Приложение к постановлению правительства Москвы от 8 ноября 2005 г. № 881-ПП
Программа развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-2008 годы(Продолжение. Начало в № 47)
I. Паспорт Программы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006 – 2008 годы
Наименование Программы
Программа развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006 – 2008 годы.
Основание для разработки
– постановление правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 – 2010 годы»;
– послание президента Российской Федерации к Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 г.;
– закон города Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы».
Государственный заказчик на строительство жилья за счет средств городского бюджета
Департамент экономической политики и развития города Москвы.
Разработчики
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы.
Исполнители – органы исполнительной власти города Москвы
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы, Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, Департамент имущества города Москвы, пресс-служба мэра и правительства Москвы, префектуры административных округов.
Отраслевой заказчик – инвестор по строительству жилья за счет средств городского бюджета в рамках Программы, координатор Программы
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Цели и задачи
Основными целями Программы являются:
– расширение возможностей улучшения жилищных условий для москвичей, в том числе очередников;
– увеличение доступности жилищного ипотечного кредитования для москвичей;
– увеличение количества ипотечных кредитов, выдаваемых в городе Москве.
Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие основные задачи:
1. Снизить финансовую нагрузку на москвичей (очередников) при приобретении квартиры с использованием кредитных средств.
2. Обеспечить субсидирование первоначального взноса за квартиру, приобретаемую с привлечением средств ипотечного кредита.
3. Организовать продажу жилья, построенного за счет средств городского бюджета, москвичам (очередникам) по себестоимости строительства без отчислений на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города с использованием ипотечных кредитов.
4. Обеспечить кредиторов на договорной основе гарантиями по выделению квартир из маневренного жилищного фонда города заемщикам в случае обращения взыскания на находящиеся в их собственности и в залоге у кредитора жилые помещения.
5. Организовать работу по резервированию и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья.
6. Продолжить работу по формированию и развитию городской накопительно-ипотечной системы.
7. Увеличить долю жилья, строящегося по городскому заказу и направляемого на продажу гражданам с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа.
Участники
Граждане, постоянно проживающие в городе Москве не менее 10 лет, в том числе признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередники), подавшие заявление на участие в Программе и заключившие договор на приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа.
Срок реализации 2006–2008 годы.
| Объемы и источники финансирования | |
|---|---|
| Всего | 72 400 млн. руб. |
| в том числе: | |
| бюджетные средства | 51 100 млн. руб. |
| внебюджетные средства | 21 300 млн. руб |
Ожидаемые результаты выполнения
Основными результатами Программы являются:
– увеличение в два и более раза доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей (очередников);
– увеличение в два и более раза количества ежегодно выдаваемых в городе Москве ипотечных кредитов с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году с учетом кредитов, выдаваемых в рамках Программы, и прогнозируемого объема предоставления кредитов банками вне Программы;
– предоставление возможности приобретения жилья у города по себестоимости строительства с рассрочкой платежа и использованием жилищного ипотечного кредитования 24,9 тыс. московским семьям (очередникам);
– обеспечение субсидирования первоначального взноса за квартиру, приобретаемую на рынке недвижимости с помощью ипотечного кредита около 5,3 тыс. московских семей за счет предоставления им из бюджета города Москвы субсидии для приобретения в собственность жилого помещения или строительства жилого помещения с целью приобретения его в собственность (субсидия);
– обеспечение рефинансирования строительства жилья по городскому заказу и его продажи москвичам с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа в объеме 1,5 млн. кв. м жилой площади (25 тыс. квартир) за счет средств граждан, поступление которых в бюджет города от реализации Программы прогнозируется в объеме 29,5 млрд. рублей;
– обеспечение резервирования и реализации москвичам с использованием ипотечного кредитования жилой площади, возводимой застройщиками для продажи на рынке недвижимости, в объеме около 360 тыс. кв. м (6 тыс. квартир).
Контроль за выполнением Программы
Осуществляет Комплекс социальной сферы города Москвы по ежегодно предоставляемым отчетам Департамента экономической политики и развития города Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, Департамента имущества города Москвы, префектур административных округов.
II Основные положения Программы
Проблема улучшения жилищных условий москвичей с использованием ипотечного жилищного кредитования
Ежегодно в Москве строится более 4,5 млн. кв. метров жилья. Из них около 40% направляется для решения общегородских социальных программ.
Однако большинство коренных жителей столицы лишено шансов на улучшение жилищных условий путем его единовременной покупки. Основных причин этому несколько.
Денежные доходы среднестатистических московских семей несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости. Для того чтобы накопить на покупку квартиры из недорогого сегмента рынка новостроек общей площадью 54 кв. м, среднестатистической семье москвичей потребуется не менее 14 лет, при условии, что она ежемесячно будет откладывать половину всех своих доходов, и рост доходов не будет отставать от роста цен на жилье.
В то же время в городе сохраняется стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье со стороны юридических лиц и материально обеспеченных граждан других регионов страны. Как следствие, в последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Москве увеличивалась на 30–40% ежегодно и в настоящее время приблизилась к 2000 долл. за кв. м общей жилой площади.
Одним из реальных механизмов обеспечения доступности жилья для москвичей и уменьшения очереди на бесплатное социальное жилье является ипотечное жилищное кредитование.
Сегодня в городе созданы основные условия, необходимые для развития ипотечного жилищного кредитования.
В рамках Московской ипотечной программы действует ОАО Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» со 100% участием города, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов, разработаны стандарты ипотечного кредитования, отработан механизм предоставления государственных гарантий городом Москвой по облигациям ОАО КБ «МИА», повышающих надежность и привлекательность облигаций для частных и институциональных инвесторов и обеспечивающих направление средств в сферу жилищного ипотечного кредитования.
В целях увеличения доступности ипотечных кредитов ОАО КБ «МИА» был увеличен срок кредитования с 10 до 30 лет и снижен первоначальный взнос за квартиру с 30 до 10 процентов от ее стоимости. В настоящее время предоставление кредитов осуществляется под 10,5–15,5% годовых в рублях.
Предусмотрено использование маневренного жилищного фонда города при выселении заемщиков из заложенного жилья в случае их неплатежеспособности и обращении взыскания на заложенную квартиру.
Однако, несмотря на имеющиеся условия, ипотечное кредитование по-прежнему мало доступно для большинства москвичей.
Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья (таблица 1). Опыт ипотечного кредитования приобрели более 400 банковских организаций. Однако только 18 банков за этот срок преодолели рубеж в 100 выданных под залог жилья кредитов. При этом условия предоставления жилищных кредитов у большинства кредитных организаций по-прежнему не обеспечивают доступности кредитных ресурсов для большинства москвичей. Срок кредитования – 10–15 лет. Первоначальный взнос за квартиру должен составлять не менее 30% от ее стоимости. Ежемесячные платежи по кредиту не могут превышать 40% от совокупного ежемесячного дохода семьи заемщика.
Чтобы банк принял положительное решение по выдаче кредита на покупку недорогой двухкомнатной квартиры, доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300–1500 долл. в месяц. В то время как доходы среднестатистических московских семей при сегодняшних рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования, как минимум, в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной, из дешевого сегмента рынка столичных новостроек, квартиры.
| Количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в городе Москве (по данным Росрегистрации) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Годы
|
2000 г. | 2001 г. | 2002 г. | 2003 г. | 2004 г. | 2005 г. | 2006 г. |
| Количество кредитов |
1 364
|
1 970
|
1 970
|
3 075
|
4 358
|
4 358
|
18 120
|
Направления развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве
В современных экономических условиях в рамках действующего законодательства можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей, в том числе со средними и низкими доходами при государственной поддержке города Москвы.
Первое направление – снижение финансовой нагрузки на заемщиков с использованием ресурсов бюджета города Москвы.
Первый способ уменьшения затрат заемщиков предполагает существенное снижение размера кредита, необходимого для покупки квартиры, и платежей по погашению кредита за счет уменьшения стоимости самого жилья. В условиях рыночных отношений это возможно в случае, если часть строительства жилья будет финансироваться из бюджета города с последующей его продажей по себестоимости строительства.
Второй способ основан на субсидировании за счет бюджета города части первоначального взноса за квартиру при ипотечном кредитовании.
Сравнительная характеристика платежей заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования процентной ставки, предоставления субсидий, продажи жилья по себестоимости строительства представлена в таблице 2.
При покупке заемщиком у города по себестоимости строительства квартиры площадью 60 кв. м в типовом панельном доме при 30% первоначальном взносе за квартиру в размере 12,6 тыс. долл. сумма кредита составляет 29,4 тыс. долл., а ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту всего 303 долл. Размеры ежемесячных платежей в счет погашения долга по кредиту при рыночной банковской ставке в 11% годовых эквивалентны платежам при прямом дотировании ставки до 4% годовых.
При покупке заемщиком аналогичного жилья на рынке первичного жилья с использованием предоставляемой городом адресной бюджетной субсидии на строительство или приобретение жилья первоначальный взнос за квартиру за счет личных средств составит 7,2 тыс. долл. (10% от стоимости квартиры) при сумме кредита 37,8 тыс. долл., а ежемесячные платежи по кредиту – 390 долл. Размеры ежемесячных платежей по кредиту при той же рыночной банковской ставке эквивалентны платежам при непосредственном дотировании ставки до 7% годовых.
Указанные способы увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей вписываются в действующее законодательство и не требуют дополнительных затрат из бюджета города Москвы.
Второе направление – снижение дополнительных расходов, которые несут заемщики по комплексному ипотечному страхованию посредством создания в городе системы страхования объектов залога.
Третье направление – решение проблемы накопления средств на первоначальный взнос за квартиру, формирования кредитной истории у будущих заемщиков. Сегодня далеко не каждый потенциальный заемщик может документально подтвердить наличие у него доходов, необходимых для получения ипотечного кредита. У большинства москвичей отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса за квартиру при получении жилищного кредита. Формирование и развитие надежных и подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем позволяет участвующим в них гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку свою добросовестность и надежность как заемщика.
В рамках жилищных программ городом для москвичей, включая очередников, были созданы три долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений: жилищно-накопительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье», жилищные сбережения на вкладе «Жилищный» в «Московском муниципальном банке – Банке Москвы» и в форме приобретения облигаций ОАО КБ «Московское ипотечное агентство», по которым предоставлены государственные гарантии города Москвы. Участниками накопительных систем стали свыше 900 московских семей.
Департаментом Жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с ОАО КБ «МИА» разработана технология приобретения квартир очередниками на рынке недвижимости, комбинирующая ипотечные кредиты, бюджетные субсидии на строительство или приобретение жилья, собственные средства граждан.
Четвертое направление – содействие москвичам в подборе жилой площади для ее приобретения с использованием ипотечных кредитов. Реализация данного направления основана на резервировании и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья. Постановлением правительства Москвы от 3 августа 2004 г. № 527 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования на территории города Москвы» предусмотрено направление застройщиками до 50% от своей доли в домах типовой застройки на реализацию москвичам с использованием ипотечных схем кредитования жилищного строительства.
Пятое направление – обеспечение доступа кредитов к маневренному жилищному фонду города при ипотечном жилищном кредитовании. Предоставление заемщикам из данного фонда помещений при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора, упрощает и ускоряет для банков процедуры обращения взыскания при неисполнении заемщиком обязательств перед банком, предусмотренных кредитным договором. Этим создаются предпосылки для снижения банковских рисков, процентных ставок по кредитам и увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Шестое направление – развитие иных форм долгосрочного жилищного финансирования граждан, аналогичных ипотечному жилищному кредитованию – продажа жилья, построенного по городскому заказу, гражданам с рассрочкой платежа без оформления ипотеки. В отличие от ипотечного кредитования квартира по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных договором, находится в собственности города. Покупателю не требуется документально подтверждать свои доходы, страховать жизнь и потерю трудоспособности, риски утраты или повреждения объекта залога и утраты или ограничения права собственности на заложенную квартиру. Процедура получения квартиры максимально проста. При этом иные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на 10 лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% от ее стоимости. Проценты за рассрочку устанавливаются постановлением правительства Москвы. Ежемесячные платежи сопоставимы с платежами при покупке жилья у города с ипотечным кредитом.
В настоящее время данным способом улучшили жилищные условия более 7 тыс. московских семей (очередников).
| Платежи физического лица при приобретении квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования процентной ставки; предоставления субсидий; продажи жилья по себестоимости строительства | ||||
|---|---|---|---|---|
| Наименование | Платежи без субсидирования процентной ставки | Платежи при прямом субсидировании процентной ставки* | Платежи при непрямом субсидировании процентной ставки | |
| при покупке жилья на рынке | при покупке жилья по себестоимости на развитие инфраструктуры | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Площадь квартиры, кв. м | 60 | 60 | 60 | 60 |
| Стоимость 1 кв. м, долл. | 1 200 | 1 200 | 1 200 | 700 |
| Стоимость кв-ры, долл. | 72 000 | 72 000 | 72 000 | 42 000 |
| Минимальный первоначальный взнос (собственные средства), долл. | 21 600 | 21 600 | 7 200 | 12 600 |
| Субсидия на строительство или приобретение жилья (50%), долл. | — | — | 27 000 | — |
| Субсидирование банкам процентной ставки (до 7% годовых), долл. | — | 31 100 | — | — |
| Ипотечный кредит, долл. | 50 400 | 50 400 | 37 800 | 29 400 |
| Срок кредитования, лет | 20 | 20 | 20 | 20 |
| Банковская процентная ставка, % годовых | 11 | 7 | 11 | 11 |
| Ежемесячный аннуитетный платеж, долл. | 520 | 390 | 390 | 303 |
| Эквивалентная банковская процентная ставка (по ежемесячным платежам), % годовых | — | — | 7 | 4 |
* Вариант приводится для сопоставления. Размеры платежей и процентная ставка не учитывают:
– дополнительные затраты кредитора по налогу на прибыль с суммы бюджетной субсидии и дополнительные кредитные риски, возникающие в связи с наличием переходящих обязательств городского бюджета на весь срок кредитования гражданина (20 лет);
– дополнительные затраты заемщика по оплате налога с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах при субсидировании банковской ставки. Кроме того, прямое субсидирование процентных ставок снижает привлекательность ипотечных облигаций для инвесторов в силу их низкой доходности по отношению к уровню инфляции, что не позволит банкам рефинансировать выданные ипотечные кредиты.
Цели и задачи Программы
Основными целями Программы являются:
– расширение возможностей улучшения жилищных условий для москвичей, в том числе очередников;
– увеличение доступности жилищного ипотечного кредитования для москвичей;
– увеличение количества ипотечных кредитов, выдаваемых в городе Москве.
Для достижения поставленных целей планируется решить следующие основные задачи:
1. Снизить финансовую нагрузку на москвичей (очередников) при приобретении квартиры с использованием кредитных средств.
2. Обеспечить субсидирование первоначального взноса за квартиру, приобретаемую с привлечением средств ипотечного кредита.
3. Организовать продажу жилья, построенного за счет средств городского бюджета, москвичам (очередникам) по себестоимости строительства без отчислений на развитие инфраструктуры города с использованием ипотечных кредитов.
4. Обеспечить кредиторов на договорной основе гарантиями по выделению квартир из маневренного жилищного фонда города заемщикам в случае обращения взыскания на находящиеся в их собственности и в залоге у кредитора жилые помещения.
5. Организовать работу по резервированию и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья.
6. Продолжить работу по формированию и развитию городской накопительно-ипотечной системы.
7. Увеличить долю жилья, строящегося по городскому заказу и направляемого на продажу гражданам с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа.
Ожидаемые результаты выполнения Программы
В рамках Программы планируется достижение следующих основных результатов:
Увеличить в два и более раза доступность жилищных ипотечных кредитов для москвичей (очередников).
Увеличить в два и более раза количество ежегодно выдаваемых в городе Москве ипотечных кредитов с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году с учетом кредитов, выдаваемых в рамках Программы, и прогнозируемого объема предоставления кредитов банками вне Программы.
Предоставить возможность приобрести жилье у города по себестоимости строительства с рассрочкой платежа без оформления ипотеки до 15 тыс. московских семей (очередников).
Обеспечить субсидирование первоначального взноса за квартиру, приобретаемую на рынке недвижимости с помощью ипотечного кредита, около 5,3 тыс. московских семей за счет предоставления им из бюджета города субсидий на строительство или приобретение жилья.
Обеспечить рефинансирование строительства жилья по городскому заказу и его продажу москвичам с использованием ипотечного кредитования и рассрочки платежа в объеме 1,5 млн. кв. м жилой площади (25 тыс. квартир) за счет средств граждан, поступление которых в бюджет города от реализации Программы прогнозируется в объеме 29,5 млрд. рублей.
Обеспечить резервирование и реализацию москвичам с использованием ипотечного кредитования жилой площади, возводимой застройщиками для продажи на рынке недвижимости, в объеме не менее 360 тыс. кв м (6 тыс. квартир).