Продается комната, и никакого согласия соседа не требуется
Спрос на комнаты в Москве очень большой. Естественно, что и стоимость квадратного метра в этом сегменте рынка растет гораздо быстрее. В одном из номеров газеты «Квартирный ряд» мы рассказывали о том, как «купить» неприватизированную комнату. Сегодня речь пойдет о рынке приватизированных комнат. У него тоже есть свои особенности.– Сначала напомню обязательное правило: при покупке как приватизированной, так и неприватизированной комнат нужно соблюсти все требования закона, которые необходимы при сделках с недвижимостью, – говорит вице-президент корпорации «РЕСКОР» Анна Ягиш. – В противном случае сделка будет расторгнута, и покупатель может остаться как без комнаты, так и без денег.
К примеру, до октября 2001 года при продаже приватизированной комнаты никак нельзя было обойти соседа. Вы обязаны были предложить комнату сначала ему, так как он по закону имеет преимущественное право ее покупки. И если вы этого не сделали или предложили ему комнату по завышенной цене, а сами продали дешевле, то это грозило судебным разбирательством и расторжением сделки. Сейчас же, если у вас на руках имеется свидетельство о собственности на свою комнату, а не на долю в квартире, то никакого согласия соседей для продажи своей комнаты не требуется.
И что же случилось в конце прошлого года? «Дело в том, что после того, как Конституционный суд разрешил гражданам приватизацию комнат в коммунальной квартире без согласия соседей, – говорит начальник юридического управления Европейской торговой системы недвижимости Олег Сидак, – Мосгордумой был принят закон «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения». По этому закону жильцы коммуналок, имеющие комнату и соответствующую долю в праве общей собственности на места общего пользования, продать свою комнату могут только тогда, когда сосед откажется от преимущественного права покупки, что и подтвердит документально. То есть органы регистрации без подтвержденного отказа соседа от покупки данной комнаты просто не принимали документы. После отмены этого закона Московским городским судом ситуация немного изменилась. На основании указанного решения Москомрегистрация на практике отменила необходимость представления документов, подтверждающих отказ собственников, нанимателей иных жилых помещений в квартире коммунального заселения и города от права преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения».
Но это положение действует не во всех случаях. Регистраторы не обязаны удостоверяться в согласии соседа на продажу комнаты, считает Олег Сидак, в том случае, если человек, продающий комнату, имеет на руках свидетельство о собственности, то есть у человека отдельный объект права (комната) и он может распоряжаться ею как захочет. Но бывает, что покупается 1/25 доля во всей квартире. Это уже общедолевая собственность и вот здесь (так как эта доля не выделена) при продаже следует руководствоваться ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает преимущественное право покупки этой доли другими участниками долевой собственности. Поэтому прежде чем ставить вопрос о том, брать у соседа отказ или нет, нужно внимательно изучить документы и твердо уяснить, что продается: либо доля в квартире, либо свидетельство о собственности на эту комнату.
«Но мне порой бывает непонятно, – удивляется Анна Ягиш, – почему люди так страшатся получить отказ у своих соседей? По времени это занимает максимум месяц-полтора. Если они добровольно не подписывают отказ, то в этом случае продавец комнаты идет к нотариусу, который высылает соседям бумагу, где им предлагается использовать свое первоочередное право на покупку комнаты по такой-то цене. Проходит положенный по закону месяц, и если они не изъявляют желания приобрести комнату соседа, то тот волен в этом случае продать ее третьим лицам.
Бывает, что сосед не хочет подписывать уведомление о вручении ему бумаги от нотариуса. В таком случае мы поступаем следующим образом: приглашаем свидетелей, которые затем и подтверждают отказ соседа от подписи уведомления. И лучше, если свидетелями будут представители РЭУ.
Иногда говорят, что комнату можно продать через дарение. Можно, но я бы не советовала это делать. Продажа через дарение – вещь незаконная. Дарение – безвозмездная сделка. А здесь присутствуют деньги. Выходит, что одна сделка прикрывает другую, поэтому это притворная сделка, которая может быть по иску заинтересованных лиц (жена, дети и другие родственники дарителя) признана судом недействительной. И хотя сделку дарения расторгнуть непросто, но вы же не знаете, как себя поведет сам даритель. Если он признает факт получения денег и то, что комнату он продал, то можно с уверенностью сказать, что это будет веским основанием для признания такой сделки недействительной».
И еще об одном нюансе покупки приватизированных комнат хотелось бы сказать. «Покупайте комнаты всегда по полной стоимости! – советует президент агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Геннадий Юсин. – В противном случае можно попасть в неприятную ситуацию. Сегодня сосед мягкий и пушистый, он не возражает, что комната продается третьему лицу. А как он поведет себя завтра? Вдруг он пойдет в суд, а судьи, руководствуясь статьями Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки соседа, а не чиновничьим циркуляром о нивелировании этого права, решат, что комната продана с нарушением закона и расторгнут сделку. Покупателя выселят. Это произойдет, как бы последний не сопротивлялся. А вот получит ли он обратно всю сумму, которую уплатил, неизвестно».
Вопрос покупки комнаты действительно непростой. Поэтому я советую гражданам, которые хотят приобрести себе жилье (особенно самостоятельно) проконсультироваться у специалистов. Сегодня любая крупная риэлторская фирма проводит такого рода консультации. Не зря же говорят: семь раз отмерь, один раз отрежь. Так и вы позвоните в 7 фирм, а уже потом принимайте решение о том, брать вам эту комнату или подождать другой вариант.