Светлана Табакова: «Оценка госсобственности будет независимой»
Что собой представляет профессия оценщика? Какую роль играет оценка на рынке недвижимости? Эти вопросы мы задали президенту Российского общества оценщиков (РОО) Светлане Табаковой.– Практически все объекты гражданских прав (движимое и недвижимое имущество, акции, доли в каких-то предприятиях и т.д.), связанные с оборотами, к примеру, с совершением сделок купли-продажи, по закону требуют оценки. А поскольку в стране наблюдается повышение экономической активности, то этот процесс набирает обороты, то есть сделок совершается год от года все больше. И в связи с этим область оценки значительно расширяется.
Кроме того, в стране продолжается процесс приватизации, начинается реструктуризация крупных монополий (РАО ЕЭС, Газпром и МПС). А на всех этапах реформирования естественных монополий требуется оценка. Плюс ко всему, продолжается продажа пакетов акций госпредприятий и их долей в различных обществах. И это тоже требует оценки. Ее значение в последнее время, на мой взгляд, возрастает и еще по одной причине. Если будет в судебном порядке признано, что отчет об оценке не удовлетворяет требованиям, которые сейчас сформулированы государством в законе «Об оценочной деятельности» и стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, то тогда эта сделка считается недействительной. То есть фактически многомиллионные сделки могут быть объявлены недействительными. Отсюда такое пристальное внимание общества к этой проблеме.
– Говорят, скоро довольно много федерального имущества будет сдано в аренду. И чтобы бюджет получал не крохи, а приличные деньги, то арендную плату будут исчислять исходя из рыночной стоимости объекта, а не пользоваться справками БТИ. А так как госсобственности много, то в связи с этим и оценщики стали очень востребованы. Как бы вы прокомментировали это предположение?
– Да, сейчас много говорят о том, что государственное имущество должно сдаваться в аренду на основании рыночных ставок, которые пока только формируются. Но поскольку они формируются на региональном уровне, то эти ставки могут, к примеру, в Москве, различаться даже в пределах одного квартала. Все это определяется категорией здания, помещения… Но мне кажется, что эта кампания будет проводиться в несколько этапов. Она, безусловно, будет связана с рыночной стоимостью самого объекта как такового. А уже затем на этой основе будет определяться разумная рыночная ставка за аренду. Поэтому, наверное, все государственное имущество будет подлежать оценке. И для этого станет проводиться отбор или аккредитация ряда компаний.
– Понятно, что тут потребуются классные специалисты. Будет проводиться дополнительное обучение?
– Все компании, имеющие лицензии на оценочную деятельность, удовлетворяют требованиям государства в части образовательного уровня своих специалистов. И хотя методики оценки едины, тем не менее, определение размера арендной платы имеет свою специфику. Поэтому дополнительное обучение проводиться не будет, но и не каждую компанию станут привлекать к этому виду деятельности.
– Светлана Алексеевна, а оценщиков-то хватит?
– Сейчас по стране выдано около 4 тысяч лицензий на оценочную деятельность, так что в этом проблем государство не будет испытывать. Оценщиков достаточно много.
– Вы сказали про лицензии. Значит, вас не коснулась отмена лицензирования, как это произошло с риэлторами?
– Нет. Пока процесс государство контролирует, и выпускать из-под контроля оценщиков не собирается. Во всяком случае, думаю, еще 3-5 лет обязательное лицензирование сохранится, так как еще не все стандарты, необходимые для работы оценщиков, государство выпустило и утвердило. Когда сформируется набор этих стандартов, и когда будут созданы или достаточную силу наберут саморегулируемые организации…
– Как у риэлторов РГР?
– Может быть. Пока говорить об этом трудно. И когда они достигнут определенного уровня, то только тогда эти функции будут переданы саморегулируемым организациям. Но я прогнозирую, что это произойдет не раньше, чем через 3 года.
– Но ведь вашему обществу тоже исполнится 10 лет. И уже можно бы…
– Значит, пока государство не считает нужным отменять обязательное лицензирование. А кроме РОО на рынке оценки существуют другие саморегулируемые организации. Но вместе с тем, пока Министерство имущественных отношений РФ не разработает и утверит стандарты, пока оно не создаст общую нормативную среду, в которой должны работать все оценочные фирмы до тех пор, думаю, передачи функций от государства саморегулируемым организациям не произойдет.
– Выходит, что государство держит оценщиков, если можно так выразиться, в «ежовых рукавицах»?
– Государство на самом деле контролирует оценочную деятельность. И пока оно эти функции контроля, насколько нам известно, не намерено передавать никому.
– То есть происходит государственное регулирование оценочной деятельности…
– Да. Но это только в части контроля за качеством работ и за соблюдением требований законодательства. Государство не контролирует конкретные результаты оценки, то есть дорого или дешево произведена оценка. Это не функция государства. Оно контролирует методологию, соблюдение стандартов, методики расчетов, обоснованность проведенных расчетов.
– А сейчас давайте поговорим об оценке для потребителя. Квартиры, дачи, участка земли. Нередко риэлторские фирмы, которые берут на реализацию квартиру, сами оценивают ее стоимость. Насколько их оценка достоверна?
– Если компания имеет лицензию на оценочную деятельность, то она может точно так же производить оценку недвижимости, как и оценочная компания. Если же вы считаете, что риэлтор занимает соответствующую позицию, то есть может завысить или занизить стоимость квартиры, то вы можете пригласить независимого оценщика, который назовет вам реальную рыночную стоимость вашего объекта.
– Но как их найти? Куда обращаться?
– Недавно вышел каталог «Реестр оценщиков и оценочных компаний 2002». Там собрана вся информация как о членах РОО, так и о территориальных организациях. Одним словом, там собраны все компании, которые имеют лицензии на оценочную деятельность. И этот настольный справочник поможет человеку найти специалиста, который оценит имеющуюся у него недвижимость.
– И не только квартиру…
– Да любое имущество. Тот же дачный участок, долю в любом предприятии, если есть такая потребность у заказчика. К примеру, заказчик хочет выйти и продать свою часть.
– Даже земельную долю?
– Да, и ее тоже.
– А сколько это удовольствие будет стоить? Может быть, есть на эти услуги какая-то фиксированная цена?
– Стоимость наших услуг определяется трудозатратами. В законе «Об оценочной деятельности» написано, что стоимость услуг не может зависеть от той рыночной стоимости имущества, которая будет определена. Компании в основном ориентируются на свои трудозатраты.
– Но как измерить эти трудозатраты? Ведь каждая фирма тянет одеяло на себя.
– Вы можете взять справочник, позвонить в несколько компаний и провести своего рода маркетинг, так все в сущности и делают. Вот и все.
– Скажите, Светлана Алексеевна, а что сложнее оценивать – квартиру или дачный участок?
– Однозначно ответить трудно. Необходимо знать, какая квартира, сколько лет вы пользуетесь дачей и т. д. Если у вас старая дача, то вы могли посадить уже немало деревьев. А все, что имеется на участке, имеет рыночную стоимость. У вас были затраты по покупке саженцев, их транспортировке. И сейчас вы хотели бы возместить эти затраты. Вот и оценивается каждый кустик, и все эти затраты учитываются при определении рыночной стоимости участка.
– Понятно, что дачи оценивать сложнее, это требует большей квалификации оценщика. Есть ли разделение оценочных фирм на «квартирные» и «дачные»?
– Нет. Все, кто имеет лицензию, могут производить такие оценки. Потому что уровень подготовки специалистов таков, что он позволяет оценщикам выполнять все эти работы. Вопрос только в том, насколько квалифицированно будет это выполнено? Такое разделение специалистов, о котором вы говорите, может быть только внутри отдельной компании. Специализация отдельной компании на предоставлении одного вида оценочных услуг экономически нецелесообразна.
– А как у вас проходит обучение специалистов: внутри вашего общества или это связано с РГР?
– Это не связано ни с нами, ни с РГР. Дело в том, что государством в лице Министерства имущественных отношений РФ, как органа, ответственного за контроль оценочной деятельности, утверждены специальные образовательные программы по оценке. Число высших учебных заведений от Южно-Сахалинска до Санкт-Петербурга, согласовавших свои программы обучения по специальности «оценочная деятельность» с Минимуществом России, постоянно растет и на сегодня насчитывается около шестидесяти таких заведений. В Москве есть высшие учебные заведения, где тоже можно выучиться специальности «оценочная деятельность». Полный перечень этих вузов опубликован в каталоге РОО. Всем, кто закончил данные учебные заведения, выдаются дипломы либо о профессиональной переподготовке, либо о втором высшем образовании. И только эти документы дают человеку право на получение лицензии.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Табакова Светлана Алексеевна окончила Московский институт народного хозяйства имени Плеханова, кандидат экономических наук.
С 1992 года является вице-президентом компании «КО-ИНВЕСТ», которая занимается оценочной деятельностью, изданием справочной литературы для оценщиков и строительным инжинирингом.
В 2000 году окончила Финансовую академию по специализации «оценка собственности», а в 2001 году выбрана академиком Международной академии инвестиций и экономики строительства.
В декабре 2001 года С.А.Табакова избрана президентом Российского общества оценщиков (РОО).