Социальное жилье: «за» и «против»…
В канун Дня города наш корреспондент побеседовал с первым заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Эдуардом Якушенко. Тема разговора – социальное жилье: вчера, сегодня, завтра.– Сравнить жилые типовые нынешние дома и те, что строили в 50-е и 60-е годы, 20 и 15 лет назад, действительно интересно: достаточно напомнить, что еще каких-то 10 лет назад та же серия П-44 была лидером. Сегодня она снята с производства, как морально устаревшая. Но вот парадокс: говорить придется о жилье, четкого определения которому у нас нет. Что такое социальное жилье? Какие к нему предъявлять требования?..
– Основное требование известно – это жилье должно быть дешевым.
– Согласен, дешевым жильем можно обеспечить малоимущих москвичей в достаточной степени. Но дешевое жилье это еще и соответствующие требования к качеству самого строительства, к размерам и наконец к насыщенности удобствами.
– Что это за требования? – вот в чем вопрос.
– Увы, должен признать: четко они не определены до сих пор. Конечно, существуют московские нормы строительства, где есть такие понятия, как жилье первой и второй категорий, высшего класса и элитное, но они касаются скорее качества строительства. И, кстати, в последнее время московские строители доказали: социальное жилье тоже может быть качественным и в нем могут применяться современные отделочные материалы и т. д. Но сегодня ограничиваться этими требованиями мало. И здесь, думаю, не грех вспомнить «пятиэтажки» первого периода индустриального домостроения. Что бы там ни говорили, это было прогрессивное решение для того времени: во-первых, строили быстро и дешево; во-вторых, люди переезжали из коммуналок в отдельное жилье – для них это было благо. И содержание жилья город брал на себя. Но вот срок службы этих домов ограничен: кто-то называет цифру 25 лет, кто-то – 30, иногда – 50 – в зависимости от технического решения.
– Во всяком случае, дома были рассчитаны на жизнь одного поколения.
– Так оно и вышло. Жребий начать демонтаж пятиэтажных домов выпал нам. Мы выделили сносимые и не сносимые на сегодняшний день серии, и предоставляем людям новое, более комфортабельное, но опять же типовое жилье, построенное по типовым проектам. Увеличен лишь срок службы – строители утверждают, что эти дома простоят 100 лет.
Но должен сказать: сегодня Юрий Михайлович Лужков задумался над судьбой 9- и 12-этажных жилых домов, построенных на основе тех же технологий. Когда подойдет их черед? И это еще более серьезная проблема, которая с каждым годом будет только обостряться.
Я порылся в своих архивах и нашел книжку, которую издала Москомархитектура. Это иллюстрированный каталог «Жилые дома, построенные по образцовым типовым и повторно применяемым проектам в городе Москве». Здесь описаны дома, построенные в Москве с 1820 по 1999 год. С 1951 по 1962 год – время поиска типовых решений – тогда начали строить первые панельные дома в Новых Черемушках. Сейчас часто можно услышать: о чем они думали, когда строили эти дома? Время было такое, нужно было найти оптимальное решение для острейшей социальной проблемы – обеспечения жильем. И с этой задачей справились. Другое дело, что с высоты сегодняшнего дня «хрущевки» представляются убогими. Но если поставить рядом крестьянскую телегу начала XX века и последнюю марку ВАЗа, то ведь сравнение будет явно не в пользу телеги.
– Эдуард Сергеевич, грядут ли радикальные изменения в строительстве социального жилья?
– Стоит ли их назвать «радикальными»? Не уверен, но качественными – можно. Сегодня само понятие типового проектирования домов уходит в прошлое, в том числе и в строительстве социального жилья. Мы приступили к монолитному строительству со свободной планировкой, тем самым можем сооружать любое сочетание квартир в доме. Меняются и сроки эксплуатации дома – монолитные дома рассчитаны на 150-200 лет. Здесь уже можно говорить: шаг вперед сделан значительный.
Изменилось и качество коммуникаций: материалы применяются более долговечные. Больше выбора у архитекторов и инженеров. Думаю, что полный переход на новое строительство произойдет через 3-4 года. Ориентиром может служить наш домостроительный комбинат № 1 – флагман московской строительной индустрии, который начинал с серии К-7, в дальнейшем освоил серию П-44, модернизируя ее, дошел до серии «Юбилейная» – этот дом более привлекателен по своей архитектуре, по планировке и, наконец, по стоимости применим для социального жилья. Так вот, ДСК-1 тоже переходит на монолитное домостроение, а у него, напомню, мощность строительства 1 млн. 200 тыс. кв. метров жилья в год. Так что если это произойдет, то уж точно коснется и социального жилья.
– Рынок жилья не ставит пределов владения – состоятельный человек может купить квартиру и в 200 кв. метров. Но социальному жилью не обойтись без норм. Как они будут определяться?
– Норма при постановке на учет была определена после войны: от 3 до 5 кв. метров на человека; тогда же определили норму предоставления жилья: 7-9 кв. метров жилой площади на человека. В 1982 году с принятием Жилищного кодекса изменилась только норма предоставления: до 12 кв. метров жилой площади на человека. Затем мы перешли на новую норму: 18 кв. метров общей площади на человека.
– Как появились эти цифры?
– В свое время я познакомился с работой одного петербургского профессора, датированной 1903 годом. Он описывал норму не квадратными метрами, а объемом, и объяснял: для восстановления функций человеческого организма нужно, чтобы воздух в помещении менялся через определенный срок. И вывел, что при объеме 25 куб. метров и вынужденной вентиляции воздух будет полностью меняться 3 раза за час. И назвал это нормой. А 7 метров вывели из нормы этого профессора: объем разделили на высоту потолка. Площадь составила 7 кв. метров. И эта цифра гуляла по нормативным документам в течение многих десятилетий.
Мы выводим среднюю норму иначе: количество площади в городе делим на количество людей – сегодня это около 23 кв. метров на человека. Но это средняя цифра. А ведь кто-то имеет и по 200 кв. метров на одну душу, кто-то имеет отдельные особняки. А у кого-то не более 10 кв. метров на человека – таких мы и ставим на учет. Сегодня у нас на учете 190 тысяч семей – это около 600 тысяч человек. Для восьмимиллионного города цифра, прямо скажем, не катастрофическая. Но должен заметить, что учет наш флюсу подобен: ведь считаем только площадь городских квартир. А сколько у людей загородных домов? Сколько коттеджей? Но это же второе жилье. Недавно в одной из телепрограмм показали известного музыканта – он сад свой обустраивал – так вот, он живет один в большом доме за городом. И мы этот дом в учет не берем. Считаем лишь его городскую квартиру. Поэтому сегодня в Госстрое задумались о том, как сделать подотчетным все жилье. Тогда мы сможем сравнивать себя с Западом, где налажен именно такой учет.
– И, кстати, тогда можно будет говорить о реальном качестве жизни российского человека.
– Конечно. Мы же видим, как живут наша культурная элита и менеджеры крупных фирм, успешные предприниматели и творческие работники. Их уже сотни тысяч. И мы это считаем за благо: пусть живут в свое удовольствие.
Но когда речь идет об обязательствах государства, здесь нужно считать каждый квадратный метр: должны быть определены требования и понятия, чтобы отделить зерна от плевел, действительно нуждающихся от тех, кто, скрывая свои доходы, выдает себя за страждущего. Только тогда мы сможем обеспечивать тех, кто действительно нуждается. Без полного учета жилья этого сделать нельзя.
– И в связи с этим вопрос: все-таки какие требования должны предъявляться к социальному жилью, ведь оно бесплатное?
– Новые требования предполагают новые возможности. Сегодня мы не только предоставляем социальное жилье бесплатно, но и даем людям возможность бесплатно его приватизировать. И это породило чрезвычайную проблему. Но прежде замечу: во многих странах социальное жилье предоставляется только в аренду, то есть на время. И если ты стал зарабатывать больше, то можешь либо взять в аренду более комфортабельное жилье, либо купить собственное. У нас же будь то малоимущий или имеющий вполне ощутимый достаток, одинаково требуют: дайте бесплатное жилье! Мы такого количества бесплатного жилья дать не можем.
Но проблема глубже: социальное жилье, переходя в процессе приватизации в собственность малоимущих, выходит из городского управления. И сегодня мы задумались: как сохранить социальное жилье, которое мы используем для решения вполне определенных задач? Ведь потеряв его, город не может ни вести реконструкцию, ни решать целый ряд проблем, связанных с жилищной политикой. Предвидя такую ситуацию, несколько лет назад мы предложили: остановить приватизацию. Но президент Борис Николаевич Ельцин нам отказал, сославшись на то, что процедура не отражена в законе. Было и другое предложение: дать право субъектам Федерации самим устанавливать сроки приватизации или ввести частично оплачиваемую приватизацию. Вопрос пока не решен, но требует решения. Если речь идет о выкупе, то почему это должно быть социальное жилье? Пусть выкупают те, у кого договор найма или аренды, а социальное жилье надо бы предоставлять только малоимущим гражданам и, как сказано в Конституции, «и иным, указанным в законах», то есть речь идет о беженцах, судьях, военных – им должны давать социальное жилье. Но опять же по закону за это мы должны получать деньги от Федерации – компенсацию наших затрат, а это пока не происходит и не похоже на то, чтоб что-то изменилось.
Пока мы вынуждены поступать с точностью до наоборот: запретили приватизировать коммерческое жилье, но разрешили – социальное. Таким образом, введя социальный наем в приватизацию, лишили себя возможности его развивать. Рубим сук, на котором сидим. Поэтому я повторяю: во-первых, требуется четкое определение, что есть социальное жилье; во-вторых, должен быть наложен запрет на его приватизацию – иначе система социальной поддержки, в той мере, в какой должна это делать, свои функции выполнять не будет.