«Длинные деньги» для коммуналки
Аббревиатура «ЭК ТСЖ» расшифровывается вроде бы просто: эксплуатационная компания… Но при чем здесь ТСЖ? Что — компания обслуживает только товарищества? «Конечно, нет, — говорит гендиректор ЗАО «ЭК ТСЖ» Александр Авдеев, — среди наших «подшефных» любые дома. Просто с теми, где созданы самоуправляемые жилищные структуры, проще иметь дело. Знаем, что в доме есть хозяин! Так что наше название – скорее мечта, чем констатация факта».Глаза боятся…
Собственно, долгое время компания специализировалась на обслуживании нежилого фонда. За жилье браться было боязно. Заказчик строгий, а денег, как уверяли коллеги, у него всегда мало. Но, бывая в домах и хорошо изучив экономику здешнего хозяйства, Александр Анатольевич вдруг сделал для себя неожиданный вывод: «Не мало!» Ведь не требуют же люди каких-то сногсшибательных услуг, а за 12,44 руб. (сумма, отпущенная на обслуживание одного кв. метра в этом году) вполне можно поддерживать в домах минимальный комфорт. Компания с этим справится.
Так в списке ее объектов появились жилые дома – в основном, в Южном округе (куда их настойчиво звали – здесь идет эксперимент по передаче управления жилого фонда в частные руки), но, кроме этого, в ЦАО и ЮВАО. Всего 40 строений: в трех районах Южного округа, по одному в Центральном и Юго-Восточном.
Правда, опасения оставались. Советчики пугали: деньги надо еще выцарапать… Ладно жители – они народ законопослушный, худо-бедно, но за проживание рассчитываются. А как насчет дотаций? Об этом и говорили коллеги: сегодня в бюджете средства есть, завтра нет. Задержат деньги – из чего людям зарплату платить? На какие шиши покупать необходимый материал?
Но все оказалось с точностью до наоборот. Бюджет не подвел ни разу. А вот неплательщиков среди жителей – вопреки расхожему мнению – оказалось предостаточно: каждый месяц компания недополучала сотни тысяч рублей. Ссылки на то, что «у людей нет денег», неубедительны: малоимущим помогает субсидиями город. Дело в другом: мы все еще не можем свыкнуться с тем, что у нас (как и во всем подлунном мире!) теперь самые большие семейные траты – на жилье и здоровье. Именно на то, что раньше получали бесплатно. А теперь это главные расходы.
Как бороться с неплательщиками? Переселять в меньшие квартиры? Но для этого нужен специальный переселенческий фонд. Где он? А кстати, как решали проблему неплательщиков ДЕЗы? Вот бы поинтересоваться их опытом. Но это оказалось еще труднее, чем выселить семью из квартиры.
Жилищный кодекс поставил задачу: лишить дирекции единого заказчика монопольного права на управление домами. Записать легко, а как сделать это на практике? Переход отрасли ЖКХ на рыночную экономику не будет безболезненным. Объяснение простое: стереотип мышления – «бедная, мол, отрасль» – далек от реальности. Не такие уж скудные деньги вращаются в ней. А так просто чиновники с «благами» не расстаются.
Грядет передел
Рынок в ЖКХ рождает массу сложных проблем (недаром это последняя нереформированная отрасль в нашем хозяйстве). Пишут об этом много, но одно препятствие остается как бы за кадром – сам механизм передачи государственного хозяйства в частные руки. На бумаге опять-таки все просто. Объявляется конкурс, кто выиграл, тот и берет дома. Но при этом не учитывается, что руководит конкурсом та же государственная структура (управа), и не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, кому она отдаст предпочтение. А если все-таки выиграют частники, то ждать, что «смена караула» (передача подсобных помещений, техдокументации и т. д.) пройдет под звуки тожественного марша – более чем наивно. Музыкой и цветами конкурентов не встречают.
Со всем этим столкнулись и в «ЭК ТСЖ». Не будем делать обобщений: не в каждой дирекции компания находила непримиримых врагов. Тем более что и ДЕЗам скоро предстоит акционирование. Но понимание находили, к сожалению, не всегда. Далеко не каждая дирекция легко расставалась с подсобками (которые ей не принадлежат), полностью передавала техдокументацию (без чего невозможно управлять домом). Но главное – за семью печатями хранила финансовые документы.
По городским тарифам
Тарифы в ЗАО такие же, как в городе. «ЭК ТСЖ» ни на один рубль не подняла их. Здесь заметим: городскими расценками пользуются и другие частные компании. При этом еще и прибыль получают. Это должно успокоить москвичей. Страхи по поводу того, что вот, мол, передадут дома коммерсантам, и те обдерут жильцов, как липку, – скорее всего, беспочвенны. Но с другой стороны, частники по определению не могут быть убыточны. Вывод – значит, где-то «химичат». Недодают услуги. В чем же тогда отличие от советского и постсоветского прошлого? Почему не работает рынок?
Нет, все это не так. Коммерческая компания никому не подотчетна (разве что налоговым органам), она более гибкая и маневренная, меньше связана с различного рода инструкциями. А это позволяет ей больше средств направлять на производство. К примеру, для таких фирм нет обязательного норматива штатного расписания работников. Значит, можно снизить себестоимость работ! В «ЭК ТСЖ» совмещают работу уборщицы и дворника, слесаря и электрика, более экономно относятся к расходованию материалов, а это в свою очередь высвобождает средства для того, чтобы улучшать обслуживание.
Чем провинился жилец?
Менее формальными оказались отношения между жильцами и самой компанией. Понятно, так просто стену отчуждения между обслуживающей организацией и жителями не сломаешь. Жильцы – увы! – привыкли, что их обычно «дурят». Значит, надо завоевать доверие. Только так управленцы вправе рассчитывать на помощь жителей, совместную работу с ними. А без этого никакая реформа в ЖКХ не получится.
Представители компании обошли едва ли не все квартиры в своих домах и спросили людей, что их беспокоит. Естественно, на заметку брали лишь те грехи, которые связаны с общедомовыми системами. То, что было в силах компании, сделали (раньше это назвали бы профилактическим ремонтом), остальное записали, как задание на будущее.
А еще отчитывались в своих тратах перед каждым домом. Вспоминается разговор с председателем домкома из Нагатинского Затона Василием Рюминым. Специально подчеркнем этот факт – домкома! Ведь это даже не юридическое лицо. Что стоило управленцам – да еще частникам! – отфутболить жильцов? «Коммерческая тайна»! А ЗАО по первому слову общественников представило им всю смету доходов и расходов на дом. Все сошлось – до копейки. К слову сказать, подобные отчеты стали обычной практикой во всех домах, которые обслуживает компания.
Более того, ЗАО взялось экономить деньги жильцов. В самом деле – это ведь только в названии скромно говорится – «эксплуатация». На деле же фирма управляет домами. Иными словами, она ответственна за все, что в них делается. А здесь есть над чем поломать голову. Сейчас вот устанавливают водомеры. Сколько говорили о них, и, наконец, мечта стала явью. Только от этой «яви» люди начали поеживаться. Платить за воду кое-где приходится больше. Так произошло в ряде домов по Ялтинской улице, Черноморскому и Симферопольскому бульварам.
Тогда арбитром между жильцами и энергоснабжающими организациями выступила компания. Решила проверить правильность расчетов. Что приборы не врут – это ясно. И все же. Не тратит же каждый житель на себя сто ведер в день! Стало быть, где-то протечки. По возможности компания устраняет их. Благодаря этому жильцы платят на 20 – 30 процентов меньше.
Но есть и другие причины перерасхода воды. Завышенные сечения труб. Какие они сейчас? Выяснить это не удается. Дирекции не делятся техническими документами, хранят данные по дому, будто это военная тайна. А может, просто не хотят давать конкурентам никаких поблажек?
Пока идут чиновничьи игры, страдают обитатели домов. Плательщики услуг. Они-то в чем виноваты? Не поставить ли вопрос так: не устранил ДЕЗ протечки – пусть он и платит разницу. Думается, – справедливо.