В конце весны, в начале лета…

«Недавно заселили мы одного художника в очень симпатичную «двушечку», – сообщила знакомая менеджер по аренде. – Через неделю звонит хозяйка квартиры и говорит: выселяю парня. Посмотрите, что он с моей квартирой сделал! Вызвал друга дизайнера, и вдвоем расписали белые обои картинами. Теперь одна стена – закат солнца, вторая – море и песчаный пляж, а третья и вовсе – джунгли…»История закончилась неплохо. Агенты молодому человеку подобрали другую квартиру. Пожурили и еще раз объяснили, что съемное жилье – это все-таки чужое имущество. Свой странный поступок художник объяснил тем, что в душной летней столице очень хотелось помечтать об отдыхе. Ощутить себя на берегу моря под заходящими лучами ласкового солнышка… Итак, лето в разгаре. Какое оно для рынка аренды?
Осенью и зимой рынок замер…
Осенью прошлого года, да и зимой от риэлторов из разных агентств, занимающихся арендой, слышала, что в этом спектре рынка – полный штиль и стагнация. Желающих арендовать становилось все меньше. Цены застыли на прежних отметках… Агентские заработки стали падать. Так отразились на арендном рынке рост цен и ажиотаж на рынке продажи. Многие специалисты по аренде в тот период даже поменяли сферу деятельности – переквалифицировались в агентов по купле-продаже жилья.
«С октября прошлого по март этого года ситуация на рынке аренды была непонятной, – рассказывает руководитель отдела аренды компании «Лойд-агент» Юлия Владимирцева. – Наши клиенты – это арендаторы довольно дорогого жилья. В тот момент казалось, что рынок застыл, желающих арендовать становилось все меньше. Кроме того, прошлая осень – первый триумф ипотеки. Поэтому, получив кредиты, многие арендаторы съезжали с квартир. Они предпочитали расплачиваться с банками за предоставленные средства, обустраивая свое собственное жилье».
Впервые за многие годы прошлой осенью не произошло даже сезонного скачка цен на жилье, сдаваемое в аренду…
Но весной ситуация изменилась.
Может, солнышко пригрело…
В мае и особенно в июне многие владельцы столичных квартир переезжают на дачи. На рынке аренды традиционно появляются так называемые сезонные варианты. И год, и два, и пять назад эти варианты заметно влияли на летние цены. Так как срок аренды короче, цена на летнюю квартиру ниже. Жилье на лето можно было снять значительно дешевле, чем на длительный срок. В то же время появление сезонных квартир приводило к тому, что людям, сдающим квартиры на длительный срок, летом приходилось понижать цены.
В этом году ситуация совершенно иная. Да, летние варианты, как всегда, появились. Но квартиры на лето, по мнению специалистов, стоят вовсе недешево. Логика владельцев такова: я рискую, оставляя квартиру незнакомым людям. А риск должен быть компенсируем. Лучше совсем не сдам, чем поселю кого-нибудь за три копейки.
Ситуация в мае и июне на арендном рынке отличается от прошлых лет и совершенно непредвиденным агентами увеличением спроса. Видимо, не так-то просто взять ипотечный кредит или угнаться за все растущими ценами на квартиры на рынке купли-продажи. Увеличение арендаторского спроса, незначительное влияние сезонных вариантов привели к тому, что в мае рынок оживился. А цены даже чуть-чуть подросли…
Если осенью и зимой (с трудом конечно) за $400 можно было найти однокомнатную квартиру, то сейчас совершенно стандартная «однушка» в спальном районе стоит не меньше $500. А в среднем однокомнатную квартиру в большинстве тех же спальных районов можно арендовать за $550 – 600.
Аренда двухкомнатной квартиры обойдется минимально в $600 – 700, а трехкомнатной – в $700 – 800.
То, что «трешки» и «четырешки» выгоднее арендовать, чем «однушки», уже давно просчитали иностранные студенты и специалисты, приезжающие учиться и работать в нашу столицу. Как правило, вдвоем или втроем они арендуют большую квартиру – по спальне на каждого. Аренда в таком варианте обходится им дешевле, чем отдельных однокомнатных квартир.
Растет спрос на дорогую недвижимость
Специфика этой весны и лета в том, что увеличился спрос на дорогую недвижимость. Среди арендаторов – отечественные топ-менеджеры и иностранцы со всего мира.
Специалисты утверждают, что за последнее время заметно изменился менталитет арендующих жилье индусов и турков. Раньше и те, и другие были известны на всю столицу желанием поторговаться, обойти агентство – договориться с владельцами жилья напрямую. Восточные люди не хотели платить залог за состояние квартиры и телефонные международные переговоры. Видимо, оказавшись в числе не желаемых арендаторов, свое отношение к съему жилья в Москве они изменили. Как говорят агенты, работать с многочисленными иностранцами из этих стран стало проще.
В этом году особенно разделились представления о том, какой должна быть арендуемая квартира у отечественных арендаторов и иностранцев. Вернее, у иностранцев представления об удобной квартире остались прежними. Они охотно едут в «сталинки». Для них главное: большие габариты квартиры, кирпичный дом, много света и простора. Для иностранцев по-прежнему главное в квартире – санузел. Обои в комнатах могут висеть, потолки могут быть серыми, но туалет и ванная должны быть в идеальном состоянии.
Не изменились предпочтения иностранцев и по месту арендуемого жилья. Как и раньше, больше всего им нравится жить в Центре. По мнению специалистов, на втором месте – районы Аэропорт и Сокол, на третьем – квартиры на Западе и Юго-Западе близко к станциям метро и паркам.
Зато отечественные арендаторы дорогого жилья стали более разборчивы.
Днем с огнем все ищут евродом
Среди нашего топ-менеджмента бешеным спросом пользуются квартиры в так называемых евродомах. Квартиры в домах сталинских или постройки 80-х – 90-х годов им не интересны.
Евродом в понятии нашего топ-арендатора – это новый дом бизнес-класса с подземным гаражом, закрытой территорией и обязательной охраной. Под охраной, конечно, понимается не бабушка-консьержка…
Наши арендаторы бизнес-класса за последние год – два очень невзлюбили стены. Их требования – минимум перегородок. Если раньше стандартная заявка от арендатора включала в себя количество комнат в той квартире, которую человек предполагает арендовать, то сейчас просто метраж. Среди отечественных арендаторов бизнес-класса наиболее популярны студии площадью от 50 до 100 кв. м.
Относительное понятие «дорогое»
Еще год назад арендуемое жилье можно было с легкостью разделить на дорогое и типичное. Сейчас ситуация изменилась.
Например, если арендуется квартира в Центре. В пределах Садового кольца, а также в престижных районах: Аэропорт, Сокол, Алексеевская за $1 000, по мнению риелторов, можно снять весьма скромную однокомнатную квартиру с ремонтом двадцатилетней давности, бабушкиной мебелью и кошачьим запахом в подъезде. Совершенно обычная чистенькая квартира в доме чуть поновее, с мебелью конца 80-х – начала 90-х обойдется в $1 500. Для того чтобы снять хорошую квартиру в Центре со стиральной машиной и современным ремонтом, арендатор должен рассчитывать на $2 500 в месяц. Причем, это сумма аренды совершенно обычной квартиры, которую нельзя назвать элитной, дорогой. В данном случае арендатор платит в основном за место.
Арендаторы жилья бизнес-класса и элиты сегодня в среднем готовы выложить в месяц от $5 000 до $10 000. И это не предел. Среди нашего топ-менеджмента попадаются люди, готовые платить за нужный вариант и $20 000 в месяц. Кстати, риэлторы утверждают, что вариантов, удовлетворяющих требования подобных клиентов, катастрофически не хватает. То есть мы наблюдаем дефицит предложения дорогого жилья, а не дефицит спроса.
Дефицит предложения на рынке купли-продажи привел к скачку и дальнейшему росту цен. Не приведет ли дефицит предложения по-настоящему элитного жилья к тому, что цены, например, на пентхаусы и студии в евродомах вырастут еще больше? Риэлторы считают, приведет.
Задача – приобрести жилье
Но в то же время рынок аренды обычного жилья живет с совершенно другими ценами по совершенно другим законам. Незначительный рост цен – это лишь отражение инфляционных процессов и падения курса доллара. Развитие ипотеки повлияло на арендный рынок, но не настолько, что люди перестали снимать жилье вообще.
Еще один интересный момент, отмечаемый специалистами рынка. Благодаря развитию ипотеки арендный рынок после долгой «спячки» стал динамичнее. Люди покупают квартиры, съезжают с арендуемых. Так как спрос на жилье в аренду сейчас высокий, квартиры не пустуют. Но у большинства людей, которые заселяются заново, задача та же, что и у прежних квартирантов: как можно быстрее приобрести собственное жилье. Поэтому сроки проживания большинства квартирантов в арендуемом жилье последнее время значительно сокращаются.

Наталья Агафонова