Олег Толкачев: «Нет земли – нет и права строить»
Жилищная проблема для россиян становится с каждым годом все острее. И хотя правительство приняло немало хороших документов, но от этого квартиры доступней пока не стали. Что все же мешает выполнить принятую программу по доступности жилья? Об этом наша беседа с членом Совета Федерации РФ, представителем от исполнительного органа государственной власти Москвы в Совете Федерации, заместителем председателя Комитета СФ по экономической политике, предпринимательству и собственности Олегом Толкачевым.Разговоры о доступности
– Сейчас в России строится жилья около 40 млн. квадратных метров в год. Планируется к 2010 году достичь 80 млн. И здесь чего-то недостижимого нет. Вопрос в другом: сколько нужно строить по науке? А она говорит о том, что нужно строить в год по одному квадратному метру на человека. Для того чтобы жилье только воспроизводить, и чтобы оно не выбывало из оборота. Для нас – это 143 – 145 млн. метров. Это цифра по нормативу, но о ней, заметьте, никто сегодня не говорит.
Далее. 40 млн. квадратных метров – это 0,3 метра в год на человека. Что такое 80 млн. м? Это всего 0,6 «квадрата». А нужно метр на каждого жителя. Понятно, что это пока не реально. Тогда давайте поговорим о 0,3 и 0,6, и как они раскладываются по территории России. В столицах более-менее нормально. В Москве уже есть 0,5. В Питере скоро будет. И 0,6 квадратных метра на человека, как намечено к 2010 году, в этих регионах достичь реально. А как быть с остальными? Потому что в ряде областей и краев России с населением порядка 3 миллиона человек строят до 150 тысяч квадратных метров в год. Это порой меньше даже 0,1 метра на человека…
– Но, наверное, все же одного желания для выполнения такой программы мало.
– Вот именно. Чтобы построить в 2 раза больше, то нужно иметь в 2 раза больше строительных материалов. И основа – это цемент, без него ни о каком увеличении ввода жилья и говорить не стоит. Есть ли у нас этот материал? Он сейчас в большом дефиците. Более того, заметное его количество покупается в Белоруссии, на Украине, в Китае, наконец. Поэтому если мы говорим о современном строительстве, а не рубке деревянных изб, то нужно создавать цементную промышленность. Или будем так же продолжать покупать импортный цемент в два раза дороже. И жилье доступным тогда не будет. Опять же, если строить свои заводы, то где? Кроме цемента потребуется еще столярка, кирпич, песок, гравий, лес…
Какая вообще у нас сейчас политика в области стройиндустрии? Как она будет реформироваться и за какие деньги? Об этом пока никто не говорит. Если и говорит, то так, общие слова. А что мы слышим? Мол, надо снизить процент банковской учетной ставки с 15 до 11%, и это приведет к всплеску строительства. Но это же сказка, которую даже дети в нормальном детском саду не будут слушать. Поэтому надо сказать, как будет у нас развиваться стройиндустрия. Пока ответа на этот вопрос нет.
Второе – это экономическая география размещения строительства. Понятно, что там, где поблизости имеются заводы по выпуску материалов, там более активно развивается строительство. Поэтому каждый регион или федеральный округ должны четко знать и свое задание по развитию базы стройиндустрии, и по наращиванию объемов строительства жилья. И нести за это ответственность. Тогда что-то можно получить.
– К примеру, как это расписано с военными сертификатами…
– Да. В 5 регионах в ближайшие 2 года решили закрыть жилищную проблему офицеров-отставников. Их число по каждому региону известно. Известно, сколько выделено средств на нужды военных, и сколько стоит ГЖС. Министерство обороны вместе с руководителями регионов все просчитали, а на совещании у президента каждый губернатор сказал, что за этот срок они жильем военных обеспечат.
И вот я спрашиваю себя: в чем отличие первой ситуации от второй? На мой взгляд, здесь все совершенно понятно: есть цель, есть путь, есть земля и есть время. И плюс ко всему есть ответственность, есть с кого спросить – с руководителя региона. Но главное, есть контроль Минобороны и лично президента.
– И эта программа, наверняка, будет выполнена.
– Безусловно. А вот в программе о доступном жилье нет такой детализации, нет даже образа ее, кроме разговора об учетной ставке. Завод сам по себе не появится и цемента производить не будет. Поэтому я считаю, что в этой программе не хватает детализации.
И как бы подводя итоги, хочу отметить, что если на уровне законодательства проблема более-менее отработана, то системной работы по переходу от 40 миллионов квадратных метров к 80 миллионам пока нет.
Средство от пирамиды
– Олег Михайлович, во многом портит картину о доступности жилья еще ситуация с обманутыми дольщиками.
– Действительно, ситуация неприятная. Но когда нет закона, нет четкого прописанного нормативного документа, вот тогда и появляются проблемы. Безусловно, усугубляющую роль здесь сыграл и повышенный спрос на квартиры. Известно, когда спрос превышает предложение, то и возможностей для обмана появляется больше. Люди не всегда могут отличить добросовестного застройщика от недобросовестного. Плюс ко всему, должны быть единые правила и нормативы. Соответственно, единым должен быть и набор документов. А то получалось, что каждая компания привлекала деньги таким способом, какой для нее был наиболее выгодным. Где-то это проходит удачно, а где-то нет. И вот, чтобы ввести все действия застройщиков в единое русло, и был принят закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
– Который тоже не очень порадовал всех участников рынка долевого строительства… А так ли уж был необходим этот закон?
– Безусловно, он рынку нужен. В нем пока немало шероховатостей, но в целом закон правильный, объективный, он определил некие границы, что можно, а что нельзя. Если компания хочет быть застройщиком, то она должна отвечать определенным требованиям. Кроме того, земля под строительство дома должна находиться либо в собственности застройщика, либо в долгосрочной аренде. В противном случае компания просто не имеет права собирать деньги на строительство. А то у нас получалось, что только обнесли забором участок земли – и сразу запустили рекламу. Деньги собрали, а документы оформить не удалось. Итог таких объектов, как правило, бывает печальным…
Вот вам и психология
– Сейчас готовятся поправки в 214-й закон. Много говорят о солидарной ответственности банков, об уменьшении штрафных санкций и т. д. Якобы хотят узаконить жилищные сертификаты. Это что-то вроде ГЖС для военных?
– Нет, здесь немного иначе. Это специальные жилищные облигации, некая ценная бумага, которая может свободно обращаться на рынке. Застройщик, а это задекларировано в указе от 1994 года тогдашнего президента Бориса Ельцина, может для привлечения денег выпускать облигации или сертификаты. Затем компания должна предоставить людям площадь на ту сумму, на которую они выпустили сертификатов. Это, безусловно, удобный инструмент для привлечения денег, но он, в отличие от инвестиционного контракта, не указывает, какую именно квартиру должен получить человек, купивший такую «бумагу». Покупка сертификата говорит только о том, что ты сдал деньги на строительство. А то, что твоя квартира находится на 11-м этаже и площадь ее составляет 120 квадратных метров в облигации не указано.
Здесь приходится полагаться только на добропорядочность застройщика. Но может случиться и так, что квартиру, которую обещали, купили по инвестиционному контракту, где этаж, номер квартиры и ее площадь четко прописаны. И когда человек с облигацией приходит к застройщику, то ему говорят, что все уже распределено, мест нет, придется ждать следующего корпуса.
И администрация, и застройщики хотят видеть такой инструмент, он интересен и удобен. Но если мы в законе хотим защитить права дольщика, то вносить этот пункт опасно.
Для недопущения разного рода пирамид нужно выпускать единый документ – инвестиционный контракт, где бы было все четко расписано. Хотя практика показывает, что закон – это все же не инструкция. Это в инструкции можно прописать 128 пунктов, что можно, а что нельзя. Закон – это некий свод правил, поэтому, с одной стороны, они должны быть общими, а с другой, не нужно забывать о том, как наш творческий народ будет эти правила применять.
Мы на заседании рабочей группы сидим и думаем о том, как защитить дольщиков. И одна женщина-юрист, которая входит в рабочую группу, рассказывает следующее. У них в районе хотят построить дом. Планировка что надо, и по цене семье подходит. А так как документов у компании еще нет, то деньги они собирают не на строительство, а на… депозитное хранение. Если семья сейчас отдает деньги, то попадает в этот дом и получает то, что хочет. А если ждет, когда будут оформлены все документы, то потом или квартир не будет, или цены будут высокие. И как сказала она, после долгих раздумий семья… решила рискнуть. Вот вам и вся психология дольщика.
– Что, по вашему мнению, следует предпринять властям, чтобы ситуация с обманутыми дольщиками не повторилась?
– Усилить ответственность властей за проведение тендеров и конкурсов на право получения земельного участка. Ведь все площадки, которые оказались сейчас проблемными, не свалились с неба. Компании получили их по конкурсу. Поэтому такие важные объекты, как строящееся жилье, нельзя сводить только к одной вещи – кто предложит наименьшие цены или наибольшее отчисление городу. Нужно все же смотреть, что представляет из себя фирма, сколько лет на рынке, что уже построили, как себя зарекомендовали… Доступ мошенников на строительный рынок должен быть решительно перекрыт. Сейчас сложилась парадоксальная ситуация: в чистом поле строить нельзя, а участки, которые рядом с городом, скуплены, и ничего на них пока не строится. Не исключено, что перепродаются они другим компаниям уже по завышенным ценам. Я считаю, что если земля куплена под строительство, то на ней должны строить. Если же для спекуляции, то тут уже надо разбираться прокуратуре.
Толкачев Олег Михайлович – коренной москвич. Закончил МИФИ, доктор физико-математических наук. Около 20 лет работал в Физическом институте АН СССР. Действительный член Российской инженерной академии, Российской академии естественных наук, Международной академии наук и ряда других. Профессор экономики университета Адама Смита (США). Лауреат Государственной премии 2000 года.
В правительстве Москвы занимал должности префекта Южного округа, первого заместителя мэра, руководителя Комплекса по имущественно-земельным отношениям. В январе 2004 года назначен представителем правительства Москвы в Совете Федерации ФС РФ.
Увлечения: футбол, теннис, конный спорт. Круг чтения: классика, исторические романы.