не безмолвный кошелек, а требовательный заказчик, и что его требования могут удовлетворить только услуги, исполненные не безмолвными и неумелыми гастарбайтерами, ненавидящими свою долю и работу, а квалифицированными и сытыми рабочими, испытывающими радость и гордость от результатов своего труда. И СРО тут ни при чем...

Людмила Кайсарова, член правления ТСЖ «Арбатец»

Лилия Позднякова

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.