Сегодня фаворит – «хрущевка»

Самым ликвидным всегда было дешевое жилье. Как только цены на рынке шли вверх, наибольшим спросом пользовались именно комнаты и малогабаритные однокомнатные квартиры. Аналитики компании «Новая площадь» исследовали поведение столичного рынка вторичного жилья в период резкого скачка цен. Оказалось, что цена «квадрата» в малогабаритных квартирах в процентном отношении выросла намного больше, чем в более комфортабельном жилье.Уже $3 000 за метр
Прошлый год начинался спокойно. На рынке недвижимости – длительная стагнация. Казалось, ситуацию плавного, мягкого, еле заметного роста цен на квартиры изменить было сложно. Но к осени все кардинально поменялось. Скандалы с обманутыми дольщиками, практически крах первичного рынка привели к резкой смене интересов. На первый план вышла «вторичка». С этого момента цены на готовое жилье стремительно растут.
За прошедший год на – на 28 – 32%. Пик роста пришелся на четвертый квартал 2005 года – на 3 – 5% ежемесячно. В начале же прошлого года цены росли не более чем на 1% в месяц.
В декабре 2005 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке столицы, учитывая дорогие квартиры в центре, составила $2 928. В этот же период по сравнению с сентябрем 2004 года предлагаемых к продаже квартир стало меньше на 25%.
Если рассматривать рынок по классам жилья, то наиболее интенсивный рост цен на «вторичке» пришелся на квартиры с низкими потребительскими характеристиками. Если же рассматривать рынок по типам квартир, то наиболее выросли в цене однокомнатные квартиры.
В звездах – малогабаритки
На столичном рынке можно выделить несколько типов квартир с низкими потребительскими характеристиками. Как правило, эти квартиры расположены в домах массовой постройки 50 – 70-х годов прошлого века. Самыми востребованными в период роста цен оказались «хрущевки» и «брежневки» в пяти- девяти- и двенадцатиэтажках. Самым большим спросом пользовалось жилье, расположенное в панельных и блочных домах. Ведь квадратный метр в таких домах традиционно стоит меньше, чем в кирпиче.
Все квартиры с низкими потребительскими характеристиками отличает маленький метраж. Невелики как площади квартир в целом, так и отдельных помещений, особенно кухонь и санузлов.
С того момента, как цены начали расти, повышенным спросом стали пользоваться «однушки» площадью 33 кв. м, «двушки» общим метражом 44 кв. м, 60-метровые «трешки» и многокомнатные квартиры, площадь которых не превышает 73 кв. м.
Средняя площадь кухонь в квартирах этого класса составляет 6,3 кв. м. Как правило, в жилье с невысокими потребительскими характеристиками санузел совмещенный. В малогабаритных квартирах не редкость сидячая ванна. Если же санузел раздельный с продольной ванной, то все равно
в квартирах этого класса установить большую стиральную машину крайне проблематично.
В основном квартиры с низкими потребительскими характеристиками расположены в домах с высокой степенью износа. Особенно изношены в таком жилье инженерные коммуникации: водопровод, электропроводка, часты аварии, связанные с прорывом труб, а также пожары из-за неисправности электропроводки.
Но состояние и класс квартир не смущали покупателей, не успевающих угнаться за ростом стоимости. Цены на жилье с низкими потребительскими характеристиками росли высокими темпами, несмотря и на то, что многие банки, работающие с ипотекой, не выдавали и не выдают кредиты для приобретения квартир в таких домах. Это связано с высокой степенью износа дома и неопределенностью с ценой жилья через 10 – 20 лет.
Что было в марте
Аналитики «Новой площади» в основном сосредоточились на IV квартале 2005 года. Однако все эти тенденции с успехом продолжились и в 2006 году. Как отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru, руководитель проекта Олег Репченко), «с конца зимы – начала весны 2006 года процесс подорожания столичного жилья стал принимать оборот, невиданный за всю пятнадцатилетнюю историю этого рынка. Темпы роста цен на квартиры постепенно поднялись до 2% в неделю».
В марте аналитики «ИРН» зафиксировали абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости. А лидерами по росту стоимости, по данным аналитического центра, остаются относительно недорогие квартиры: как правило, однокомнатные, в панельных домах, в спальных районах города, хотя нередко удорожание современного качественного жилья оказывается не меньше.
Стоимость московских квартир центр Олега Репченко называет астрономической на фоне среднего уровня доходов москвичей и даже на фоне реальных зарплат столичного среднего класса. Зато цены на московские квартиры, причем, не только элитные, могут посоперничать со стоимостью жилья в Европе и других развитых странах, в которых уровень жизни заметно выше.
Рост среднего уровня цен на столичные квартиры с конца марта прошлого года по конец марта этого года составил ровно 50%!
Безумный спрос и скромные предложения
Цены на квартиры в «хрущевках» и панельных «брежневках» за период сентябрь 2004 – декабрь 2005 выросли на 29%. Это существенно выше роста цен в других сегментах вторичного рынка Москвы.
Интенсивный рост цен на квартиры с низкими потребительскими характеристиками сопровождался существенным сокращением предложения. В конце прошлого года предлагаемых к продаже квартир в панельных пяти-, девяти- и двенадцатиэтажках на столичном рынке оказалось намного меньше, чем, например, в новых домах. Это привело к снижению доли квартир с низкими потребительскими характеристиками на вторичном рынке Москвы до 19%, с 33% в сентябре 2004 года.
За период с сентября 2004 года по декабрь 2005 года квартир с низкими потребительскими характеристиками на столичном вторичном рынке жилья стало меньше на 56%. Причем, предложение «однушек» уменьшилось на 73%, а «двушек» – на 54%.
Наиболее интенсивно цены выросли на однокомнатные квартиры – на 38%. По итогам 2005 года, для вторичного рынка Москвы это самый высокий показатель роста цен. Меньше всего прибавили в цене многокомнатные квартиры, – 24%. Это единственный тип квартир в Москве, где средняя цена метра осталась в конце 2005 года ниже 2 000 $/м.
В Зеленограде самая недорогая юридически свободная однокомнатная квартира на вторичном рынке в декабре 2005 года стоила $55 – 60 тыс. В черте МКАД – цены ниже $60 тыс. за малогабаритную квартиру общей площадью около 30 кв. м не опускались.
Причины сложившейся ситуации просты. Массовым спросом квартиры с низки-
ми потребительскими характеристиками пользуются благодаря небольшим площадям. Получается, что самые недорогие в этом классе, естественно, однокомнатные квартиры. Их площадь не превышает 33 кв. м. И даже при относительно высокой цене квадратного метра, полная стоимость квартиры минимальна на рынке недвижимости.
Что будет в декабре
Аналитики считают, что стабилизация рынка все-таки не за горами. В первом полугодии 2006 года предлагаемых к продаже квартир с низкими потребительскими характеристиками будет по-прежнему мало. Но к концу этого года, когда цены на малокомфортабельное жилье приблизятся к ценам на квартиры в домах последних лет постройки, выставленных на продажу малогабаритных «однушек» и «двушек» станет значительно больше. Да и сроки продаж этих квартир заметно увеличатся.

Наталья Агафонова