Президент оставил нас на второй год
Новый Жилищный кодекс нацелил отрасль ЖКХ на демонополизацию. Отныне сами граждане – собственники своего жилища — будут выбирать компанию, которой поручат управление домом.В развитие кодекса столичный Департамент жилищной политики и жилищного фонда подготовил проект постановления правительства Москвы, которое недавно подписал мэр города Ю. Лужков («Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» от 17 января 2006 года, № 9- ПП, опубликованное в «КР» №5 и приложению к постановлению, опубликованному в № 7), мы попросили прокомментировать этот документ начальника Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами жилищного департамента Виталия Акимкина.
Начнем новую жизнь с 1 января
Сразу же обозначу срок, когда должно быть проведено собрание собственников, на котором жильцы выберут способ управления домом и собственно управляющую компанию – до 1 января 2007 года. Эта дата утверждена федеральным законом, подписанным президентом РФ В. Путиным в конце прошлого года. Ранее, как известно, называлась другая – 1 марта 2006-го. Об этом уже широко писалось в нашей печати, в том числе, в «КР». Меньше говорилось, что и год – не такой большой срок для людей, не привыкших к жилищной демократии. Если прежде власть назначала нам управляющую организацию (ДЕЗ), а жильцы только платили деньги да жаловались на плохое обслуживание, то теперь они сами в ответе за тех, кого выбрали в управленцы.
Безусловно, власть поможет с выбором, порекомендует компании (чтобы не нарваться на мошенников), будет контролировать их работу. Опыт других отраслей учтен – «дикого рынка» в сфере ЖХХ не будет!
А если жильцы не соберутся, не определятся со способом управления? Подозреваю, что подобных ситуаций будет немало. Не станем их винить за это – не так-то просто изменить психологию. В таком случае, за людей – тоже по конкурсу – выбор сделает управа района. Понравится – не понравится, – другой вопрос. Но то, что дома не останутся без обслуживания ни дня – факт.
Спасибо ДЕЗам за наше счастливое детство
Чтобы понять всю важность перемен, вспомним, от чего ушли. ДЕЗы – вовсе не новая структура в нашем жилищном хозяйстве. Раньше их именовали ЖЭКами (а многие так называют до сих пор), а те в свою очередь соединяли в себе функции заказчика и подрядчика: управляли домами (связывались с ресурсоснабжающими и подрядными организациями), занимались их эксплуатацией. Потом – в 90-е годы, во время экспериментов – эти функции решили разделить. Одни управляют, другие обслуживают. При этом первые еще и контролируют работу вторых. Но ведь в таком случае все приходится умножать на два: два начальника, два главбуха, две служебные машины… При этом число собственно исполнителей (слесарей, уборщиц и т. д.) осталось то же. А это для жителя-собственника сегодня уже невыгодно.
Теперь ЖК вновь объединяет эти организации. Вернулись к старому? Не совсем. И та, и другая организации были государственными, а эффективность их работы известна. Нынче в ЖКХ приходят частники – люди более энергичные, заинтересованные, и это внушает надежду на перемены.
Как известно, из схемы обслуживания всегда было исключено главное лицо – жилец. С его пожеланиями не считались никогда, тратя его деньги. И конечно, перед ним не отчитывались. Сравните с торговлей: покупатель плохой товар не возьмет. А в ЖКХ такое было сплошь и рядом: граждане платили, а крыши текли.
ЖК РФ все ставит с головы на ноги. Отныне заказчиком услуг будет не равнодушный ДЕЗ, а вполне заинтересованный жилец. Собственник! Нанимателей представляет город. Тоже как собственник. Второй субъект рынка – исполнитель. И между ними никаких посредников! Простая, прозрачная схема: мы платим деньги, по сути, – покупаем жилищно-коммунальные услуги, вот и извольте предоставить нам их. Не понравится – найдем другого продавца, более заботливого и честного.
ЖКХ – единственное и неповторимое
Новый рынок сразу будет взят под контроль госорганами – но не в смысле того, что мы начнем диктовать условия его участникам, просто нам необходимо знать, кто из них на нем работает, кого они обслуживают. Для этого будет задействован Реестр городской собственности, созданный в нашем департаменте. В нем, кстати, уже предусмотрены все договоры управления домами, а также перечислены сами организации, где есть собственность города. Будет разработан и новый Реестр, который зафиксирует новые управляющие компании, пришедшие на рынок.
Критерии их отбора будут устанавливаться специальными конкурсными комиссиями. Надежные, добросовестные – это понятно. А вот длительность работы на рынке жилья будет всего лишь одним из условий. Ведь «старожилов» среди них мало – рынок молодой.
С другой стороны, надо привлечь такие частные организации, где есть опытные управленцы. И еще обязательно наличие в компаниях сертифицированных специалистов, хорошо знакомых с ЖКХ.
Порядок проведения конкурсов будет регламентирован специальным нормативным документом РФ (сейчас над его проектом идет работа).
В ближайшее время жилищный департамент совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства предполагают опубликовать список рекомендуемых частных обслуживающих компаний. Понятно, среди них будут и ДЕЗы. Предлагая этот список, мы берем на себя и определенную долю ответственности перед москвичами – не должно быть скандальных и возмутительных случаев, когда компания собрала деньги и… исчезла. Нет, такого не будет.
Сам список планируется опубликовать в Интернете – с тем, чтобы люди смогли выразить о компаниях и свое мнение.
Какие еще элементы регулируемого рынка в сфере ЖКХ можно назвать? Это установление цен на услуги. Москвичи не должны бояться прихода в их дома частных организаций: разорят, мол, жильцов! Частники станут работать по нормативам. Порядок установления (и изменения) цен будет отражен в специальном документе. Иными словами, цены станет регулировать государство. Да, для рыночных отношений это звучит непривычно. Но ведь ЖКХ особая – социальная – сфера. Нет человека, которого бы она не касалась. Это и крыша над головой, и тепло, и безопасность. А потому пустить на самотек процесс ценообразования в этой сфере государство просто не может.
Давайте жить правильно!
Назовем документ: «Нормы и правила содержания и эксплуатации жилья». Они не раз пересматривались, но основа оставалась неизменной. Ведь в них отражен опыт многих поколений, спрессованы знания лучших специалистов отрасли. Одно из главных положений «Норм и правил…»: дома должны эксплуатироваться так, чтобы ремонт тех или иных систем производился не в аварийном, а в планово-предупредительном режиме. Чтобы жильцы не испытывали стресса, сталкиваясь с жилищно-коммунальными проблемами. Когда, скажем, квартиру заливает не из-за рассеянности соседа, а потому что вовремя не сменили трубу.
Эти «Нормы» существуют и сейчас, но, понятно, во многом устарели. В ближайшее время появится их обновленный и расширенный вариант. Также будут установлены и рекомендуемые цены на услуги ЖКХ – исходя из стоимости материалов и трудозатрат.
Стоит упомянуть о новшестве, которого нет в ЖК РФ, и которое появилось в упомянутом выше постановлении: «Договор о взаимодействии управляющей организации и органов власти». Его текст сейчас разрабатывается. Суть дела: такие организации будут подконтрольны управам. Районные власти как раз и станут проверять соответствие деятельности управляющих организаций «Нормам». В самом деле – почему это должны делать жители? Разве они разбираются в инженерии дома? И кто выступит арбитром между ними и управленцами в случае конфликта? Специалисты! Это их прямая обязанность.
В то же время в Комплексе городского хозяйства сейчас готовится примерный договор между собственниками и управляющей компанией. Будет даже издано специальное постановление правительства. Цель его, можно сказать, просветительская: на что жители, подписывая договор, в первую очередь должны обращать внимание.
Найти хороших управленцев!
Менеджер нефтяной скважины и менеджер в старом доме – не одно и то же. Не надо никого убеждать, что первое выгоднее. Хотя второе – беру на себя смелость утверждать – сложнее. Именно поэтому рынок в сфере ЖКХ большого развития не получил. Не очень-то спешат занять его коммерсанты. На 40 тыс. домов сейчас не более двух – трех десятков частных управляющих компаний. А надо 300 – 400! Одна компания на жилой квартал (чем больше домов – тем бизнес прибыльнее).
Придут ли? По-моему убеждению – непременно. Ведь жилищно-коммунальное хозяйство – единственный не поделенный сегмент рынка, а диверсификация бизнеса – закон для любого предпринимателя. Свободный, никем еще не захваченный рынок, где есть реальные деньги – поищите-ка сейчас такой другой! Пусть дивиденды невысокие, но они постоянные, ибо услуги ЖКХ необходимы при любой социальной погоде. Как хлеб и вода.
Будем откровенны, сейчас на рынке ЖКХ больше недостатков, чем достоинств. Жилищный фонд стареет, чтобы привести его в порядок, необходимы немалые вложения. Быстрой прибыли здесь ждать не надо. И второе: это все-таки социальный рынок, и потребители его – часто люди малоимущие. Тем не менее, не будем преувеличивать масштабы проблем. То, что в ЖКХ появятся частные управленцы, – сомнений нет. А тому, что их сейчас мало, есть еще одно объяснение. Сфера эксплуатации домов полностью оккупирована государственными структурами, и они просто не пускают в нее соперников. Это тоже учтено постановлением, и в ближайшее время появятся директивные документы о порядке передачи домов в управление ТСЖ и другим альтернативным организациям. Если, конечно, они окажутся победителями в честном конкурсе.