Не раздавайте авансы, а прежде заключите договор
Цены на недвижимость по-прежнему растут. Для продавца этот период – счастье, для покупателя – испытание. Нервы, слезы, ожидание: пройдет сделка или нет? Во времена стабилизации схема приобретения жилья была отработана. Выбрал вариант, внес аванс, – получил документы, подтверждающие, что продавец или его представители получили денежки, и жди, пока квартира будет готова к выходу на сделку.О том, легко ли вернуть аванс, если квартира потенциальному покупателю не продана, а цены растут каждый день, наши истории.
ИСТОРИЯ 1
Шило на мыло
Летом прошлого года, когда стремительного роста цен не было даже в прогнозах, Ирина с мужем «выписались» к родителям и продали свою небольшую однокомнатную квартиру. Семья ждала ребенка и хотела с небольшой доплатой приобрести «двушку». В июле и августе выбирали вариант. То вид из окна не нравился, то оказывалось, что квартира требует серьезного ремонта.
Наступил сентябрь. Выбор предложений значительно сократился. Ирина была согласна уже на любой вариант двухкомнатной квартиры по цене, укладывающейся в имеющиеся на руках деньги. Молодая пара понимала, что если не приобретет квартиру сейчас, не купит ее и потом. Единственным их требованием стала свободная во всех смыслах квартира – без «прописанных» и проживающих людей.
С трудом такой вариант нашелся. Правда, в рекламе стояла одна цена, а, показывая его, риэлторы называли другую. Слишком много желающих! Наконец, подняв цену еще на две тысячи долларов, риэлторы отдали предпочтение нашим героям как покупателям со свободными деньгами.
Аванс за квартиру был внесен, оговорены сроки сбора документов для регистрации сделки – две недели.
Однако прошла неделя, другая, а агент, собирающий документы, так и не позвонил. Еще через неделю молодоженам удалось поговорить с директором филиала. Он сообщил, что квартира снята с продажи из-за того, что собственник поднял цену. «Верните нам аванс. Требуем компенсации морального ущерба! Вы нас продинамили», – негодовали молодожены. На это юрист компании ответил, что компенсация морального ущерба несостоявшимся покупателям не положена (о ней не упомянуто в договоре), а аванс фирма вернет, как только сможет. В договоре сроки возврата аванса тоже не указаны.
Еще месяц ушел на то, чтобы вернуть аванс. За это время цены подскочили настолько, что денег, которыми располагали молодожены, хватило лишь на малогабаритную однокомнатную квартиру. Такую же, что продали прошлым летом. Да еще доплатили все имеющиеся средства, чтобы не остаться на улице.
ИСТОРИЯ 2
Договоримся по-свойски
Алла Петровна приехала в столицу из Воронежа несколько лет назад. Все эти годы работала, не покладая рук, надеясь скопить хотя бы на комнату. Знакомые, купившие недавно квартиру в столице, расхваливали риэлтора Наташу, которая помогла им подобрать квартиру. Работала Наташа в крупном агентстве. Но когда клиенты шли по рекомендации, оформляла варианты частным образом.
«Зачем переплачивать фирме? – убеждала Наташа Аллу Петровну. – Подходящая комнатка для вас есть. Съездите, посмотрите. Комнату можно оформить быстро, единственный минус – ее нужно приватизировать».
Комната Алле Петровне понравилась. Понравились и продавцы – милые люди, попавшие в затруднительное финансовое положение. В присутствии риэлтора Алла Петровна внесла аванс и взяла с продавцов расписку. Была оговорена и дата, до которой либо должны были выйти на сделку, либо вернуть аванс.
А дальше началось самое интересное. Продавцы надеялись приватизировать жилье за короткий срок, но им это не удалось. Для «ускорения приватизации» им потребовались еще деньги. Необходимую сумму Алла Петровна добавила, взяв с продавца расписку. Процесс приватизации затягивался. И риэлтор Наташа, и продавцы звонили Алле Петровне и уговаривали подождать. Прошло два месяца. Наконец, комната перешла в собственность продавцов. И людей как подменили. Алле Петровне сообщили, что цены поднялись. И теперь комната будет продаваться на семь тысяч долларов дороже. Цена поднимается, так как срок, указанный в расписке о получении аванса, вышел, объясняли продавцы.
Деньги, правда, вернули. Но опять – потерянное время, упущенные возможности, нервы. В результате Алла Петровна смогла купить комнату только в ближнем Подмосковье. Попыталась она с расписками продавцов ходить по юристам, но те ничего утешительного ей не сказали.
ИСТОРИЯ 3
Если покупатель связан с ипотекой
История Михаила Васильевича похожа на первую. С той только разницей, что он подбирал жилье, оформив ипотечный кредит. Разрешение на получение кредита было получено, необходимо было за три месяца подобрать подходящую квартиру.
Свободных вариантов без «прописанных» и проживающих людей не оказалось. Поэтому аванс в размере пяти тысяч долларов вносился в крупную риэлторскую компанию за квартиру «альтернативную». Владельцы «трешки» рассчитывали на покупку двух небольших квартир. Все это должна была выполнить риэлторская компания. Шло время. И после внесения аванса Михаил Васильевич видел, что эта квартира продолжает рекламироваться. И цены на нее все время растут.
Он потребовал разъяснений. Ему сообщили, что он – единственный покупатель, но компания должна быть уверена, в том, что если он «сорвется с крючка», квартира продастся.
Когда истек срок договора, выяснилось, что две однокомнатные квартиры владельцам «трешки» за предполагаемую сумму купить уже невозможно. Аванс Михаилу Васильевичу вернули сразу по истечении срока договора. Но потеряно время, а разрешение на выдачу кредита в банке необходимо продлевать. И главное, что впереди полная неопределенность.
Руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский:
– Существует несколько способов в период роста цен обезопасить внесенные в качестве аванса за квартиру деньги.
Во-первых, должен быть оговорен четкий срок действия авансового договора. Отдельным пунктом необходимо прописать, в какой срок аванс будет возвращен покупателю в случае, если квартира ему не будет продана.
Во-вторых, и агентства, и просто продавцов хорошо стимулирует, если в дополнительные условия внести пункт о том, что в случае продажи квартиры в период действия авансового договора третьему лицу должна быть выплачена неустойка в двойном, а то и в тройном размере.
В-третьих. Совет покупателям: не гнаться за эфемерной дешевизной альтернативных вариантов. Покупать в период роста цен преимущественно свободное жилье.
В-четвертых, существует еще один вариант бизнеса на авансах – запутывание покупателя. В этом случае все основные положения об авансе прописываются в контракте. Но у нас не всегда все делается по закону, чаще по понятиям. Покупателю звонит человек, и, представившись, что он «от Иван Иваныча», сообщает, что тот просил передать, – сделка переносится на следующий день. Но в деловом мире принято, если что-то переносится, то обязательно составляется бумага, то есть все изменения вносятся в контракт. Если в нем написано, что в такой-то день, в такое-то время вы должны явиться по такому-то адресу и иметь при себе деньги, то в этот день вы и должны прийти. Если пришли завтра, то аванс сгорел. Для того чтобы перенести сделку, нужно написать новый срок действия контракта. Если он не подписан всеми сторонами и не скреплен печатями, то такой документ юридической силы не имеет. И если покупателю утром по телефону сообщают, что сделку отменили, а вечером приходит уведомление, что в связи с тем, что он не явился на сделку, аванс конфискован, то в этом случае никакой суд не поможет. По закону будет все правильно. Подобный телефонный звонок делает либо помощник менеджера, ведущего сделку, либо подставной родственник продавца, которые не несут за это никакой ответственности. На фирме могут сказать, что это происки конкурентов. Или, мол, вы сами это придумали, так как не хотите покупать, а деньги хотите вернуть. Поэтому, если нет письменного уведомления, то необходимо приехать с деньгами в назначенный час, составить акт со свидетелями, что покупатели приезжали, но фирма денег не приняла и т. д.
Крупные агентства недвижимости не станут этого делать никогда. В небольшие фирмы, а особенно в те, которые были созданы недавно, не стоит обращаться без рекомендации. Но если таковых нет, постарайтесь узнать как можно больше об этом агентстве. Пути могут быть самые разнообразные: от консультации в крупной фирме до получения информации у общественных организаций (МАГР, РГР или ГРМО).