Фараонова незавершенка

Кипит наш разум возмущенный! Кипит себе и кипит… Ни тебе пару, ни навару. Поскольку весь навар, как и было задумано, пошел на пользу архитекторам и талантливым зодчим строительных «пирамид». А обманутым дольщикам, распрощавшимся со своими кровными, но так и не получившим никакого «конечного продукта», остались разве что обещания.В обещаниях, которые призваны несколько снизить точку кипения, недостатка нет. Вот, к примеру, вице-губернатор Московской области Алексей Пантелеев в декабре обнадежил: в январе 2006-го все обманутые соинвесторы получат государственные гарантии на квартиры. Увы и ах, пока ничего не получили. А потому продолжают кипеть…
Недавно прошел очередной «круглый стол» по проблеме рынка долевого строительства жилья. Главным вопросом повестки дня было, конечно, разрешение кризиса. В разговоре участвовали представители инициативных групп дольщиков, риэлторы, депутаты. «КР» решил предоставить им возможность высказаться на газетных страницах. Надеемся, прозвучавшие выводы и предложения помогут властям в выработке стратегии преодоления кризиса.
Свое основное требование обманутые вкладчики формулируют, не мудрствуя лукаво: «Верните нам квартиры!»
Ольга, соинвестор, представитель инициативной группы, пострадавшей от фирмы «ЗИС»:
– Наши дома (ул. Академика Пилюгина, ул. Большая Очаковская) достроены, но люди стали жертвой двойных продаж. Крупные компании, которые позиционировали себя на рынке строительства жилья как добросовестные застройщики и риэлторы, оказались замешаны в мошенничестве. Продажи квартир велись через фирмы-посредники, которые на деле оказывались обманщиками. Когда возник скандал, застройщики ушли в сторону. На мой взгляд, на рынке жилья сложилась порочная система, при которой частные соинвесторы легко и просто могут оказаться у разбитого корыта…
Александр, Московская область:
– Ни я, ни мои товарищи по несчастью по сей день не видим механизмов, которые могли бы гарантировать получение квартир. Не видим результатов работы комиссий в Московской области. Одна риторика… По многим объектам созданы инициативные группы, но власти не собирают списки обманутых людей. Все данные носят эпизодический характер.
У нас очень странная ситуация. Наша стройка стоит полтора года. Не оформлены документы на землю, не согласованы инженерные коммуникации. Нас вообще не вносят ни в какие списки, поскольку заказчик – Министерство обороны, а это, сами понимаете, федеральный уровень. Но в таком случае нужна комиссия, созданная на федеральном уровне! По Московской области я знаю три объекта Минобороны, которые стоят законсервированные, по Москве – пять.
Цепная реакция
Игорь Григорян, вкладчик, риэлтор, Московская область:
– Причины кризиса, на мой взгляд, лежат в нерадивых хозяевах и плохом менеджменте. И еще в законодательстве, которое до принятия 214-РФ закона никак не защищало граждан.
Вспомним 2004 год. За первые три месяца цены на металл выросли почти в половину. В апреле, после выборов президента РФ, стали звучать лозунги, дескать, 100 банков нам достаточно. Вроде бы преследовали благие цели, боясь финансирования террористов, хотели взять под контроль государства банки… Но в августе стали появляться «черные списки» банков. Люди спешно начали забирать свои средства. Разразился банковский кризис.
Тогда всюду трезвонили: себестоимость квадратного метра жилья составляет всего 150 – 200 долларов США. А для всех людей цены высокие, потому что их держит мафия. С ней будут бороться. Все ждали, что вот-вот стоимость жилья упадет. Спрос летом, действительно, упал, поскольку все решили отложить покупку. Но спада не произошло.
Что творилось на рынке первичного жилья? Объем продаж, по данным Мосрегистрации и Мособлрегистрации, в новостройках по области упал на 85 – 90 процентов, по Москве – на 45 по сравнению с аналогичным периодом 2003-го.
Больше половины инвестирования в новое жилье шло за счет дольщиков. Это не для кого не секрет. Строительные компании понесли убытки. Обращались в банки за кредитами, но там от них отворачивались из-за внутренних перестановок. Плюс ко всему произошел передел рынка строительства.
Затем пролоббировали 214-й закон. В нем ясно прописано, что вкладчик имеет право на возврат денег без судебного разбирательства. Есть еще и такой пункт: банки, кредитующие строительство, несут такую же ответственность. Именно поэтому финансовые учреждения решили не выдавать кредиты под возведение жилья. Строительство заморозилось. Добросовестные строители были вынуждены оплачивать простои. Все это затронуло поставщиков стройматериалов, металлоарматуры. Заложниками всех этих переделов оказались вкладчики. Людям стали советовать обращаться в суды. Но воз и ныне там.
Власти Подмосковья объявили, что все обманутые вкладчики пройдут учетную регистрацию. Но это до сих пор не сделано.
Правда, в отдельных районах пытаются решать проблему. К примеру, администрация Пушкинского района готова давать площадки под строительство домов, компенсирующих потери вкладчиков. Но площадки сегодня можно выдавать только через аукционы. И если отдадут на льготных условиях площадки добросовестным застройщикам, то боятся, что начнутся претензии прокуратуры из-за того, что не проводили аукционы. А где гарантия, что аукцион не станет лазейкой для мошенников?
Сегодня возникла чрезвычайная ситуация, для разрешения которой нужна федеральная комиссия. В нее должны войти не только представители власти всех уровней, но и ассоциации строителей, гильдий риэлторов и юристов.
Нужно верить. Но недолго
Елена Дранченко, президент Российской гильдии риэлторов:
– Причина всех бед кроется и в законодательстве, и в экономических просчетах. Я уже неоднократно подчеркивала: те договоры, которые компании-застройщики заключают с дольщиками, зачастую противоречат Гражданскому кодексу РФ. В них четко не прописывается ни цена, ни, что самое главное, сроки. Об этом говорит и закон 214-РФ. Даже я, как профессионал, не могу настоять при заключении договора с той или иной компанией-застройщиком на каких-то определенных условиях договора, которые меня устраивают как потребителя. Что говорить о тех, кто не имеет юридического образования и опыта участия на рынке недвижимости?!
Было бы неуместно вменять в вину пострадавшим вкладчикам, что им нужно внимательно читать договоры и прочее. К сожалению, компании не предоставляют всех документов. Потому что есть еще и коммерческая тайна. Проблема, наконец, в том, что не вся документация бывает готова к моменту появления покупателей на строительной площадке. Зачастую граждане элементарно не знают, что именно им нужно смотреть и что требовать.
Сроки возведения жилого дома должны обязательно указываться в договоре. Но не указываются. На мой взгляд, это одна из основных причин, позволившая развиться мошенничеству в таких масштабах.
Фраза «ориентировочно такой-то срок» позволяет компании-застройщику, не ставившей целью обмануть вкладчиков, нарушать сроки на месяц, на полгода, на год… А ведь это тоже мошенничество!
Обманутым вкладчикам объясняют задержку сроков то одними причинами, то другими. Сначала люди в это верят. Так проходит год – другой… А потом уже поздно бывает идти в правоохранительные органы и требовать возвращения вложенных средств – мошенники уже свернули свою деятельность.
Заявления, которые обманутые вкладчики подают в прокуратуру и ОБЭПы, очень часто возвращают, поскольку сроки сдачи объектов в договорах не указаны. Таких примеров масса. Так что никогда не стоит забывать о сроках, которые должны быть указаны в договоре. Если фирма отказывается это делать, лучше искать другую.
В течение четырех – пяти лет многие компании не выполняли своих обязательств. Наша общественная организация обращалась к обманутым вкладчикам по Москве, чтобы они написали нам заявления и рассказали о случившемся. Но люди бездействовали, надеялись, что дом когда-нибудь да построится. Это ошибочное мнение. Если вовремя реагировать, то можно добиваться результатов.
Найти компромисс
Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риэлторов, эксперт Комитета по собственности Государственной Думы ФС РФ, президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
– По каждому адресу следует создать отдельную комиссию, которая сможет достичь компромисса между тремя сторонами: инвестором (он может быть новый или старый), администрацией того или иного региона и дольщиками. Хочу подчеркнуть: стороны должны пойти навстречу друг другу.
Я участвовал в одном из таких совещаний, дольщики заняли тогда разумную взвешенную позицию, понимая, что двигаться нужно и со своей стороны. Что я имею в виду? Администрация, отказываясь от своей доли или уменьшая ее в строящемся жилом здании, идет дольщикам навстречу. И новый инвестор, приходя в проект и понимая, что не получит желаемой прибыли (хотя, конечно, он может заработать социальные очки) тоже идет навстречу.
Возможно, я кого-то разочарую или обижу, но хочу сказать, что дольщики входили в инвестиционный процесс отнюдь не на рыночных условиях. Мне много раз приходилось консультировать не только знакомых, но и родственников. Когда года два назад ко мне приходили и спрашивали, приобретать ли квартиру в Москве по цене $800 за кв. метр, я говорил, что такой цены не может быть! Мне возражали: мол, продает, вроде бы, солидная компания… Они не желали понимать экономику процесса. Отдают дешево, значит, буду брать! Я знал, чем все это закончится, но свою голову людям не поставишь.
Сейчас нужно понимать: возможно, ситуация сложится так, что можно будет забрать свои деньги. Но на них не приобрести сегодня и комнаты. Цены изменились значительно. На мой взгляд, дольщикам тоже нужно сдвинуться немного в сторону рыночной цены, чтобы облегчить участь новых инвесторов, тех, кто придет.
Есть еще один аспект. Если говорить о том, кто виноват, то, безусловно – инвесторы. Но я не думаю, что многие возникшие ситуации изначально были задуманы как мошеннические. Скорее всего, сначала возник экономический просчет. Потом пошла двойная продажа и так далее. Некоторые компании вряд ли намеренно продавали квартиры дважды. Им было, что терять.
Есть вина и администраций городов. Когда застройщики выходят на какой-то конкурс и видят, что администрация ставит невыполнимые условия, то многие не берутся за такие объекты. Но есть и такие, кто соглашается вкладывать огромные средства, не получая при этом экономической выгоды. Администрация с радостью соглашается, но потом все понимают – проект этот невозможно реализовать…
Власть, осознавая сейчас свою ответственность, идет на уступки. Только обратите внимание, что решение этого вопроса проводится за счет очередников и налогоплательщиков. Обещая, что решат проблему обманутых дольщиков, не решат чьи-то другие проблемы. Поэтому мне кажется, что нужно идти на компромисс.
К сожалению, никто покупателям жилья не объясняет, как формируется цена. Дело в том, что себестоимость квадратного метра строительного – это не себестоимость квадратного метра жилого. Потому что максимум 80 процентов из строительной площади превращается в жилую. Не нужно забывать о лестницах, коридорах, подвалах, чердаках. Из жилой себестоимости формируется инвестиционная. Если инвестор должен отдать городу половину жилых площадей, то следует умножить инвестиционную стоимость на два. Поэтому не может быть при такой себестоимость жилья ниже 1 400 долларов за кв. метр. Смешно и грустно, когда уверяют, будто кв. метр по России будет ниже трех тысяч рублей…
Что необходимо сделать, чтобы история не повторилась?
Прежде всего, ввести учетную регистрацию договоров соинвестирования. Если бы она была, не возникло бы двойных продаж.
Одновременно нужно информировать население о правильном, разумном уровне цен, экономически обоснованном в данном регионе. Всем хочется покупать подешевле. Но строить жилье себе в убыток никто никогда не будет. Если только это не специальная программа, проводимая городскими властями. Например, как в Москве «Молодой семье – доступное жилье».
Необходимо покончить с поддельными документами. Недавно я разбирал конкретный случай с обманутыми дольщиками: фирма продавала жилье на Открытом шоссе и показывала инвестиционный контракт на строительство 1 млн. кв. метров жилья! Но площадки такого размера нет в принципе! Там просто негде втиснуть такое количество квадратных метров! Нужно публиковать решения о выделении площадок под строительство.
Даешь Интерпол!
Антон Беляков, председатель ассоциации обманутых вкладчиков:
– Деньги ЮКОСА наши правоохранительные органы находят, а средства обманутых вкладчиков почему-то нет. Может быть, нужно создать комиссию в правоохранительных органах, привлечь Интерпол, чтобы найти деньги и как-то погасить негодование россиян, ставших жертвами мошенников. Пока бездействует милиция, десятки миллионов долларов переходят по счетам, вкладываются в другие проекты. Время работает не на вкладчиков. Люди ощущают обреченность.
Где пути выхода? Есть три предложения. Первое – создать комиссию на уровне федерального правительства по поиску денег. Второе – создать федеральную комиссию по региону Москвы и Московской области. Получается, что средний класс – опора государства, люди, которые могли сами приобрести себе жилье, оказались в прямом смысле брошенными. Третье – рассмотреть возможность решения проблем ряда пострадавших инвесторов в рамках национального проекта «Доступное жилье».
В Москве всем помогут
Александр Милявский, заместитель председателя комитета по перспективному развитию и градостроению Мосгордумы:
– Столичные власти намерены пойти навстречу всем, чьи дома не были достроены. Такие жилые здания будут передавать новым инвесторам. Люди, заплатившие деньги за квартиры, смогут или получить жилье, или забрать вложенные средства (на выбор). Мэр Москвы Юрий Лужков дал поручение всем префектурам принимать каждого обманутого дольщика, чтобы разобраться в каждой конкретной ситуации.
Что касается двойных продаж, то этот вопрос нужно рассматривать только в плоскости правоохранительных органов. Поскольку это – чистый криминал. Дома построены, но квартиры перепроданы по нескольку раз. Город не в праве забирать квартиры у очередников, к примеру, чтобы решить вопрос с жертвами двойных продаж. Ситуация сложная, но недостроенные здания можно достроить и таким образом выйти из положения.
Чтобы подобная ситуация не повторялась, нужно внести изменения в закон 214-РФ, в статью 9, которая относится к обязательствам инвесторов по сдаче объектов. В законе прописаны гарантийные сроки сдачи и обслуживания объекта. Вся информация о проекте, сроках сдачи и застройщиках должна предоставляться дольщикам еще до выхода на строительную площадку.
Сайт ассоциации обманутых вкладчиков:
www.stopcorruption.ru
www.vzyatki.net
Телефон ассоциации:
743-15-15
Сайт по теме институт «коллективное действие»:
www.ikd.ru