Жилищный кодекс – инструкция к применению
Юридическая общественность давно и с нетерпением ожидает выхода в свет новых руководящих постановлений Верховного суда РФ, которые обобщат опыт применения нового жилищного законодательства. Пленум высшего судебного органа страны не за горами, и хочется верить, что обещанных всеобъемлющих рекомендаций и разъяснений ждать осталось недолго.
Отдельные ответы на вопросы из области жилищного права, которые появляются на страницах Бюллетеня ВС РФ погоды, к сожалению, не делают, а ведь Жилищному кодексу уже без малого полтора года. В этих условиях региональные суды второго звена субъектов РФ, не дожидаясь ценных указаний из Москвы, пытаются проявлять самостоятельность и готовят свои обзоры правоприменительной практики. В этой связи мне показалось, что будет полезно опубликовать в нескольких номерах «КР» выдержки из подготовленного Камчатским областным судом официального «Обзора судебной практики применения судами Камчатской области ЖК РФ при рассмотрении гражданских дел после 1 марта 2005 года». В обзоре содержатся согласованные с Верховным судом РФ ответы на некоторые спорные вопросы в сфере жилищного права.
С уважением, ваш адвокат Александр Молохов
Не все имеет правовое значение
«Какой нормой права необходимо руководствоваться при рассмотрении требований о признании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жилого помещения по договору социального найма не приобретшим право пользования жилым помещением, если он был вселен в жилое помещение после заключения договора социального найма?
Важно ли в юридическом смысле то обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения?»
– В соответствии со статьей 67 ЖК РФ, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель жилого помещения в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое помещение иных лиц, перечень которых установлен в части 1 статьи 70 ЖК РФ.
Категории лиц, которые могут относиться к членам семьи нанимателя, предусмотрены статьей 69 ЖК РФ.
Порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены статьей 70 ЖК РФ.
Если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещения с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением. Следовательно, он имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований статьи 70 ЖК РФ, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением.
То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, при решении данного вопроса правового значения не имеет.
Получите жилье, равнозначное и благоустроенное
«Учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, размер занимаемой им жилой площади и другие, заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома?»
– Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Кроме того, оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.
Поскольку жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то новое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Только раз, зато бесплатно
«Могут ли малоимущие граждане, реализовавшие свое право на передачу принадлежащего им жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (об этом идет речь в статье 20 федерального закона «О введении в действие ЖК РФ»), вновь приватизировать жилое помещение?»
– Согласно статье 11 закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно (в порядке приватизации) жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Статьей 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрено следующее. Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, которые являлись для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Следовательно, малоимущие граждане, воспользовавшиеся правом на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность в силу статьи 20 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» совершили действия по распоряжению жилым помещением по своему усмотрению. При таких обстоятельствах права на повторную приватизацию жилья у малоимущих граждан не возникает, поскольку закон предоставляет гражданину право на приобретение жилого помещения в собственность бесплатно (в порядке приватизации) только один раз.
Вопрос решается индивидуально
«Подлежит ли выселению без предоставления другого жилого помещения родитель, лишенный родительских прав, в том случае, если он месте с ребенком живет в общежитии, и судом признано невозможным их совместное проживание?»
– В соответствии с частью 2 статьи 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Названная статья расположена в разделе III ЖК РФ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма», следовательно, положения статьи 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.
Правила предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями, к которым согласно пункту 2 части 1 статьи 92 ЖК РФ относятся общежития, установлены разделом IV ЖК РФ.
Таким образом, Жилищный кодекс РФ в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование.
Статьи 101 – 103 ЖК РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.
Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать следующий вывод. Жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения части 2 статьи 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.
Исходя из изложенного, суд может решить вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов и исходя из конкретных обстоятельств дела.
Жилищная инспекция разберется
«Кто может быть отнесен к числу «других заинтересованных лиц», указанных в статье 91 ЖК РФ, имеющих право обращаться в суд с иском о выселении?»
– Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
К заинтересованным относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.
В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.
Кроме того, согласно пункту 5 положения о государственной жилищной инспекции в РФ, утвержденного постановлением правительства РФ от 26.09.94 № 1086 (в редакции от 13.10.97) органы Жилинспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении правил пользования жилым помещением, которые ведут к разрушению такого жилого помещения.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская