Когда супруги становятся бывшими
«У нас – двухкомнатная приватизированная квартира в равных долях. Бывший муж выделил свою долю. Может ли он продать свою комнату, в результате чего мы окажемся жителями коммуналки с новым соседом, посторонним человеком?
В. П. Розальская, инвалид II гр.».– Да, может, но вам как участнику общей долевой собственности принадлежит право преимущественной покупки этой комнаты. То есть прежде чем продать свою долю в квартире постороннему лицу, бывший муж обязан предложить вам ее купить на определенных условиях (ст. 250 ГК РФ). И только после того, как вы откажетесь от покупки или не приобретете продаваемую долю в течение месяца, он сможет продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила статьи 250 ГК РФ применяются также при отчуждении доли по договору мены, однако бывший муж может попытаться обойти необходимость их соблюдения, заключив, например, договор дарения своей доли.
Дочь решит сама
«В период брака мы с мужем на общие средства купили квартиру, оформили ее на нашу несовершеннолетнюю дочь. Теперь мы разводимся, и меня интересует: как разделить эту квартиру?
Луиза Дементьева».
– Квартира, приобретенная в период брака на имя ребенка, не может быть разделена между супругами. Согласно закону вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей, разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети
(ч. 5 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Фактически это означает, что до достижения ребенком совершеннолетия (восемнадцати лет) осуществлять все права по пользованию и распоряжению этой квартирой будет его законный представитель – тот из родителей, с кем останется проживать ребенок, действуя в интересах ребенка и с согласия органов опеки и попечительства. Когда же ребенку исполнится 18 лет, он сможет распоряжаться этой квартирой самостоятельно по своему усмотрению.
Учтите интересы сына
«Я, бывшая моя жена и несовершеннолетний сын 12 лет зарегистрированы в двухкомнатной московской квартире. Жена и сын никогда не проживали в ней, а жили в одном из сел Вологодской области. В этом году жена решила поселиться в московской квартире и не желает ее разменивать. Она – алкоголичка, сына отдала в сельский приют. Могу ли я совершить принудительный размен с учетом антиобщественного поведения моей бывшей жены?
Н. Рустанович».
– Вы можете совершить принудительный обмен и в ситуации, когда действует новый ЖК РФ. Если квартира муниципальная, то вы имеете право требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Однако не следует упускать из виду факт регистрации в квартире несовершеннолетнего сына. Регистрация на жилой площади предполагает, пока не доказано обратное, приобретение права пользования ею, следовательно, то обстоятельство, что сын зарегистрирован в квартире, будет расцениваться любым государственным органом как то, что он в ней проживает, хотя и временно отсутствует.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договору социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семьи нанимателя, допускается с согласия органов опеки и попечительства. Если орган опеки и попечительства посчитает, что после совершения обмена будут нарушены права и законные интересы сына, то согласия на обмен получить не удастся. Если же квартира уже приватизирована, то для расселения вам потребуется определить доли в праве собственности на квартиру. После этого можете продать свою долю, о чем должны уведомить бывшую жену. Если в течение одного месяца она не согласится купить вашу долю, то можете продать ее любому лицу.
Худой мир лучше доброй ссоры
«Уважаемые юристы! Я – собственница приватизированной трехкомнатной квартиры. В 2003 году вышла замуж и зарегистрировала в ней мужа. В 2005 мы развелись. Он собрал вещи и уехал. Сохраняется ли за ним право пользования моей жилплощадью? Какие права он имеет? Могу ли я сдавать ему комнату за плату на основании соглашения между нами, или это решит суд?
А. Т-ва».
– Согласно ст. 31 п. 4 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено между собственником и бывшим членом семьи. А коль скоро собственница жилья – вы и бывший муж отдельного соглашения по этому поводу не заключали, то право пользования данным жилым помещением за ним не сохраняется.
Здесь, конечно, необходимо сделать отдельную оговорку: если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то тогда право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Итак, из общего правила прекращения права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилья можно выделить два исключения. Первое из них устанавливается в договорном порядке, т. е. на основе соглашения между собственником и бывшим членом его семьи, а второе – в судебном порядке, если суд принял решение на определенный срок сохранить за бывшим членом семьи право пользования рассматриваемым жилым помещением. В этом случае бывший член семьи собственника также получает права, вытекающие из права пользования жилым помещением, исполняет соответствующие обязанности и несет солидарную ответственность за его содержание в соответствии с ч. 2 – 4 ст. 31 ЖК РФ.
Если применяется договорной порядок, то правовой статус сторон зависит только от условий договора, выработанных контрагентами. Собственник помещения находится при этом в более выгодном положении, так как именно он предлагает своему контрагенту условия договора (соглашения), устанавливая безвозмездный или возмездный порядок пользования жильем. Ему же принадлежит право устанавливать размер оплаты по договору коммерческого найма, поскольку до настоящего времени не принят закон, ограничивающий в соответствии со ст. 682 ГК РФ максимальный размер оплаты.
Применение судебного порядка возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования каким-либо другим жилым помещением или же его имущественное положение и другие уважительные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении установленного судом срока бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования его жилой площадью, если соглашение между ними и собственником не предполагает иное.
Участвуйте в приватизации
«Здравствуйте! Я живу вместе с матерью, у нас две комнаты в коммунальной квартире. Ордер оформлен на мать (я в ордер вписана как ее дочь), сейчас мы приватизируем эти комнаты. После приватизации собственником будет мама. Можно ли разделить эти комнаты так, чтобы одна комната считалась собственностью мамы, а другая – моей?
Жанна».
– Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Возможно и установление долевой собственности на жилое помещение.
Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (законом предусмотрена совместная собственность супругов и членов фермерского (крестьянского хозяйства). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу. Поэтому, применительно к вашему случаю, рекомендуем не отказываться от участия в приватизации и закрепить за собой одну вторую долю в праве собственности на квартиру. Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если участники долевой собственности не сумеют достичь соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, то любой из них вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Применительно к квартире в многоквартирном доме это практически невозможно, т. к. пленум Верховного суда РФ в п. 12 постановления от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли возможен, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного хода.
При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, тогда выделяющийся собственник имеет право на то, чтобы стоимость его доли выплатили ему другие участники долевой собственности, или на иную компенсацию.
Такая выплата вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.