Павел Спирин: «Последний дефицит. На одну квартиру в рассрочку – 10 желающих»
Список очередников на получение жилья вызывает тоску и уныние, особенно у тех, кто в конце: здесь номер – почти приговор. Но с недавних пор «приговор» подлежит пересмотру – очередник может существенно сократить ожидание, купив квартиру в рассрочку. Сегодня гость нашей редакции – директор Московского городского Центра арендного жилья Павел Спирин.– Программе продажи жилья очередникам в рассрочку почти три года, и сегодня, по моему глубокому убеждению, она более актуальна, чем в 1999 году, потому что цены на рынке жилья с той поры существенно выросли, а наши – остались прежними. И это, если хотите, основная льгота, предоставляемая очередникам: мы продаем им квартиры по цене, равной инвентаризационной стоимости жилья. Напомню: рыночная цена в новостройке сегодня начинается от 700 долларов и стремится выше в зависимости от качества дома и его местоположения. Наш квадратный метр стоит в среднем 360 долларов. Правда, речь идет о квартирах в районах массовой застройки. При этом заметьте: мы продаем квартиры с полной отделкой. Двухкомнатная квартира стоит у нас 22-25 тысяч долларов, трехкомнатная – от 26 до 28 тысяч. И, наконец, рассрочка, которую мы даем на пять лет, – тоже льгота.
– Кто же этот счастливчик, который может решить свою жилищную проблему таким образом?
– Мы опрашиваем людей, пожелавших воспользоваться программой. Поначалу их было мало: во-первых, отпугивала цена, близкая рыночной, во-вторых, они готовы были терпеть в очереди еще год-другой ради бесплатной квартиры. Экономическая ситуация развеяла надежды на бесплатное. Сегодня на одну такую квартиру не менее десяти желающих.
– Вероятно, речь все-таки идет о среднем классе?
– Говорят, «средний класс» у нас еще не сформировался. Но попробуем разобраться. Представьте очередь в виде столбца. Вверху те, кто претендует на социальное жилье: инвалиды, сироты, льготники. Ниже – люди, отстоявшие долгую очередь и получающие высокие субсидии, – от 70% и выше. Еще ниже – люди ни под категорию социально незащищенных, ни под категорию людей с низкими доходами не попадающие. Хотите, считайте их российским «средним классом». Впрочем, обратимся к статистике. В наших списках – очередники с 1985 года и до нынешнего. Вот цифры: очередников 1985-1989 годов у нас 5%; 1990-1993 годов – 8%; 1994-1997 годов – 11%; 1998 года – уже 22,5%. Тенденция, однако! Очевидно, чем ближе к «хвосту» очереди, тем больше людей, готовых заплатить, чтобы уже сегодня жить в своей квартире.
– То есть ваш клиент получает жилье сразу же?
– Заключил договор, оплатил оговоренную сумму, зарегистрировал документ – идешь в РЭУ, получаешь ключи, селишься. И живешь в свое удовольствие.
– Полагаю, не все желающие могут воспользоваться программой?
– В предыдущие годы город выделял жилье для продажи очередникам-бюджетникам: учителям, врачам, работникам милиции и ряда городских организаций. С нынешнего – предусмотрены площади для продажи очередникам административных округов, и, надо сказать, спрос на них колоссальный. Но я как директор центра не имею права принимать решение, кому продавать квартиру. Мы – менеджеры программы, и к нам для заключения договоров приходят очередники, в отношении которых органами исполнительной власти приняты решения о выделении жилой площади с указанием фамилии, состава семьи, года постановки на учет, округа, описания занимаемой квартиры.
Вот план на 2002 год. Находим, например, строку: УВД – выделено 34 квартиры, вот расшифровка, какие именно. Получаем из Департамента жилищной политики эти квартиры, делаем оценку в БТИ. И направляем письмо в организацию. Там определяют, кому эти квартиры выделить: Иванову, Петрову, Сидорову. И адресуют этих людей к нам – с решением. Допустим, пришел Сидоров с документом от Комитета здравоохранения. Должен заметить, что Сидоров приходит основательно подкованным: эту квартиру мы ему уже показали, рассказали, сколько она стоит. И теперь, когда он сказал «хочу» и получил вышеназванное направление, мы начинаем с ним работать: подписываем договор – на семи страницах! – где подробно описываются наши взаимоотношения на пять лет. Все вопросы, какие задают люди о цене, проценте за рассрочку, поквартальной оплате, налогам, – вывели в одну таблицу, создали компьютерную программу. Остается нажать две клавиши – указать, сколько он готов заплатить сразу: 0% – одни расчеты, 10% – другие, 30% – иные. Через две минуты он получает распечатку условий. Хотите 3-комнатную квартиру? Она стоит 26 тысяч долларов. Сколько вы готовы заплатить сразу? 20%! Получите распечатку ваших платежей за пять лет.
– Бывают осечки?
– Договоры заключаются только тогда, когда человеку все объяснили, дали расчеты, предупредили об ответственности и последствиях в случае, если он не будет исполнять условия договора. К тому же его кандидатура прошла жилищную комиссию, утверждена распоряжением префекта. За три года механизм настолько отлажен, что сбоев не бывает. У нас более 500 клиентов и не было ни одного расторжения договора!
Кроме того, после заключения договора мы направляем по месту жительства сообщение о том, что такой-то человек из вашего округа зарегистрирован таким-то договором на такую-то квартиру по такому адресу. Для чего это нужно? Допустим, мы предоставляем по программе квартиру работнику здравоохранения, но ведь этот человек – еще и житель одного из округов, там могут не знать, что он купил квартиру, и продолжают числить его в очередниках. А он под шумок захочет получить субсидию. И чтобы не было злоупотреблений, как только договор зарегистрирован, мы сообщаем кому следует по месту жительства. Был случай, когда в одном округе лежало заявление на субсидию от такого ловкача. Нас благодарили за предупреждение.
– А если, скажем, человек отказывается платить?
– Если человек не заплатил дважды – можем расторгнуть договор. Но мы не ждем, не ловим за руку. Мы звоним, напоминаем, что за неуплату набегает пеня. Человек платит. Потом опять тянет. Знаете, есть такая категория – это, как правило, безалаберные люди. Потому мы создали специальную программу: как только график платежей дал сбой – программа отмечает нарушителя красным цветом. Мы их держим на особом контроле, но до суда дело еще ни разу не доходило.
– Другой случай: человек потерял возможность платить? Что будет с ним?
– Договор расторгаем, выплачиваем ему 75% от внесенных средств и забираем квартиру.
– И он оказывается на улице?
– Поверьте, трагедии исключены: 95-98% наших клиентов – отселенная часть семьи, как правило, взрослые дети, ушедшие от родителей. И хотя они самостоятельно зарабатывают деньги, но купить жилье на рынке не хватает средств, снимать – дорого. По нашей программе – денег хватит. Поэтому неплательщику есть куда уйти. Но, повторяю, таких случаев пока не было.
– Но если вдруг случится, очередь он свою потеряет?
– В очереди его восстановят, но счет пойдет уже с момента расторжения договора, и это справедливо, ибо он был предупрежден о последствиях.
– Павел Васильевич, идеальная картина выходит. Нет проблем?
– Есть – отсутствие жилья! Предыдущие два года на всех очередников города выделялось по 400 тысяч квадратных метров площадей. Мы на продажу получали по 10–12 тысяч квадратных метров – около 250 квартир. На весь город! Это крохи. С нынешнего года Московская городская Дума в приоритеты записала: 10% площади, выделяемой очередникам, должно направляться на продажу – это уже около 38-40 тысяч квадратных метров жилья. За окном осень, а мы получили лишь 60 квартир. И это плохо: мы тут людям расписываем все прелести программы, обнадеживаем, люди нам – представителям правительства Москвы! – верят, а выходит обман и дискредитация новой формы решения жилищного вопроса.
– Плохо! А сколько желающих воспользоваться программой?
– В прошлом году на 280 квартир у нас было 3000 желающих семей. И это при крайне низкой осведомленности москвичей – мы не даем рекламу. А если представить, что мы можем удовлетворить спрос в полной мере, то я вас уверяю: очередь будет стоять на сотни метров.
Кстати, о выгоде: заключив 500 договоров, мы тем самым пополнили бюджет города 9 миллионами долларов.
– Если говорить о выгоде по «гамбургскому счету», то на программу выделить бы не 40 тыс. кв. метров жилья, а на порядок больше…
– Голубая мечта!
– Почему? Ведь у программы много сторонников: та же председатель Комиссии по жилищной политике МГД Галина Петровна Хованская говорит о ней как об одной из приоритетных в решении проблемы очередников.
– Галина Петровна не только положительно оценивает программу, но всячески поддерживает – именно благодаря Комиссии в приоритетах были записаны эти 10%. Поддерживает нас и Департамент жилищной политики.
Но, увы, выхолощена сама идея. А она была такой: бюджет оплачивает строительство 400 тысяч кв. метров; часть этой площади мы продаем тем очередникам, кто может купить, а деньги направляем на новое строительство по программе. Сейчас же деньги от продажи жилья с рассрочкой платежа идут на субсидии. На первый взгляд хорошо. Но все дело в том, что субсидии – фактически бюджетные деньги – идут риэлторам, коммерческим структурам. А мы хотим пустить их на строительство нового жилья по нашей программе.
– И тогда заработает мультипликатор!
– Конечно! У меня есть расчеты, сделанные специалистами: при условии выделения по 100 тысяч кв. метров жилья в год на нашу программу и запуска денег от продажи в целевое строительство – на жилье в рассрочку, через пять лет, за счет рефинансирования, мы даем прирост площади в 480 тысяч кв. метров! Еще через пять лет – выходим на режим прироста в 780 тысяч кв. метров. Вот что говорят расчеты!
И смотрите: цена нашего квадратного метра 360 долларов. Себестоимость – 260-280 долларов. То есть с каждого квадратного метра бюджет получает почти 100 долларов сверх тех средств, которые он затратил на строительство, и которые мы ему вернули.
– «Классический» капиталист скажет: блестящий результат!
– При этом заметьте: расчеты сделаны в долларах, но ведь это лишь модель функционирования системы. Можно посчитать в евро, в японских иенах. Укрепится рубль – будем считать в рублях. Результат от этого не изменится. При этом выполняются государственные социальные задачи – программа выгодна всем: очередникам, бюджету города, а, значит, тем же москвичам, выгодна она и строителям.
– Когда же идея начнет воплощаться в полной мере?
– С 2003 года строительство социального жилья переходит на бюджетное финансирование – тогда наша схема заработает, ведь она адаптирована к нему. Я оптимист и надеюсь, что именно эта программа поможет решить «квартирный вопрос», который, как говорил герой «Мастера и Маргариты», испортил москвичей. И очередь на жилье уйдет в прошлое, как ушли в прошлое очереди на «дефицитный» товар.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Павел Васильевич Спирин родился в 1961 году в Волгоградской области. В 1978 году приехал в Москву. Работал на стройке. Служил в армии. В 1992 году окончил юридический факультет МГУ. Работал юристом и начальником жилищного отдела «Замоскворечье» и в Департаменте жилищной политики. В 1999 году возглавил Центр арендного жилья.