На рынке аренды… без перемен

Рынок аренды жилья живет какой-то своей жизнью. Другой, непохожей на жизнь рынка покупки и продажи квартир. И если стоимость «квадрата» стремительно растет, то на арендной ставке это никак не сказывается. Мы попросили прокомментировать эту ситуацию специалистов.
Почем квартирку снять? И где?
– Последние пять месяцев на рынке аренды жилья ситуация несколько стабилизировалась, – рассказывает заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Мария Жукова. – В июне, например, средняя стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры составила $561 за месяц. 2-комнатную квартиру можно снять в среднем за $669 в месяц. Аренда 3-комнатной квартиры в среднем обойдется в $782, что на $24 меньше, чем в прошлом месяце. По сравнению с январем 2006 года показатели увеличились немного: средняя стоимость аренды однокомнатных квартир – на $20, двухкомнатных – на $21, а в секторе трехкомнатных квартир произошло падение цены на $2. В ближайшие месяцы ситуация останется стабильной. Сезонное повышение можно ожидать лишь к осени.

Безусловным лидером остается Центральный административный округ. Здесь стоимость найма однокомнатной колеблется от $600 до $7 000 в месяц, 2-комнатную квартиру можно снять от $800 до $15 000, аренда трехкомнатной обйдется от $1 000 до $25 000 в месяц, а вот наем четырехкомнатных апартаментов предлагается от $1500 до $35 000.
Западный округ уверенно занимает вторую позицию.
Аренда однокомнатной квартиры здесь – $550-$3 700 в месяц, двухкомнатной – $650-$14 000, трехкомнатную квартиру можно было снять за $800-$20 000 в месяц, а четырехкомнатную – за $1200-$25 000.
Наиболее демократичен по цене Восточный административный округ: однокомнатная квартира – о$550 до $1200 за месяц, наем двухкомнатной – от $600 до $3 500, трехкомнатные квартиры здесь сдаются за сумму от $900 до $10 000 в месяц, а четырехкомнатные от $1 100 до $15 000.
Диктатура спроса
«Изменение цен как на рынке купли-продажи квартир, так и аренды, – говорит руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» Ольга Владиславлева, – диктует спрос. Если, например, в июне на рынке аренды спрос остался на прежнем уровне, а количество предложений не увеличилось, то вывод из этого каждый может сделать сам».
Самыми популярными у арендаторов, по мнению заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марии Жуковой, остаются все же однокомнатные квартиры. Спрос превышает предложение почти в 3 раза.
По-прежнему наиболее востребованными остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станции метро.
А вот с квартирами большей стоимости наблюдается обратная картина. Наиболее сбалансированная ситуация между спросом и предложением, считает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, является та, где средняя стоимость аренды находится в диапазоне от 550 до 1 000 долларов в месяц. Тогда как арендодателей квартир по цене от 1 000 до 3 000 долларов в четыре раза больше, чем арендаторов. А на одного арендатора, готового заплатить от 3 000 до 6 000, приходится в среднем 10 квартир.
Одним словом, сегодня на рынке аренды жилья представлены квартиры, отвечающие практически любым требованиям арендаторов. «Но все же самым популярным, – говорит Мария Жукова, – остается жилье с арендной платой не выше $600 в месяц. В ценовом диапазоне от $600 до $1 001 предложение хотя и превышает показатели спроса, но незначительно. Так, из трех квартир со стоимостью найма от $601 до $1 000 только две найдут своих арендаторов. В сегменте жилья от $1 000 вариантов гораздо больше, поэтому состоятельный клиент может достаточно быстро выбрать квартиру по душе. Тогда как в самом низком ценовом сегменте (до $450 за месяц) спрос всегда превышает и будет, наверное, еще долго превышать предложение».
«В городах, которые начинаются сразу же за чертой МКАД, – говорит руководитель АН «Теремок» (г. Пушкино) Константин Манченко, – цены практически ничем не отличаются от московских, которые находятся вблизи кольцевой автодороги, только с той стороны. Правда, если мы отъедем чуть дальше, то можно найти вполне приличную квартиру с оплатой почти в 2 раза меньше, чем в столице. И в городах, у которых с Москвой хорошее транспортное сообщение, наблюдается постоянный спрос, и, я думаю, цены там быстро сравняются со столичными».

Бизнес-класс всегда в цене
В сегменте бизнес-класса цены все же росли.
К примеру, за прошедший месяц стоимость аренды однокомнатных квартир выросла на 14 долларов, двухкомнатных – на 17, а вот трехкомнатные подорожали аж на 161 доллар. Продолжился рост арендных ставок и в секторе четырехкомнатных квартир: цены поднялись до уровня $6 144 (+$204).
Территориальный расклад арендных ставок следующий: в ЦАО аренда однокомнатной квартиры бизнес-класса составляла $1 314 (–$32 по отношению к маю) в месяц, 2-комнатная квартира оценивается в $2 092 (–$21). Наем трехкомнатных апартаментов стоит в среднем $3 416 (+$105) в месяц, проживание в четырехкомнатной квартире обойдется в $7 404 (+$858) в месяц.
Несколько уступают ставки аренды в Западном административном округе: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры бизнес-класса составляет $1 100 (+$28) в месяц, двухкомнатной и трехкомнатной – $1 686 (–$14)-$2 977 (+$180) в месяц соответственно, а четырехкомнатной – $5672 (–$237).
Дешевле среди дорогих не найдете
Самые дешевые однокомнатные квартиры этого класса можно было снять в ВАО – $825 (+$21) за месяц. Двухкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего арендовать в ЮАО – в среднем по $1 073 (+$45) в месяц. Арендные ставки на трехкомнатные квартиры в ЮВАО в июне составили $1 368 (–$49). Многокомнатное жилье выгоднее всего снимать в ЮВАО, где аренда исчисляется
$2 078 (–$288) в месяц.
О выгоде и окупаемости
В этом году, в связи со значительным подорожанием недвижимости, существенно снизилась доходность от аренды жилья. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (и это без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4,5% годовых.
Приятное исключение
Известно, что каждый сезон в июле цены на аренду квартир повышаются. А вот этот год, на взгляд директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марии Жуковой, может стать исключением. Скорее всего, в июле ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Дело в том, что величина арендной платы подошла к уровню платежеспособности арендаторов. Уже сегодня некоторые клиенты отказываются от аренды квартиры из-за ее высокой стоимости, соответственно агентства недвижимости сталкиваются со снижением спроса на квартиры. Несмотря на рост числа отделений и увеличивающуюся рекламную активность риэлторов, спрос уже несколько месяцев держится на прежнем уровне. Это значит, что сезонное повышение стоимости аренды может вызвать существенное падение спроса. Так, сегодня большая часть желающих снять 1-комнатную квартиру готова платить $400-450 в месяц, тогда как средние арендные ставки в этом сегменте уже превышают $550. Рынок на это обстоятельство хоть и неохотно, но реагирует.

Вениамин Вылегжанин