Задачка на проценты
Капитальный ремонт общего имущества собственников жилья сейчас проводится в соответствии с постановлением правительства Москвы от 6 декабря 2011 г. № 575-ПП. Самостоятельных ТСЖ в программу этого года вошло раз-два и обчелся. В основном, это управляющие организации, набравшие с десяток или около того домов.
Летом они начали работать, и тут вдруг в Департамент капитального ремонта стали писать жители – о капремонте они слыхом не слыхивали, и он им сто лет не нужен. А эти управляющие организации предоставили в департамент протоколы общих собраний! Теперь, похоже, прокуратуре предстоит разбираться в их подлинности – миллионы рублей ведь на кону!
При утверждении титульных списков программы этого года одна из сотрудниц департамента проголосовала «против». По ее мнению, не следовало идти на поводу управляющих организаций, слепо доверяя представленным ими протоколам, а делать ставку на реальные ТСЖ, помогать им. Товарищество как юридическое лицо со своим расчетным счетом может выступить в роли заказчика, получить в свое распоряжение всю сумму бюджетных средств для оплаты капремонта и контролировать расходование денег до копейки.
Давайте подсчитаем
Людмила Кайсарова, член правления ТСЖ «Арбатец»:
Наше ТСЖ «Арбатец» в городской программе было в числе первых. И хотелось бы поделиться кое-каким опытом с теми товариществами, которые собираются войти в программы следующих лет.
Конечно, нужно очень внимательно отнестись к выбору подрядчика. Строительная компания может иметь какие угодно лицензии, состоять в лучшем СРО, но не иметь собственных рабочих! Соответственно, подрядчик нанимает субподрядчика и берет себе за это 5-10%, а то и больше от суммы договора. Причем, субподрядчик, в свою очередь, тоже может за определенную мзду нанять суб-субподрядчика, не имеющего ни лицензий, ни членства в СРО.
Именно с выбором подрядчика наше ТСЖ «Арбатец» и дало маху. ООО «М» оказалось крайне недобросовестным. Мыкаемся с ним до сих пор, хотя буквально все – Департамент капительного ремонта, Мосжилинспекция, префектура, управа, ДЕЗ – на нашей стороне.
Теперь уже многие ТСЖ накопили опыт, и всем последующим участникам программы будет проще определяться с подрядчиком. Можно приехать в отремонтированный дом, посмотреть качество работы, поговорить с людьми, выяснить, довольны они или нет своим подрядчиком, а также узнать мнение Департамента капитального ремонта о проведенном ремонте в том или ином доме. Но, имейте ввиду, что департамент не имеет права рекомендовать от себя какую-либо фирму.
Сегодняшний опыт участников программы показывает, что ремонт получается успешнее всего, если ТСЖ (ЖК, ЖСК) берет подрядчиком именно свою эксплуатирующую компанию. Во-первых, это уже наверняка не однодневка, и все работники знают друг друга в лицо. Во-вторых, им же самим потом все это эксплуатировать.
Теперь рассмотрим, что происходит с деньгами, если в доме нет ТСЖ, и жители поручают своей управляющей организации выступать заказчиком капремонта. Как правило, такие жители ремонт сделать хотят, но вкладывать в него свои деньги – не очень. И поэтому УК обещает сама внести их долю в софинансировании работ – 5% и больше. Естественно, ни одна компания не собирается заниматься благотворительностью. В ходе ремонта она вернет себе эти деньги, недодав подрядчику сумму в размере своего «спонсорского», так сказать, взноса. То есть дом уже на этом этапе теряет 5-10% от стоимости ремонта: подрядчик ведь будет вынужден сэкономить эти деньги на материалах, качестве, профессионализме рабочих.
В отличие от ТСЖ, которое само выбирает подрядчика на свой страх и риск, управляющая организация обязана проводить тендер, а правила тендера таковы, что заказ отдается подрядчику, готовому выполнить работы за наименьшую сумму. Причем торги сразу начинаются с 5% понижения – так называемое тендерное снижение. То есть сразу 5% от суммы – долой, а в ходе самих торгов сумма может понизиться еще на сколько угодно. Я однажды присутствовала на торгах и видела, как подрядные организации бились за один лот и в результате опустили его цену на 24%!
Для наглядности разберем условный пример. Допустим, стоимость ремонта по смете 100 тысяч у. е. Жители не внесли свои 5-10%, соответственно, эти 5-10 тысяч у. е. за них заплатила управляющая организация в расчете затем «отбить» свои деньги.
На тендер вынесли полную стоимость, однако в результате торгов она понизилась на 10-20%, то есть контракт заключается уже не на 100 тысяч у. е., а на 80-90 при тех же объемах работ. Плюс к этому управляющая организация договаривается с подрядчиком о снижении еще на 5-10 тыс. для того, чтобы вернуть свои расходы, и еще на 5-10% общепринятой испокон веков мзды за то, что подпустили подрядчика к госбюджету. Итого, остается 60-70 тысяч у. е. при объеме работ на 100.
Это на момент заключения управляющей компанией договора подряда. Еще никто не приступал к работе, а 30-40% денег – уже фьють! В то время как у ТСЖ на момент заключения договора подряда все 100% денежек целехонькие.
Прибыль против комфорта
Но дальше никто не гарантирует, что подрядчик управляющей организации не окажется типа нашего ООО «М» – без своих рабочих, который заключает договор субподряда на 5-10, а то и на 15% дешевле с фирмой с собственными рабочими кадрами. А там полезут и суб-субподрядчики, и суб-суб-суб-суб… Сколько денег в результате дойдет до дома? Хорошо, если 50% от сметной стоимости. Соответственным будет и качество материалов, и работ, и рабочих. Вот какую цену заплатят жители, числящиеся собственниками только на бумаге, неспособные организоваться в ТСЖ. В результате подобного разгильдяйского капремонта, вместо того, чтобы наслаждаться комфортом и экономить на текущем ремонте и обслуживании инженерных систем, эти жители будут бесконечно платить и платить своей управляющей организации, потому что ей придется без конца чинить, латать и налаживать общее имущество.
И еще один арифметический аспект капремонта. Городская программа нацелена на энергосбережение, а это комплексное дело. Вы же в мороз не пойдете на улицу в шубе и босиком? Чтобы не замерзнуть, нужен полный набор – шуба, сапоги, теплое белье, шарф, шапка. Так и с домом. Если утепляете фасад, то должны соответствующим образом переделать и систему отопления, утеплить чердачное и кровельное перекрытия, вход в подъезд, законопатить или заменить окна, повесить хорошие двери. Все взаимосвязано!
Если же оставите прежней систему отопления с элеваторным узлом, то получите и жару в квартирах, и платить за тепло станете еще больше, потому что придется жить с распахнутыми окнами. Если, заменяя систему отопления, будете ставить в квартирах батареи с количеством секций не по проекту с учетом теплопотерь, а по собственному желанию, то тоже толку от такого ремонта не будет никакого. Только потратите деньги, время и нервы. Поэтому качество проектно-сметной документации крайне важно, как и затем соблюдение проекта. Сотрудники управляющей компании и подрядчики не живут в вашем доме, и им на ваш комфорт и нервы наплевать, и, вообще, они с удовольствием сэкономили бы на разработке проектно-сметной документации.
К примеру, сейчас много говорят о том, что вентилируемый керамогранитный фасад слишком дорого стоит и окупается, разве что, лет за сто, поэтому оснащать им дом экономически неэффективно. Для управляющей организации – однозначно, но ведь интересы собственников и ТСЖ очень разнятся с интересами УК, цель которой – прибыль. Для собственников же важна не маниакальная экономия, а оптимизация расходов на достойную эксплуатацию дома ради того же своего комфорта и здоровья.