Владимир Лопатин: «C одной стороны – окрик из кремля, с другой – финансовая помощь на возвратной основе»
В одном из недавних выпусков (№ 8 от 23 февраля 2006 г.) «КР» опубликовал беседу с заместителем руководителя комитета по жилищной политике общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Сергеем Журавлевым. Бизнесмен предостерегал от неосмотрительного стимулирования ипотеки. По его мысли, кредитование сейчас способствует необоснованному росту цен и может из инструмента решения жилищной проблемы превратиться в нечто противоположное. Сегодня Сергею Журавлеву оппонирует председатель комитета МАГРа по ипотеке Владимир Лопатин.Цены сначала вырастут, потом стабилизируются
– Итак, Владимир Андреевич, вы считаете оправданным, что национальный проект доступного жилья делает упор на развитие ипотеки?
– Могу сказать, что в этом отношении я полностью разделяю «линию партии и правительства». И не потому, что это линия именно «партии и правительства», а потому что здесь объективно можно говорить о в целом верно выбранном направлении. С одной оговоркой – когда для развития ипотеки используются рыночные решения. К сожалению, под давлением политических сил в сугубо экономические механизмы постепенно вклиниваются неэкономические факторы. Есть опасность скатиться к радикальным популистским мерам. Таким, например, как использование стабилизационного фонда для прямого фондирования ипотеки.
– Тем не менее, вы не ставите под сомнение саму целесообразность интенсивного раскручивания ипотеки?
– Я даже не очень понимаю, из каких соображений в этой целесообразности можно сомневаться. Мне, конечно, известна логика, согласно которой развитие кредитования якобы подхлестывает платежеспособный спрос и вслед за тем провоцирует рост цен. Но эта песня не нова.
На мой взгляд, все ровно не так. В Москве, которая является лидером по количеству выданных в кредит денег, суммарный объем сделок по ипотеке никак не может перевалить 2% от общего числа операций на рынке. По России в целом можно говорить где-то о 5%. Люди, которые всерьез уверяют, что такая мизерная доля способна сколько-нибудь заметным образом повлиять на цены, в значительной мере отрываются от реальности. Любой беспристрастный человек понимает, что в таких дозах ипотека не способна ощутимо влиять на цены.
– Это пока. Но государство планирует расширить жилищное кредитование во многие десятки раз. Вот тогда-то и могут реализоваться худшие опасения скептиков?
– Полагаю, что все произойдет с точностью до наоборот. Как раз развитие ипотеки вызовет, правда, с некоторой задержкой, рост предложения и послужит сдерживанию цен. Поясню. Непрерывно растущее число операторов рынка и потенциальных заемщиков будет настраивать производителей жилья на благоприятную для них конъюнктуру. Постоянное нарастание платежеспособной потребности в жилье придает бизнесу уверенность в долгосрочной перспективе. Это и привлечет в строительную сферу новые силы. Вы только представьте себе человека, у которого есть деньги, есть возможность строить, и который сегодня принимает для себя решение – идти ему в это дело или нет. Если он видит, что ипотека будет развиваться и дальше, то расценивает девелоперскую деятельность как надежный бизнес, потому что построенное жилье будет наверняка продано. И наоборот, все наши планы расширения строительства так и останутся прекраснодушными надеждами, если не появится настоящая ипотека. Собственных денег граждан не хватит, чтобы уверенно поддерживать сбыт возросшего объема жилья.
Конечно, по мере раскручивания маховика ипотеки кратковременный рост цен может произойти. Потому что отношения спроса и предложения на рынке жилья характеризуются низкой эластичностью. Ведь мы не сникерсами торгуем, а квартирами. У жилья, в отличие от сникерсов, цикл производства – несколько лет. Поэтому увеличение спроса не мгновенно отзовется ростом предложения. Но через некоторое время одно догонит другое.
– Теория соответствия спроса и предложения многократно проверена на цивилизованных рынках, но дает сбой на нашем, российском. Примерно с середины 2000 года начался ошеломительный рост цен, продолжающийся по нынешний день с девятимесячным перерывом на стагнацию. То есть предложение стимулируется ценами уже пять лет, а строительство топчется на месте.
– Так и я о том же. Здесь сказывается специфичность товара под названием «жилье». А именно – продолжительность инвестиционно-производственного цикла. Если рост цен на рынке вызван ажиотажным спросом, если каждый второй, в том числе из ваших коллег-журналистов, говорит о перегретости рынка, то любой инвестор думает: «Елки-палки, пока-а я уговорю местную администрацию дать мне участок. Пока-а я этим бюрократам заплачу все, что положено по бумагам и без них. Пока-а я спроектирую дом. Ажиотажный спрос за это время прекратится, и я окажусь на бобах со всеми своими затратами». Поэтому никакого противоречия здесь нет. Нынешний спрос таков, что не может стимулировать длительные инвестиции, какими является строительство жилья. А поступательное развитие ипотеки как раз и вселяет уверенность и спокойствие в будущих инвесторов. Им ясно, что за те 2 – 3 года, которые потребуются на проектирование и строительство, спрос из ажиотажного превратится в устойчивый. Они увидят реальный финансовый поток, который даже не очень-то зависит от конъюнктуры на углеводороды.
Ты свистни, тебя не заставлю я ждать
– Достаточно ли одной ипотеки, чтобы переломить ситуацию, когда строительная техника изношена, оборудование не модернизировано, промышленность строительных материалов запущена?
– Я не занимаюсь непосредственно строительством уже довольно длительное время. Но в прошлом построил немало жилья, пусть не в России, а в сопредельной Белоруссии. И могу судить о проблеме не умозрительно. Действительно, сейчас много говорят о нехватке цемента, подъемных кранов и рабочих рук. На мой взгляд, эта тема несерьезная, поскольку мы с вами не в 13-м веке живем, и вокруг нас очень большое количество желающих нам в этом смысле помочь при малейшем затруднении. Только дай знак, и Украина вся будет здесь. А если цены еще чуть-чуть подрастут, то и Литва с удовольствием придет, а турки давно готовы. И краны привезут, и все, что угодно. Был бы резон. Я с трудом допускаю, что отрасль почувствует дефицит такого рода. И думаю, что мы от этого только выиграем, потому что качество будет лучше, чем от наших доблестных строителей. А там, глядишь, и свои подтянутся.
Лукашенко нам путь указал
– А как быть с откровенной незаинтересованностью чиновников на местах в увеличении объемов строительства, о чем сейчас так много говорят?
– Вы, очевидно, имеете в виду выделение и подготовку участков под строительство. Вот здесь-то как раз и требуется политическое вмешательство. Нигде в мире вопросы инфраструктуры не отдаются на откуп невидимой руке рынка. Это всюду государственная задача. Никакой бизнес самостоятельно не решит проблемы дорог, труб, подстанций и т. д. Это дело органов власти в регионах. Но с переходом от выборов к системе назначения мы убрали серьезный рычаг воздействия на этих руководителей. Им сегодня безразлично, как настроена общественность, им на выборы не идти. Им ТАМ надо отчитаться. Значит, ТАМ им и задачи должны ставить. Посмотрите: с точки зрения жилищного строительства Белоруссия сейчас бьет все рекорды. Соседи гораздо раньше перешли на систему назначения. Но, сказав «а», они сказали и «б». Сейчас одним из самых страшных преступлений, которое может совершить назначенный губернатор, является невыполнение на подведомственной территории президентского задания по строительству жилья. За это он получит столько, что мало не покажется. И тогда губернатор задумывается. Конечно, личная маржа с каждой площадки у него падает при увеличении их числа. Но зато масса прибыли не уменьшается. Понемножку «срубит» себе то же самое на большем количестве участков.
На мой взгляд, наша центральная власть тоже должна перейти к вертикально спускаемым заданиям по подготовке инфраструктуры стройплощадок. Без административного влияния в этом вопросе не обойтись. Кстати, с точки зрения экономики здесь логично использовать деньги стабфонда или иные государственные средства. Только не в виде прямых инвестиций, а посредством кредитования муниципалитетов. Это могли бы быть кредиты на 2 – 3 года. Подготовили площадку – продайте ее предпринимателю, который построит там жилье, реализует его и рассчитается по кредитам. Это действительно возвратные деньги, которые будут работать. То есть, необходим мощный окрик из Кремля с одной стороны, а с другой – финансовая помощь на возвратной основе.
Суть – в деталях
– Что, по вашему мнению, сегодня наиболее важно для продвижения ипотеки вперед?
– Прежде всего, необходимо устранить ряд мелких и досадных обстоятельств, в силу которых львиную долю имеющегося в продаже жилья невозможно приобрести на условиях ипотеки. Несмотря на незначительность каждой в отдельности, причин так много, а последствия их столь грустны, что эта тема достойна отдельного разговора.
Не менее важно создание ипотечной инфраструктуры. В этом смысле было бы очень эффективным налаживание работы кредитных бюро. Но думаю, что на этом пути нас поджидают трудности. Участникам рынка будет сложно договориться между собой по той простой причине, что абсолютным лидером и чуть ли не гегемоном на рынке кредитов является Сбербанк. Он настолько оторвался от всех остальных, что ему нет никакого смысла участвовать в работе общего кредитного бюро. Он всем даст несоизмеримо больше, чем получит взамен.
Чрезвычайно важную роль в становлении ипотеки в нашей стране может и должен сыграть институт ипотечных брокеров. Как ни странно, вопросов фондирования у кредитных организаций сейчас нет. В большинстве известных мне банков устанавливаются не лимиты по ипотеке, а планы и задания. Сегодня финансовые ограничения у них отсутствуют. Помогает ручеек с Запада, да и у наших банков есть свои возможности. Однако кредитов выдается в разы меньше, чем позволяют ресурсы. Основным препятствием оказывается неготовность нашего населения к восприятию ипотеки. Сами банки с этим не справятся. А институт подготовленных, сертифицированных ипотечных брокеров – как раз то, что нужно. Это те люди, которые понесут ипотеку в массы. Если их будет много, как страховых агентов, то они дойдут до каждого. Они спокойно объяснят, расскажут и препроводят в банк. Это то, чего нам сильно не хватает. И очень не хочется оставлять решение этого вопроса на откуп стихии рынка. Необходима планомерная работа по налаживанию цивилизованного механизма. Чем мы сейчас и занимаемся.
Лопатин Владимир Андреевич, родился в 1956 г. в Рязани. Закончил физический факультет Белорусского государственного университета, кафедра Станислава Шушкевича, того самого «беловежского Зубра» (по отзыву нашего собеседника, очень хорошего завкафедрой, намного более успешного, чем государственного деятеля). Защитил кандидатскую диссертацию по философии. Считает себя профессиональным бизнес-консультантом и создателем всякого рода экономических систем. Последние два года возглавляет проект «Бест-ипотека». Председатель комитета МАГРа по ипотеке.