Эксперты отвечают
Марина Алексеева, менеджер-консультант по кредитным программам Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс» (г. Санкт-Петербург):– Чем ниже процентная ставка, тем больше людей хотят получить кредит, тем больше кредитов выдают банки, тем больше денег на рынке жилья.
При сокращении же строительства нового жилья часть денег с «долевки» уйдет на вторичный рынок жилья. Люди все равно будут покупать недвижимость, все равно будут брать ипотечные кредиты. Единственное, к чему может привести сокращение строительства жилья, – к росту цен.
Все-таки тормознет
Константин Манченко, президент агентства недвижимости «Теремок» (г. Пушкино):
– В 2005 году застройщики возводили жилье еще по «старым» правилам (имею в виду закон о долевом участии в строительстве) и продавали его по разумным ценам. Но и этот фактор не привел к существенному росту ипотечных сделок. Тогда как сокращение строительства жилья подстегнет рост цен на недвижимость, что в конечном итоге станет значительным тормозом для развития рынка ипотечных сделок.
Цены фиксируются
Валерий Филатов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– Основное направление ипотечных программ – это вторичный рынок. Рынок ипотеки в период роста стоимости жилья привлекает большее количество потенциальных покупателей, т. к. дает возможность зафиксировать стоимость квартиры. И поэтому все больше банков обращают взоры на рынок ипотечных продуктов, что, в свою очередь, ведет к формированию более выгодных предложений для покупателей (кредитные ставки, суммы первоначального взноса снижаются, а срок кредитования увеличивается.)
Резервы имеются
Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:
– Сокращение строительства нового жилья сопровождается ростом цен. За прошлый год по различным оценкам цены выросли на 25 – 30%. Сокращение объемов и рост цен приводит к снижению числа потенциальных заемщиков. В этих условиях банки вынуждены уменьшать первый внос и процентную ставку, увеличивать срок кредитов, снижать требования к платежеспособности и т. д. В целом это приводит к относительному увеличению числа сделок с использованием ипотеки.
Однако резервов более чем достаточно. В Казахстане, например, число сделок по продаже жилой недвижимости с использованием ипотеки 50%, а в России – 1%. Еще пример: из общего числа рефинансированных ипотечных кредитов по федеральной программе только 7% было выдано на приобретение новых квартир, а 93% – это кредиты, выданные на покупку квартир вторичного рынка. В то же время, в Центральной ипотечной компании (г. Москва) 95% строящихся квартир приобретено по ипотечным схемам. Большой потенциал имеет развитие системы ипотечных брокеров, которые могут на порядок увеличить число заемщиков на приобретение квартир.
Эту песню не задушишь
Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
– Закон «О долевом участии в строительстве…» повлиял в целом на рынок недвижимости, снизив объем предложения. Но ситуация практически не сказалась на рынке ипотеки. Остановить активное развитие ипотечного кредитования сейчас практически невозможно. Популярным становится сравнительно новый продукт банков: кредитование под залог имеющегося жилья. Нередко для покупки жилья клиенты берут кредит на неотложные нужды. Сокращение объема предложений на первичном рынке сказалось лишь на характеристиках объекта кредитования: в последнее время резко выросла доля ипотечных сделок на вторичном рынке. При этом количество оформленных ипотечных кредитов не только не уменьшается, а напротив, растет с каждым месяцем.
Ждем-с
Светлана Зайцева, начальник отдела Департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор»:
– Снижение роста строительства приведет к повышению спроса на вторичном рынке жилья. Спрос еще больше превысит предложение, соответственно, цены будут расти, а значит, уменьшится количество покупателей со «свободными» денежными средствами и многие будут вынуждены обращаться за ипотечным или потребительским кредитом. Отсюда вывод: рынок ипотеки будет развиваться и дальше.
Кроме того, не стоит забывать о том, что еще немалая часть населения ждет изменения ситуации на рынке жилья. Как только наступит благоприятное время, они выйдут на рынок, и тогда ипотека приобретет более массовый характер.
Плохо там, где дома ветхие
Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь»:
– На рынке новостроек ипотека занимает существенное место (доля продаж с ипотечными кредитами достигает по отдельным объектам 10 – 15%), но рынок новостроек – это всего лишь 15 – 20% от всего рынка жилья. Все же основной рынок вторичный.
Учитывая, что ипотечные сделки составляют 2 – 3% от общего числа сделок в наиболее развитых регионах (в перспективе – 7 – 10%) можно сделать вывод о том, что строительство нового жилья практически не влияет на развитие ипотечного кредитования. К тому же сокращение жилищного строительства носит временный характер.
Сильное влияние на ипотечное кредитование окажет сокращение жилищного строительства в регионах, где высока доля ветхого жилого фонда. Как правило, это средние и небольшие города с численностью жителей до 0,5 млн. человек. В таких регионах объем жилищного строительства сам по себе невелик, поэтому при сокращении ввода нового жилья часть покупателей просто не сможет подобрать квартиру для покупки в кредит. А это, в свою очередь, приведет к формированию отложенного спроса, что в конечном итоге отразится на ценах – они будут только повышаться.
Заемщиков больше, кредитов – меньше
Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел»:
– Развитие рынка ипотеки напрямую не связано со строительным рынком. Однако последствия уменьшения ввода нового жилья могут негативно сказаться на рынке ипотеки в будущем. Цены на недвижимость продолжают расти, и многие заемщики не успевают реализовывать свои ипотечные кредиты. Поэтому на сегодня сложилась парадоксальная ситуация – количество одобренных кредитными комитетами банков заемщиков стремительно растет, а количество ипотечных сделок увеличивается не намного.
Вышли в область
Павел Комолов, андеррайтер «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования»:
– Думаю, рынок ипотеки сам себя отрегулирует. Вопрос только в том, как быстро. По нашим наблюдениям, все больше обратившихся к нам клиентов хотят получить кредит на покупку квартиры именно в области, потому что цены на жилье в Москве за 2005 год выросли на 40%. И банки уже намного охотнее кредитуют новостройки за пределами Москвы, чтобы не потерять потенциальных заемщиков.
Однозначно – будет расти
Александр скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости doki:
– многим из тех, кто рассчитывал на новостройки, придется искать жилье на вторичном рынке. Эта недвижимость не всегда доступна массовому покупателю за свободные деньги. Придется брать кредит. И можно сделать однозначный вывод о том, что рынок ипотеки будет только расти.
Кроме того, уже сегодня банки предлагают разнообразные ипотечные программы, в том числе с невысокими процентами годовых и длительным сроком погашения. Это делает ипотечные кредиты более доступными для населения.