Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 27 июля 2006 г. 00:30
Публикация в газете: №30 (601) от 27 июля 2006 г.

На рынке аренды... без перемен

На рынке аренды... без перемен

Рынок аренды жилья живет какой-то своей жизнью. Другой, непохожей на жизнь рынка покупки и продажи квартир. И если стоимость «квадрата» стремительно растет, то на арендной ставке это никак не сказывается. Мы попросили прокомментировать эту ситуацию специалистов.

Почем квартирку снять? И где? – Последние пять месяцев на рынке аренды жилья ситуация несколько стабилизировалась, – рассказывает заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Мария Жукова. – В июне, например, средняя стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры составила $561 за месяц. 2-комнатную квартиру можно снять в среднем за $669 в месяц. Аренда 3-комнатной квартиры в среднем обойдется в $782, что на $24 меньше, чем в прошлом месяце. По сравнению с январем 2006 года показатели увеличились немного: средняя стоимость аренды однокомнатных квартир – на $20, двухкомнатных – на $21, а в секторе трехкомнатных квартир произошло падение цены на $2. В ближайшие месяцы ситуация останется стабильной. Сезонное повышение можно ожидать лишь к осени.

Цены предложения квартир по округам г. Москвы на начало июля 2006 года (долл./мес.)
Округа  1-комн.2-комн.3-комн.от 4-комн.
СЗАОmin
500
600
800
1200
max
4000
5000
11000
17000
САОmin
500
600
750
1500
max
6000
5000
8500
16500
СВАОmin
500
700
850
1500
max
1500
2500
4500
6000
ЗАОmin
550
650
800
1200
max
3700
14000
20000
25000
ЦАОmin
600
800
1000
1500
max
7000
15000
25000
35000
ВАОmin
550
600
900
1100
max
1200
3500
10000
15000
ЮЗАОmin
600
750
900
2000
max
2700
7000
8300
25000
ЮАОmin
500
700
750
1700
max
1700
3000
5500
7000
ЮВАОmin
500
600
750
1300
max
1800
2300
3000
6000
По данным компании «МИЭЛЬ-недвижимость»

Безусловным лидером остается Центральный административный округ. Здесь стоимость найма однокомнатной колеблется от $600 до $7 000 в месяц, 2-комнатную квартиру можно снять от $800 до $15 000, аренда трехкомнатной обйдется от $1 000 до $25 000 в месяц, а вот наем четырехкомнатных апартаментов предлагается от $1500 до $35 000. Западный округ уверенно занимает вторую позицию. Аренда однокомнатной квартиры здесь – $550-$3 700 в месяц, двухкомнатной – $650-$14 000, трехкомнатную квартиру можно было снять за $800-$20 000 в месяц, а четырехкомнатную – за $1200-$25 000. Наиболее демократичен по цене Восточный административный округ: однокомнатная квартира – о$550 до $1200 за месяц, наем двухкомнатной – от $600 до $3 500, трехкомнатные квартиры здесь сдаются за сумму от $900 до $10 000 в месяц, а четырехкомнатные от $1 100 до $15 000. Диктатура спроса «Изменение цен как на рынке купли-продажи квартир, так и аренды, – говорит руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» Ольга Владиславлева, – диктует спрос. Если, например, в июне на рынке аренды спрос остался на прежнем уровне, а количество предложений не увеличилось, то вывод из этого каждый может сделать сам». Самыми популярными у арендаторов, по мнению заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марии Жуковой, остаются все же однокомнатные квартиры. Спрос превышает предложение почти в 3 раза. По-прежнему наиболее востребованными остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станции метро. А вот с квартирами большей стоимости наблюдается обратная картина. Наиболее сбалансированная ситуация между спросом и предложением, считает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, является та, где средняя стоимость аренды находится в диапазоне от 550 до 1 000 долларов в месяц. Тогда как арендодателей квартир по цене от 1 000 до 3 000 долларов в четыре раза больше, чем арендаторов. А на одного арендатора, готового заплатить от 3 000 до 6 000, приходится в среднем 10 квартир. Одним словом, сегодня на рынке аренды жилья представлены квартиры, отвечающие практически любым требованиям арендаторов. «Но все же самым популярным, – говорит Мария Жукова, – остается жилье с арендной платой не выше $600 в месяц. В ценовом диапазоне от $600 до $1 001 предложение хотя и превышает показатели спроса, но незначительно. Так, из трех квартир со стоимостью найма от $601 до $1 000 только две найдут своих арендаторов. В сегменте жилья от $1 000 вариантов гораздо больше, поэтому состоятельный клиент может достаточно быстро выбрать квартиру по душе. Тогда как в самом низком ценовом сегменте (до $450 за месяц) спрос всегда превышает и будет, наверное, еще долго превышать предложение». «В городах, которые начинаются сразу же за чертой МКАД, – говорит руководитель АН «Теремок» (г. Пушкино) Константин Манченко, – цены практически ничем не отличаются от московских, которые находятся вблизи кольцевой автодороги, только с той стороны. Правда, если мы отъедем чуть дальше, то можно найти вполне приличную квартиру с оплатой почти в 2 раза меньше, чем в столице. И в городах, у которых с Москвой хорошее транспортное сообщение, наблюдается постоянный спрос, и, я думаю, цены там быстро сравняются со столичными».

Структура предложения квартир с различным числом комнат на рынке аренды г. Москвы в июне 2006 года (в % к общему предложению)
1-комн.
28,82%
2-комн.
37,83%
3-комн.
25,03%
4-комн. и более
8,32%

Структура спроса на квартиры с различным числом комнат на рынке аренды г. Москвы в июне 2006 года (в % к общему спросу)
1-комн.
63,05%
2-комн.
30,86%
3-комн.
5,71%
4-комн. и более
0,39%

Бизнес-класс всегда в цене В сегменте бизнес-класса цены все же росли. К примеру, за прошедший месяц стоимость аренды однокомнатных квартир выросла на 14 долларов, двухкомнатных – на 17, а вот трехкомнатные подорожали аж на 161 доллар. Продолжился рост арендных ставок и в секторе четырехкомнатных квартир: цены поднялись до уровня $6 144 (+$204). Территориальный расклад арендных ставок следующий: в ЦАО аренда однокомнатной квартиры бизнес-класса составляла $1 314 (–$32 по отношению к маю) в месяц, 2-комнатная квартира оценивается в $2 092 (–$21). Наем трехкомнатных апартаментов стоит в среднем $3 416 (+$105) в месяц, проживание в четырехкомнатной квартире обойдется в $7 404 (+$858) в месяц. Несколько уступают ставки аренды в Западном административном округе: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры бизнес-класса составляет $1 100 (+$28) в месяц, двухкомнатной и трехкомнатной – $1 686 (–$14)-$2 977 (+$180) в месяц соответственно, а четырехкомнатной – $5672 (–$237). Дешевле среди дорогих не найдете Самые дешевые однокомнатные квартиры этого класса можно было снять в ВАО – $825 (+$21) за месяц. Двухкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего арендовать в ЮАО – в среднем по $1 073 (+$45) в месяц. Арендные ставки на трехкомнатные квартиры в ЮВАО в июне составили $1 368 (–$49). Многокомнатное жилье выгоднее всего снимать в ЮВАО, где аренда исчисляется $2 078 (–$288) в месяц. О выгоде и окупаемости В этом году, в связи со значительным подорожанием недвижимости, существенно снизилась доходность от аренды жилья. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (и это без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4,5% годовых. Приятное исключение Известно, что каждый сезон в июле цены на аренду квартир повышаются. А вот этот год, на взгляд директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марии Жуковой, может стать исключением. Скорее всего, в июле ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Дело в том, что величина арендной платы подошла к уровню платежеспособности арендаторов. Уже сегодня некоторые клиенты отказываются от аренды квартиры из-за ее высокой стоимости, соответственно агентства недвижимости сталкиваются со снижением спроса на квартиры. Несмотря на рост числа отделений и увеличивающуюся рекламную активность риэлторов, спрос уже несколько месяцев держится на прежнем уровне. Это значит, что сезонное повышение стоимости аренды может вызвать существенное падение спроса. Так, сегодня большая часть желающих снять 1-комнатную квартиру готова платить $400-450 в месяц, тогда как средние арендные ставки в этом сегменте уже превышают $550. Рынок на это обстоятельство хоть и неохотно, но реагирует.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.