Про Эверест и кризис
Чудеса с ценами на рынке московской недвижимости, которые не прекращаются с лета 2005-го, заставляют еще и еще раз переосмысливать происходящее.Восхождение после падения
В последнее время аналитики нередко обращаются к ситуации конца 1998-го, когда рубль был девальвирован в четыре раза (курсовая стоимость доллара скакнула с 6 до 24 рублей). Рынок недвижимости отреагировал на этот факт, не мудрствуя лукаво: рублевые цены выросли в те же четыре раза уже к 1 кварталу 1999-го. Продавцы зафиксировали долларовые цены и произвели простой пересчет рублевых цен по новому курсу. Однако такое увеличение цены не было поддержано покупателями, и продавцы были вынуждены производить ценовую корректировку. Ее минимум пришелся на 2 квартал 2000-го, когда долларовые цены снизились до 65% от уровня цен 4 квартала 1997-го, а рублевые достигли 306% от того же уровня.
На рынке наступило равновесие платежеспособного спроса и предложения.
После 3 квартала 2000-го цены снова стали стремиться вверх и не могли остановиться вплоть до 3 квартала 2004-го. Затем рост не только прекратился, но в отдельные периоды рублевые цены предложений начали снижаться. Так было до 2 квартала 2005-го. Чем объясняется падение, и было ли это падением?
Тайны спроса
Посмотрим на поведение индекса РТС в этот же период. Достигнув очередного пика к концу 1 квартала 2004 года (780 пунктов), индекс РТС рухнул к концу 3 квартала того же года до 520 пунктов. Затем на рынке акций наступил колебательный период, но уже к концу 2 квартала 2005-го индекс приобрел устойчивый рост. А в 3 квартале перешел порог в 900 пунктов. Аналогичная ситуация наблюдалась в тот же период на рынке жилья. Что же произошло в это время? Вспомним: началось дело против ЮКОСа.
Участники рынка недвижимости отреагировали на новые условия, как и участники другого рынка – акций. Когда выяснилось, что ситуация с ЮКОСом оказалась частным делом, а не «новой экономической политикой», индекс РТС продолжил свой рост. Такой же сценарий разыгрывался и на рынке недвижимости. Начиная с 3 квартала 2005 года, темпы роста цен на квартиры стали ставить рекорды… Можно ли говорить о том, что рынок недвижимости стал вдруг более привлекательным, чем был до начала стагнации? Вряд ли. Скачки цен после 3 квартала 2005-го в значительной мере обусловлены компенсацией за простой с 3 квартала 2004 года по 2-й 2005-го. В этом убеждает и сравнение темпов роста наличной денежной массы с ценами на квартиры.
Итак, в период с 3 квартала 2004 года по 2 квартал 2005-го тенденция роста наличной денежной массы оставалась без изменений. Общая экономическая картина также была стабильной. А вот психологический фактор (отсутствие уверенности в том, что эта картина останется неизменной) привела к остановке роста рублевых цен и даже к их незначительному снижению. Прямые аналогии, конечно, хромают, тем не менее, можно утверждать: нынешние темпы роста цен являются в большей степени компенсацией за предыдущий простой. Надолго ли это?
Желание продавцов быстрее компенсировать свои потери понятно. Но совпадает ли это жгучее желание с покупательной способностью будущих владельцев жилья? Вопрос скорее риторический. К тому же, досконально исследовать спрос – голубая мечта каждого профессионального участника рынка, однако, это едва ли возможно. Доступные данные по спросу не идут ни в какое сравнение с данными по предложениям. Первых несравненно меньше, следовательно, выборка по спросу менее репрезентативна, чем выборка по предложению. При всем том спрос и предложение – вещи взаимосвязанные. Продавец ведь не будет покорять ценовые монбланы и эвересты, не имея представления о некоем пределе платежеспособного спроса.
Монте-Кристо к нам не заходил
Попробуем разобраться в предпочтениях потенциальных покупателей квартир, опираясь на то, как изменялось отношение цены предложения в квартирах с различным числом комнат к средней цене предложения по рынку в целом.
В период стагнации (с 3 квартала 2004-го по 2-й 2005-го) хорошо видно, что отношение цены кв. метра в однокомнатных квартирах к средней цене предложения по рынку в целом снижалось. А в период высоких темпов роста цен (после 3 квартала 2005 года) стало расти. Это значит, что во время «затишья» для покупателей были важны не только ценовые, но и качественные характеристики приобретаемого жилья, а в период бурного подорожания на первый план выходили лишь ценовые характеристики: денежных средств на удовлетворение качественной составляющей уже не хватало.
Показательно, что в 1 квартале 2006-го отношение цены кв. метра в трехкомнатных квартирах к средней цене предложения по рынку стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир. Вывод? Темпы роста цен настолько высоки, что потенциальные покупатели трехкомнатных квартир уже не обладают достаточными денежными средствами для покупки нужного товара, а продавцы, ощущая это, не наращивают цены среднерыночными темпами.
Если и дальше темпы роста цен останутся такими же высокими, не исключено, что отношение цены кв. метра в двухкомнатных квартирах к средней цене предложения по рынку в целом станет ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир. В этом случае будут исчерпаны финансовые возможности потенциальных покупателей двухкомнатных квартир. И только после этого можно будет говорить о кризисных явлениях на рынке московской недвижимости. Пока же ситуация складывается хотя и напряженная, но за рамки контроля не выходит. При этом необходимо отметить, что такие темпы роста цен на московском рынке недвижимости до сегодняшнего времени не наблюдались. Правда, нечто подобное происходило в 3 – 4 кварталах 2003 года.
В тот период квартальный прирост цены предложения уже достигал уровня в 16,5%. Увеличение цен оказалось настолько высоким и необычным, что стали поговаривать о каких-то таинственных инвесторах, скупающих все квартиры на корню и готовых обрушить рынок. Хотя логика подсказывала: даже если инвесторы-невидимки существуют, то избавляться от такого быстрорастущего и надежного актива, как квартиры, им смысла нет. Ведь цель любого инвестора – вложить деньги в быстрорастущие активы и извлечь прибыль. А в тот период других альтернативных активов, сопоставимых по доходности и надежности, не было. Это подтверждается сравнением динамики изменения значения индекса РТС и динамики изменения средней цены предложения 1 кв. метра на рынке типового жилья Москвы, пересчитанной по методике расчета индекса РТС, за период с 4 квартал 1997 года по настоящее время.
Если бы таинственные инвесторы действительно присутствовали на рынке недвижимости, то уже к концу 2005-го сбросили бы активы, вложенные в недвижимость, и вышли на рынок акций. Что, безусловно, отразилось бы на объеме предложений. Но этого не произошло.
Так устроен рынок
Что же касается уменьшения объема предложений в период ускоренного роста цен, то это – типичная реакция рынка. Как правило, минимум объема предложений приходится на максимум прироста цен (с отставанием на 1 квартал). Это объясняется правилами рынка, когда продавцы ловят наиболее благоприятный момент для продажи и при приближении ценового пика увеличивают количество товара, что неизбежно приводит к снижению темпов роста цен. В дальнейшем происходит обратный процесс: объемы предложений достигают объемов платежеспособного спроса, и цены начинают расти, что, в свою очередь, приводит к уменьшению объемов предложений.
В настоящее время рынок находится в фазе роста цен, снижения объемов предложений и увеличения платежеспособного спроса, в том числе за счет банковских кредитов. Кстати, именно банковские кредиты добавляют масла в ценовой огонь. Не имея возможности уменьшать ставку по кредиту (это объясняется рядом экономических причин), банки пошли другим путем – стали снижать порог собственного капитала заемщика. Это привело к значительному увеличению числа потенциальных покупателей квартир, что не преминуло отразиться на платежеспособном спросе и росте цен.
Резюме? Хотя рынок недвижимости и находится на очередном ценовом пике, до кризиса далеко (если в обозримом будущем этот кризис вообще наступит). Некоторые опасения вызывает лишь перспективная кредитоспособность банковских заемщиков. Но устойчивое состояние экономики дает надежду на то, что, если даже часть заемщиков не сможет вернуть полученные суммы, это явление не будет носить массовый характер. А значит, банки, в свою очередь, не станут распродавать находящиеся в залоге квартиры по бросовым ценам. Тем более, что и банки заинтересованы в максимальной прибыли.