За все приходится платить. И немало
Слов нет, жизнь в загородном доме комфортна, но и довольно дорога. О том, от чего зависит сумма ежемесячных расходов жителей коттеджного поселка, рассказывает заместитель директора одной из московских управляющих компаний Александр Симанов.
– Сумма ежемесячных расходов жителей зависит, в первую очередь, от уровня обслуживания поселка, от количества оказываемых услуг, а также от площади отдельного дома (или участка, на котором он расположен) и количества домов в поселке в целом.
В среднем стоимость подобного обслуживания рассчитывается от 1 до 3 долларов с квадратного метра в месяц, не включая НДС, или от 200 долларов США с одного дома в месяц.
Эта стоимость содержит затраты на содержание инженерных систем, охрану, уборку поселка, озеленение мест общего пользования, расходы на проведение дератизации и дезинсекции, взаимоотношения с экологическими органами, уборку и вывоз мусора и снега и т. д.
Большой статьей расходов являются отчисления от полученных средств в фонд реновации, т. е. на капитальный ремонт объектов инфраструктуры поселка. И эта стоимость не содержит затрат на коммунальные услуги.
– На каком этапе строительства появляется управляющая компания?
– Управляющая компания должна начать работать на этапе разработки концепции поселка, что практикуется сейчас все чаще. В этом случае специалисты компании обязательно участвуют в разработке проекта, согласовывают рабочую документацию, следят за ходом работ. Конечно, наличие управляющей компании в этот момент – головная боль для генерального подрядчика, но зато по окончании работ житель поселка получает качественно построенный коттедж с правильной инженерией и оптимальными расходами на эксплуатацию.
– Должна ли управляющая компания принимать участие в сдаче объекта в эксплуатацию?
– Управляющая компания обязана участвовать во всех этапах строительства, в том числе принимать участие в сдаче объекта в эксплуатацию. Довольно часто заказчик-застройщик сам формирует некое подобие эксплуатирующей организации для сдачи объекта и быстро забывает о нем, как только объект сдан. Это неправильно, так как от того, как объект будет сдан в эксплуатацию, зависит то, как в дальнейшем будет организовано управление объектом, стоимость подобного управления и его качество. В лучшем случае, управляющая компания самостоятельно принимает объект, подписывает акт Госкомиссии после всех испытаний инженерных систем, пробных пусков, наладки оборудования, договаривается с генеральным подрядчиком по поводу гарантийных и ремонтных работ. Однако управляющая компания может работать одновременно с выбранной заказчиком эксплуатирующей организацией.
– Кто заключает договор с управляющей компанией, и что должно быть в этом договоре?
– Существует несколько способов взаимоотношений жителей поселка с управляющей компанией. В первом случае, договор заключается между компанией и жителем напрямую. В этом случае приходится общаться с каждым жителем, объяснять наши и его права и обязанности. Но это гарантирует максимальную прозрачность отношений.
Второй способ – заключение договора с ТСЖ или иной формой организации жителей. Обычно это происходит на 4 – 5-й год существования поселка, когда в стремлении снизить затраты до немыслимых размеров поселок приходит в упадок и приходится его восстанавливать.
Третий способ – заключение договора с инвестором и заказчиком-застройщиком поселка, по которому он передает все общее имущество на баланс управляющей компании. Этот вариант интересен в случае подключения управляющей компании на этапе завершения строительства.
– Каким образом происходит выбор управленцев?
– На сегодня – произвольно, поскольку нет ни широкой рекламы подобных услуг, ни четкой сертификации. Могу посоветовать одно: если хотите привлечь какую-либо компанию к управлению – посмотрите на объекты, на которых она уже организовала управление. Бизнес по управлению недвижимостью очень сложен и неблагодарен. Компания по управлению офисами без опыта работы в поселках вряд ли сможет сразу организовать качественную работу.
– Застройщики нередко обещают низкие эксплуатационные расходы, а в реальности оказывается все наоборот. Как вы это объясните?
– Для девелопера главное – продать, наобещав при этом огромное количество различных опций. На деле же управляющая компания сталкивается с последствиями таких обещаний. Жители жалуются: нам говорили, что платить будем 30 центов с квадратного метра, а вы требуете 1,30 долларов…
Или, к примеру, в буклете написано, что охранник присмотрит за вашими детьми, играющими на детской площадке, хотя понятно, что он, во-первых, не имеет права прикасаться к детям, во-вторых, – он не должен отвлекаться от своей основной функции.
Одна из крупных фирм-застройщиков сейчас рекламирует коттеджный поселок с немыслимым количеством общественных центров, магазинов, спортивных сооружений. На мой вопрос – как вы будете это содержать (к примеру, супермаркет в поселке никогда не окупится из-за отсутствия приличной пропускной способности, отделение банка никогда не откроется), я не получил внятного ответа. Впоследствии оказалось, что эта компания никогда не строила подобных сооружений в своих предыдущих поселках, поэтому вряд ли от нее стоит ожидать исполнения заявленных в рекламе обещаний.