21:04:00
25 июня 2024 г.

Спальный и деловой

Крылатское трудно назвать зоной деловой активности. Его начали строить в 1984 г. как экспериментальный район так называемой массовой застройки под ключ: одновременно с жилыми домами создавались и необходимые объекты инфраструктуры. Костяк района — правитеСовременному Крылатскому больше подходит название элитного спального района — коммерческой недвижимости здесь строится мало. Даже в градостроительном плане развития Западного округа район фигурирует лишь в разделе «Сохранение и развитие природного комплекса». По информации управы «Крылатское», до 2020 г. в районе будут строиться в основном жилые дома и спортивно-рекреационные объекты.

Выгодная география

Крупных бизнес-центров непосредственно в Крылатском пока всего два: Krylatsky Hills (класс А, около 60 000 кв. м) и «Крылатский» (класс В, около 18 500 кв. м). Эти объекты обеспечивают почти весь объем офисных площадей классов А и В в районе.
«В настоящее время офисы классов А и В в Крылатском составляют примерно 82 000 кв. м (меньше 2% от общего объема качественного офисного парка Москвы), — говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. — На класс А приходится всего 4,5% от общего объема всех существующих столичных офисов этого класса и около 25% от их общего объема за пределами Центрального делового района (CBD). Офисы класса В занимают около 22 000 кв. м — это примерно 1% и от подобных офисов в Москве в целом, и от общего их объема за пределами CBD». Ограниченное предложение офисных помещений классов А и В в Крылатском обусловливает минимальную долю вакантных площадей — в настоящее время она составляет 0%, подытоживает Лочмеле. По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), примерно 10% всех потенциальных арендаторов, звонящих в компанию, интересуются районом Крылатское.
«Крылатское изначально рассматривалось как район, выгодный с точки зрения жилой застройки, — говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. — Стоимость жилой недвижимости здесь одна из самых высоких в Москве, жилые проекты окупаются гораздо быстрее офисных. Что касается офисных центров, то они, в принципе, стали строиться за пределами центра города сравнительно недавно. Девелоперы опасались, что проекты в отдаленных районах будут неуспешными. Сейчас ситуация меняется: Крылатское — популярный район».
«На наш взгляд, Крылатское является перспективным как для жилого строительства, так и для коммерческой недвижимости, — говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК строит здесь жилой комплекс «Крылатские огни». — «Ведомости»). — Здесь благоприятная экологическая среда, много зеленых зон, парков, водоемов, исторических построек, отличные ландшафты — все это привлекает покупателей жилья. Если же рассматривать район с точки зрения строительства коммерческой недвижимости, то с учетом увеличения арендных ставок и нехватки хороших площадок под офисы в центре Москвы усиливается тенденция смещения бизнес-центров за пределы Садового кольца. Западное направление, в частности район Крылатское, является для этого наиболее привлекательным. С учетом его природных возможностей, социального состава населения и близости Рублевского шоссе здесь будут успешными офисы классов А и В, даже несмотря на удаленность от центра Москвы».
Напротив, Ольга Кисарина считает, что перспективы развития Крылатского как делового центра не слишком обнадеживающие. «Рублевское шоссе — правительственная трасса, которая уже сегодня перегружена, а строительство крупных многофункциональных центров может серьезно ухудшить ситуацию с транспортной доступностью», — аргументирует она.
Тем не менее растущую популярность Крылатского подтверждает тот факт, что брокеры и консультанты по коммерческой недвижимости искусственно расширяют его географические границы, «присоединяя» к району внутреннюю и внешнюю стороны МКАД в диапазоне примерно 58-64 км. «Границы Крылатского рассматриваются бизнесом не с точки зрения географии, а с точки зрения перспектив и возможностей района — поэтому они введены за МКАД, — объясняет Кисарина. — Например, строящуюся «Резиденцию» на Рублево-Успенском шоссе также относят к Крылатскому, хотя формально она расположена за его пределами».
Виктория Манзюкова, директор отдела корпоративных услуг C&W/S&R, отмечает, что направление Крылатское — Кутузовский проспект всегда было популярным, так как большинство менеджеров среднего и высшего звена проживают на западе Москвы и Подмосковья. Но бизнес-центры появлялись здесь только точечно. «Эксперты C&W/S&R пока не используют отдельное условное обозначение для Крылатского, просто говоря, что район входит в состав деловой зоны, которую принято называть «деловые районы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК)», — говорит Манзюкова.
Крылатскому еще далеко от того, чтобы стать ярко выраженным и сложившимся деловым районом офисного рынка Москвы, соглашаются специалисты компании Knight Frank, это обусловлено прежде всего его значительной территориальной удаленностью от исторического и делового центра города. «Сейчас основная деловая активность сосредоточена в центре города», — заявляет Мария Котова, директор отдела исследований рынка Knight Frank. Но тут же оговаривается: «В связи с последними тенденциями, которые прослеживаются на рынке, с уверенностью можно говорить о перспективности данного района. Нехватка свободных территорий и транспортная загруженность города создают предпосылки к децентрализации, расширению географии офисного строительства за пределы Садового и ТТК и возникновению субрынков».
«Спальные районы могут застраиваться качественными офисами по причине закономерного расширения географии деловой недвижимости, — размышляет Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. — Однако девелоперской активности по строительству офисов на других окраинах Москвы пока не наблюдается. Формирование Крылатского как делового района не может рассматриваться в отдельности от Рублевского шоссе. Возможность реализации таких проектов, как Krylatsky Hills, бизнес-центр \»Крылатский\» или строящийся \»Профико\», к примеру, на востоке или юге Москвы почти исключена. При их проектировании соседство с Рублевским шоссе было отнюдь не последним критерием для выбора площадки. На наш взгляд, в столице складывается дисбаланс офисного предложения в пользу западных районов».
«Основная бизнес-элита Москвы действительно живет в районе Рублево-Успенского или Новорижского шоссе, — подтверждает Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации «С-Холдинг». — Я лично слышала от многих людей, что они уже устали по три часа в день тратить на дорогу до офиса в центре и обратно и хотят работать где-нибудь поближе к дому. В то же время они думают и о своем персонале, который едет в офис на метро, так что Крылатское подходит и тем и другим».
Эксперты отмечают, что все больше девелоперских компаний обращают внимание на такой новый для российского рынка формат офисной застройки, как бизнес-парки и технопарки. Как правило, они располагаются на окраинах города, но соответствуют общепринятым стандартам качества, предъявляемым к офисным центрам классов А или В. По классификации IPD (Investment Property Databank), бизнес-парк — это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра, обеспечивающий хорошую доступность к ведущей магистрали. Его назначение — предоставить более дешевые (благодаря удаленности от центра) качественные площади компаниям, нуждающимся в так называемом бэк-офисе в противовес представительскому помещению.
Манзюкова говорит, что в этом случае для арендаторов важно, чтобы удаленность нового офиса компенсировалась характеристиками здания: простой и удобной планировкой этажей, отличными системами жизнеобеспечения, дополнительным сервисом (наличием в здании столовой, отделения банка, химчистки и т. д.).
Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property, добавляет, что в нынешних условиях, когда спрос на качественные офисные помещения существенно превышает предложение, рынок проглотит любой формат бизнес-центра, будь то высотное офисное здание в пределах деловой части города либо бизнес-парк, вынесенный на окраину столицы. «И тот и другой тип деловых комплексов имеет ряд достоинств и недостатков, с которыми пока арендаторы вынуждены мириться, — говорит Соков. — Другой вопрос, что станет с этими объектами лет через 5-7, когда будут реализованы такие крупные проекты, как «Москва-Сити» и др. Сейчас ситуация другая: выбирает скорее инвестор, а не арендатор».

Бизнес-парк

В 2005 г. в Крылатском был построен первый бизнес-парк класса А — Krylatsky Hills, ставший визитной карточкой «офисного» Крылатского. До своего ввода в эксплуатацию Krylatsky Hills оценивался экспертами весьма скептически, вспоминает Манзюкова. Тем не менее, говорит она, их прогнозы не оправдались и c началом сдачи в аренду бизнес-парк вызвал настоящий ажиотаж со стороны арендаторов. В результате каждое из четырех зданий было сдано в аренду задолго до окончания строительства.
Том Вайзман-Кларк, директор отдела консультационных услуг C&W/S&R, ведший проект Krylatsky Hills, вспоминает: «Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке было некоторое предубеждение против успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея — бизнес-парки в Москве до того времени не строили. Проект «Крылатские Холмы» стал первым таким объектом в столице. Нам приходилось бороться и с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра Москвы. Мы доказывали, что и далеко от Садового кольца можно возвести такой офис. Первыми это поняли западные компании: Microsoft, Intel, Cisco, Huawei, British American Tobacco и др. Их не надо было убеждать, что центральное месторасположение не является главным при выборе офиса, — в других странах они также привыкли располагаться вне центра города, где за разумную цену можно арендовать большие площади. Российский арендатор в Krylatsky Hills только один, и он занимает всего 600 кв. м — это 1% от всей площади бизнес-парка».
Сегодня Krylatsky Hills — это четыре офисных здания, примерно равные по площади, каждое из которых символизирует определенную стихию — воды, земли, огня и воздуха. Общая площадь комплекса — 58 226 кв. м. Минимальная площадь арендуемого блока — 600 кв. м. «С начала маркетинговой кампании, — говорит Том Вайзман-Кларк, — в бизнес-парке предлагались площади с арендной ставкой $400 за 1 кв. м (не включая НДС и эксплуатационные расходы), к ее концу они возросли до $550. Это неудивительно, поскольку с появлением первых знаковых арендаторов интерес к проекту значительно возрос». Заказчик и девелопер объекта — «Строймаркетинвест» (CMI Development). У бизнес-парка большая парковка на 1400 машин.

Офисы у парка

К концу 2007 г. в Крылатском появится еще один высококлассный бизнес-центр — «Профико». Его владелец и управляющий — Промышленно-финансовая компания, заказчиком выступает компания «Рыбстройинвест». Как ранее рассказывал в интервью «Ведомостям» руководитель «Рыбстройинвеста» Геннадий Жигарев, участок, где сейчас строится «Профико», — это откос, который был занят гаражами, сараями и т. п. объектами. Сложность строительства на откосе состоит в необходимости делать подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. Сейчас работы ведутся уже на уровне 8-го этажа.
По окончании строительства БЦ будет представлять собой 26-этажное здание общей площадью 50 000 кв. м с вертолетной площадкой на крыше и пятиуровневым подземным паркингом на 400 машин. Офисы займут ровно половину площадей — 25 000 кв. м. На 1-м этаже расположатся отделение банка, непродовольственный магазин, сетевая кофейня. На цокольном этаже — столовая для сотрудников фирм-арендаторов.
По обеспеченности машино-местами «Профико» превосходит существующие в столице стандарты, тем не менее, не скрывает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ, в первое время ул. Крылатские Холмы, на которой расположится комплекс, будет скорее всего заставлена машинами сотрудников и посетителей: по предварительным подсчетам, в БЦ будет работать более 1000 человек.
Решение данной проблемы девелопер видит в комплексном развитии прилегающей к БЦ территории. Офисный комплекс строится в непосредственной близости от природного парка «Москворецкий». Компания «Рыбстройинвест» уже получила добро от столичного правительства на создание спортивно-рекреационной зоны с многоуровневым подземным паркингом на 500 машино-мест (согласно ППМ № 157 от 16 марта 2004 г.). По словам Рассказова, данный проект находится в стадии разработки. Он отметил, что строительство будет вестись на территории, где сейчас расположены площадки для складирования и кооперативные металлические гаражи. «При желании и согласии жителей мы сможем построить новые гаражи», — заявил представитель девелопера.
Плюсом нового комплекса Рассказов считает его выгодное месторасположение и хорошую транспортную доступность — по окончании строительства Краснопресненского проспекта дорога от центра Москвы до «Профико» на машине займет всего 20 минут. О «перспективах» и так перегруженного Рублевского шоссе и улицы Нижние Мневники девелопер предпочитает не упоминать.
«Профико» уже на стадии строительства был присвоен класс А. Консультанты говорят об отличных перспективах его реализации. Николай Рассказов отмечает, что комплекс будет сдаваться в аренду исключительно поэтажно — мелких арендаторов здесь не ждут. Он рассказал о ведущихся переговорах с одной крупной западной компанией, которая заинтересована в аренде почти 13 000 кв. м. Арендные ставки, по словам Рассказова, скорее всего будут фиксироваться в рублях и пока не определены. Тем не менее уже сейчас консультанты прогнозируют их на уровне не менее $600 за 1 кв. м в год (без операционных расходов и НДС).
«Профико» — не первый опыт «Рыбстройинвеста» в офисном обустройстве Крылатского. Недавно компанией был построен «Крылатский» — бизнес-центр класса В на Осеннем бульваре. В этом здании, кстати, разместился ее собственный офис. Общая площадь БЦ — около 18 500 кв. м, в аренду сдаются почти 12 000 кв. м. Парковка — наземная охраняемая на 250 машино-мест, подземная — на 26 машино-мест. Арендные ставки в здании — от $600 до $900 за 1 кв. м в год (включая операционные расходы и НДС).

Мелкие, но многочисленные

Крылатское привлекает арендаторов разумными ставками аренды. По словам Лочмеле, средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок в строящихся качественных офисных зданиях классов А и В здесь при заключении договоров предварительной аренды находится в диапазоне для класса А — $550-600, для класса В — $450-500 (не включая операционные расходы и НДС). Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на офисные помещения класса В по сравнению с периодом 2-3-летней давности выросли примерно на 20%.
«Уровень арендных ставок на качественные офисы Крылатского совпадает с предложением в соседнем Северо-Западном округе и ниже примерно на 20-30%, чем в Юго-Западном округе, — говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R. — По сравнению с Центральным округом ставки аренды для класса А в Крылатском ниже в среднем на 30-40%, а в отдельных, уникальных случаях разрыв еще больше. Подобный разрыв по уровню арендных ставок характерен и для помещений класса В».
«За последние 2-3 года ставки аренды для помещений класса А практически не изменились, — продолжает Крыжановская. — Но скорее всего ставки возрастут к моменту готовности БЦ «Профико» (конец 2007 г.)».
«Арендаторы крупных бизнес-центров — это якоря, которые могут притянуть в район большое количество мелких компаний, которые либо уже связали свой бизнес с обслуживанием данных гигантов (юристы и т. д.), либо надеются на сотрудничество, — подтверждает Кисарина. — Но пока предложить им офисные площади Крылатское не может. Основная масса предложения — первые этажи в жилых домах. Их довольно много, но они быстро расходятся».
«Арендные ставки в перепрофилированном жилом фонде составляют от $260 до $400-450 за 1 кв. м в год, — говорит Кисарина. — Они варьируются в зависимости от класса дома, качества сделанного в помещении ремонта. В административных зданиях за 1 кв. м офисов с арендатора запросят от $200 до $600. Офис в отдельно стоящем здании может обойтись в $700 за 1 кв. м. Дешевле всего отдают помещения в подвалах и полуподвалах — по $200 за 1 кв. м. Предложений по аренде много, но все быстро поглощается рынком. Что касается продаж, то они, наоборот, довольно редки. В зависимости от здания 1 кв. м обойдется покупателю от $3000 до $5600. В жилых домах, к примеру, на Осеннем бульваре офисы продаются по $4500-4700 за 1 кв. м».
Наталья Самарина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация