К вам едет ревизор
Конфликты в ТСЖ и ЖСК, как в любом коллективе, неизбежны. Основная причина недоразумений – плохой контроль за работой правления. Те споры, которые доходят до судов, свидетельствуют о том, что не проводились собрания, не утверждалась смета, зарплата бухгалтера и других платных работников. Конфликты можно предотвратить, если в ТСЖ и ЖСК нормально работают ревизионные комиссии. О том, как этого добиться, рассказывает председатель некоммерческого партнерства «Управдом», председатель ТСЖ Нелли Лукина.Профессионалы приветствуются
Ревизионная комиссия избирается на общем собрании. На самотек это дело, конечно, пускать нельзя. Надо заранее определиться с кандидатами. Искать их лучше среди тех, кто работает или прежде работал бухгалтером, в аудиторской фирме, либо имеет высшее экономическое образование. То есть нужно найти людей экономически грамотных, чтобы не объяснять им азбучных истин. И важно учитывать еще и личные качества кандидатур, чтобы, работая в ревизионной комиссии, они не проявляли наполеоновского комплекса. В общем, нужен человек, имеющий экономическое образование и который понимает, что хорошо для ТСЖ и ЖСК, и что плохо.
Порядок и сроки, на которые избираются ревизионная комиссия или ревизор, определены Жилищным кодексом. Причем, предельные сроки работы у них в ТСЖ и ЖСК разные. Так, в товариществе они избираются максимум на два года, а в кооперативе – на три.
По поводу состава ревизионной комиссии Жилищный кодекс накладывает только одно ограничение – в нее не могут входить члены правления ТСЖ и ЖСК. А вот четкого ограничения, что ревизорами могут избираться только члены ТСЖ и ЖСК, нет.
Например, в нашем товариществе, где я председатель, в ревизионную комиссию избрана дочь одного из членов ТСЖ, которая закончила университет по экономической специальности. Мы так и записали в своем уставе, что членом ревизионной комиссии могут избираться собственники помещений и члены их семей.
Обращаю внимание на то, что устав пишется не на один год и не на пять лет. Поэтому можно оговорить в нем, кого выберут в ревизионную комиссию. Обязательно следует четко расписать условия, когда выбирается ревизор, а когда – ревизионная комиссия (число членов ее должно быть нечетным).
Поле зрения
Относительно функций ревизионной комиссии в Жилищном кодексе записано, что она контролирует финансово-хозяйственную деятельность. А поскольку за финансовой деятельностью и за уплатой налогов, как известно, следит еще и налоговая инспекция, то неприятностей с нею можно избежать, если хорошо будет работать своя ревизионная комиссия.
Но контроль за финансово-хозяйственной деятельностью – это еще и контроль за тем, как выполняются решения общих собраний. На них утверждаются сметы доходов и расходов, в том числе все виды взносов. Решением общего собрания утверждается штатное расписание и соответственно те деньги, которые идут на управленческую деятельность. Прежде всего, это зарплата или вознаграждение членам правления, зарплата сотрудников – управленческого аппарата и других работников. И именно за соблюдением при этом всех формальностей, определенных уставом, следит ревизионная комиссия.
Экономим время
На ежегодном общем собрании председатель ревизионной комиссии или ревизор обязательно должен докладывать о смете. В нашем ТСЖ ревизор всегда присутствует на заседании правления и при подготовке к очередному отчетному годовому собранию – это облегчает ревизору работу. Вместе с ним обсуждаются все вопросы, которые готовятся на общее собрание, в том числе и смета. И поэтому председателю ревизионной комиссии выступать на общем собрании достаточно просто.
Кроме того, у себя в ТСЖ мы, например, раз в квартал предоставляем председателю ревизионной комиссии всю отчетную документацию за последние три месяца. Она поквартально делает отчеты, и на конец года остается проверить только последние три месяца, и времени это много не занимает. Это особенно важно для тех ревизоров, которые на своей основной работе очень заняты в конце отчетного года.
Ни в коем случае нельзя ограничивать ревизоров при исполнении их контрольных функций, нужно обеспечить им доступ абсолютно ко всем документам. И обязательно надо предоставлять протоколы заседаний правления. Потому что помимо самой финансовой деятельности ревизионная комиссия обязана следить, как правление кооператива и председатель выполняют решения общих собраний, а также проверять законность всех заключенных договоров за истекший год.
Например, общее собрание решило вставить новые рамы в подъезде, чтобы на лестничной клетке не было холодно. Под это выделяется определенная сумма. Кто-то был нанят, чтобы отремонтировать рамы. Нужно проверить, есть ли соответствующий договор подряда на эту работу.
Бывает, что ревизионная комиссия выявляет финансовые нарушения. В этом случае она может инициировать внеочередное собрание (если об этом записано в уставе). На нем она докладывает о нарушении, и общее собрание может поставить вопрос о возбуждении судебного иска, если нарушение не будет устранено. По-моему, это более демократично, чем полагаться только на мнение ревизора или ревизионной комиссии, у которых может быть конфликт с правлением.
Какой объем информации проверяет ревизионная комиссия? Все, что ее интересует. Потому что ТСЖ и ЖСК – это некоммерческие организации. У них не может быть никаких тайн. В принципе, все решения, которые принимаются, должны быть прозрачны вообще для любого члена ТСЖ и ЖСК и уж тем более для ревизионной комиссии. Сам порядок передачи документов ревизионной комиссии определяется внутренним регламентом. Например, председатель ревизионной комиссии пишет перечень документов, которые его интересуют, и под роспись по описи эти документы получает.
Оцените труд контролера
Наконец, какие вознаграждения возможны, и в каком объеме? Ну, конечно, поощрять ревизионную комиссию ежемесячно просто неприлично, потому что это будет похоже на «подкормку». А в принципе, если вашим уставом предусмотрен премиальный фонд, то уже после подведения годовых итогов можно выплатить ревизорам вознаграждение. Если позволяют финансы, можно поощрять также и кого-то из правления и наиболее активных членов ТСЖ (или ЖСК).
Это не запрещено. Все зависит от устава и от финансовых возможностей.