13:54:11
14 октября 2024 г.

За все приходится платить. И немало

Слов нет, жизнь в загородном доме комфортна, но и довольно дорога. О том, от чего зависит сумма ежемесячных расходов жителей коттеджного поселка, рассказывает заместитель директора одной из московских управляющих компаний Александр Симанов.

– Сумма ежемесячных расходов жителей зависит, в первую очередь, от уровня обслуживания поселка, от количества оказываемых услуг, а также от площади отдельного дома (или участка, на котором он расположен) и количества домов в поселке в целом.

В среднем стоимость подобного обслуживания рассчитывается от 1 до 3 долларов с квадратного метра в месяц, не включая НДС, или от 200 долларов США с одного дома в месяц.

Эта стоимость содержит затраты на содержание инженерных систем, охрану, уборку поселка, озеленение мест общего пользования, расходы на проведение дератизации и дезинсекции, взаимоотношения с экологическими органами, уборку и вывоз мусора и снега и т. д.

Большой статьей расходов являются отчисления от полученных средств в фонд реновации, т. е. на капитальный ремонт объектов инфраструктуры поселка. И эта стоимость не содержит затрат на коммунальные услуги.

– На каком этапе строительства появляется управляющая компания?

– Управляющая компания должна начать работать на этапе разработки концепции поселка, что практикуется сейчас все чаще. В этом случае специалисты компании обязательно участвуют в разработке проекта, согласовывают рабочую документацию, следят за ходом работ. Конечно, наличие управляющей компании в этот момент – головная боль для генерального подрядчика, но зато по окончании работ житель поселка получает качественно построенный коттедж с правильной инженерией и оптимальными расходами на эксплуатацию.

– Должна ли управляющая компания принимать участие в сдаче объекта в эксплуатацию?

– Управляющая компания обязана участвовать во всех этапах строительства, в том числе принимать участие в сдаче объекта в эксплуатацию. Довольно часто заказчик-застройщик сам формирует некое подобие эксплуатирующей организации для сдачи объекта и быстро забывает о нем, как только объект сдан. Это неправильно, так как от того, как объект будет сдан в эксплуатацию, зависит то, как в дальнейшем будет организовано управление объектом, стоимость подобного управления и его качество. В лучшем случае, управляющая компания самостоятельно принимает объект, подписывает акт Госкомиссии после всех испытаний инженерных систем, пробных пусков, наладки оборудования, договаривается с генеральным подрядчиком по поводу гарантийных и ремонтных работ. Однако управляющая компания может работать одновременно с выбранной заказчиком эксплуатирующей организацией.

– Кто заключает договор с управляющей компанией, и что должно быть в этом договоре?

– Существует несколько способов взаимоотношений жителей поселка с управляющей компанией. В первом случае, договор заключается между компанией и жителем напрямую. В этом случае приходится общаться с каждым жителем, объяснять наши и его права и обязанности. Но это гарантирует максимальную прозрачность отношений.

Второй способ – заключение договора с ТСЖ или иной формой организации жителей. Обычно это происходит на 4 – 5-й год существования поселка, когда в стремлении снизить затраты до немыслимых размеров поселок приходит в упадок и приходится его восстанавливать.
Третий способ – заключение договора с инвестором и заказчиком-застройщиком поселка, по которому он передает все общее имущество на баланс управляющей компании. Этот вариант интересен в случае подключения управляющей компании на этапе завершения строительства.

– Каким образом происходит выбор управленцев?

– На сегодня – произвольно, поскольку нет ни широкой рекламы подобных услуг, ни четкой сертификации. Могу посоветовать одно: если хотите привлечь какую-либо компанию к управлению – посмотрите на объекты, на которых она уже организовала управление. Бизнес по управлению недвижимостью очень сложен и неблагодарен. Компания по управлению офисами без опыта работы в поселках вряд ли сможет сразу организовать качественную работу.

– Застройщики нередко обещают низкие эксплуатационные расходы, а в реальности оказывается все наоборот. Как вы это объясните?

– Для девелопера главное – продать, наобещав при этом огромное количество различных опций. На деле же управляющая компания сталкивается с последствиями таких обещаний. Жители жалуются: нам говорили, что платить будем 30 центов с квадратного метра, а вы требуете 1,30 долларов…

Или, к примеру, в буклете написано, что охранник присмотрит за вашими детьми, играющими на детской площадке, хотя понятно, что он, во-первых, не имеет права прикасаться к детям, во-вторых, – он не должен отвлекаться от своей основной функции.

Одна из крупных фирм-застройщиков сейчас рекламирует коттеджный поселок с немыслимым количеством общественных центров, магазинов, спортивных сооружений. На мой вопрос – как вы будете это содержать (к примеру, супермаркет в поселке никогда не окупится из-за отсутствия приличной пропускной способности, отделение банка никогда не откроется), я не получил внятного ответа. Впоследствии оказалось, что эта компания никогда не строила подобных сооружений в своих предыдущих поселках, поэтому вряд ли от нее стоит ожидать исполнения заявленных в рекламе обещаний.

Николай Вяткин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация