23:30:44
11 апреля 2021 г.

Богатые могут брать по-крупному

ИпотекаНекоторые банки заявляют о готовности выдавать ипотечные кредиты на весьма значительные суммы. Застройщики и риелторские компании призывают состоятельных клиентов пользоваться этой возможностью. Выгодно ли приобретение жилья класса де люкс с помощью денег, взятых взаймы? С каким доходом можно рассчитывать на то, что банк прокредитует дорогую покупку?

Не выдергивая из бизнеса

По мнению директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марины Мелконян, есть несколько причин, по которым люди с высоким доходом прибегают к ипотечным кредитам. Основная заключается в том, что иногда просто не выгодно выводить крупную сумму денег из оборота собственного бизнеса и пускать ее на покупку недвижимости, тем более очень дорогой. Гораздо удобнее ежемесячно вносить определенную сумму в банк в качестве платежа по кредиту.

Другая причина обращения состоятельных людей к кредиторам состоит в том, что после падения цен и долгой стагнации все ждут их роста. Люди с высокими доходами сейчас, когда цены находятся на низшей отметке, приобретают жилье по ипотеке с целью инвестиций или дальнейшей перепродажи.

Есть и еще одна причина интереса к кредитам, о которых идет речь. Некоторые обеспеченные покупатели… просто не умеют копить деньги. Для приобретения квартиры им легче воспользоваться ипотекой.

С тем, что многим бизнесменам, у которых деньги инвестированы в дело, сегодня гораздо целесообразнее взять кредит, чем выводить средства из своей компании, согласна и генеральный директор «Фосборн хоум» Елена Пономарева.

В то же время, по данным портала banki, ипотечное кредитование в элитном сегменте в нашей стране не пользуется таким успехом, как, например, в Европе. Как подсчитали в компании Knight Frank, в России лишь 14% клиентов рассматривают возможность приобретения элитного жилья в Москве и Подмосковье в кредит. Реальных продаж с использованием заемных средств из всех заключаемых сделок в сегменте высокобюджетного жилья, по данным компании Blackwood, не более 5–7%.

Основная причина того, что состоятельные граждане относительно редко обращаются за кредитом на покупку жилья в банк, кроется в высоких процентах, которые делают покупку квартиры невыгодной сделкой. Ставки по ипотечным кредитам в России всем известны. В большинстве же европейских стран кредит на квартиру можно взять под 5% годовых и ниже. В Великобритании, например, кредит на недвижимость сегодня можно взять в среднем под 3%, в Швейцарии – под 2% в год.

Что же происходит у нас? Предположим, получил человек ипотеку сроком на 15 лет даже под невысокие сегодня 10% годовых. За весь период погашения долга заемщик должен будет выплатить банку в 2,5 раза больше стоимости квартиры или загородного дома. То есть сумма обслуживания долга превысит сумму самого долга. Если же, как в Европе, ставка в два раза меньше, например 5% годовых, то заемщик выплатит банку в полтора раза больше, чем стоимость квартиры, и обслуживание кредита обойдется в меньшую сумму, чем сам долг.

Кроме того, желающие взять в кредит крупную сумму сталкиваются еще с одной проблемой. Многие банки требуют дополнительного обеспечения кредита в качестве залога. Например, захотел бизнесмен, не закладывая иную свою недвижимость, купить новостройку премиум-класса, а банкиры и говорят: «Денег не дадим, пока не заложишь квартиру, находящуюся в собственности».

Для олигарха-лайт

Какого же рода элитную недвижимость можно приобрести с помощью ипотечного кредита? Что банки охотнее кредитуют – первичный или вторичный рынок? Реально ли вообще с помощью ипотеки приобрести элитный дом за городом?

– Никаких ограничений по объекту приобретаемой недвижимости не существует, – говорит Елена Пономарева. – Любую элитную недвижимость можно приобрести в ипотеку. Схема покупки ничем не отличается от сделки при обычном ипотечном кредитовании. Единственное но: банки не особенно охотно дают такие большие суммы надолго.

В основном ипотека в крупных размерах выдается нынче на срок от пяти до десяти лет. Ведь банки стремятся вернуть свои деньги как можно раньше.

Теперь о средних размерах кредитов для покупки элитного жилья и об уровне доходов тех, кто сможет позволить себе подобное приобретение.

По данным компании Penny Lane Realty, средний доход заемщика, решившего купить элитное жилье, составляет от 10 000 $ в месяц. В 60% случаев кредит берется для покупки дома на загородном рынке. При этом сумма займа составляет в среднем 1 000 000–3 000 000 $. На приобретение квартиры в столице средняя сумма ипотечного кредита также равняется 3 000 000 $, хотя в некоторых случаях бывает в разы больше.

Е. Пономарева считает, что минимальная граница ипотеки на покупку элиты – 750 000 $. Однако получить даже такую сумму непросто. Кредиторы тщательно проверяют заемщиков на предмет платеже-способности. Клиенты, которые берут такие кредиты, как правило, являются собственниками бизнеса, которые на протяжении ряда лет успешно ведут свои дела.

Без спецпрограмм

Все-таки в большинстве случаев ипотека – инструмент приобретения относительно недорогого жилья. И пользуются им те, кто покупает единственное жилье для жизни. Поэтому и ипотечные программы банков в основном рассчитаны на эту категорию заемщиков. Но оказывается, что и условия по ипотечным программам для покупки элиты не сильно отличаются от условий по обычной ипотеке. Хотя, конечно, некоторые различия есть.

Во-первых, к кредитам в 1 млн $ и выше кредитные организации относятся с настороженностью. Не все банки готовы предоставлять подобные займы. В целом же размер кредита зависит от дохода заемщика, первоначального взноса и других факторов. Специальных программ для состоятельных клиентов у банков, как правило, нет. В ряде случаев, чтобы себя обезопасить, некоторые кредиторы идут на увеличение первоначального взноса. Часто для получения в долг недостающей суммы рассчитывающий на приобретение дорогой недвижимости человек должен иметь на руках половину, а то и больше от ее стоимости.

Правда, можно найти и вполне выгодные предложения. Например, один из столичных банков заявил о возможности выдавать крупные суммы по ипотеке на срок до 30 лет при минимальном размере первоначального взноса – 30% от стоимости недвижимости. Ставка по этому кредиту может быть фиксированной, комбинированной или плавающей – по выбору клиента.

Самое время

На московском и загородном рынке строится немало элитных объектов. Не все они востребованы. Одна из причин все та же: состоятельные люди не особенно стремятся вытаскивать крупную сумму из бизнеса. Для первичного рынка элиты сейчас важно показать преимущества покупки с привлечением заемных средств. Поэтому многие компании либо договариваются с банками о преференциях для их клиентов, либо разрабатывают совместные программы с кредиторами.

Не так давно стартовала соответствующая программа в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал». Там годовая процентная ставка составляет от 12,15% в рублях или от 9,1% в долларах. Не исключает появления ипотечной программы в жилом комплексе Sky House и коммерческий директор Mos City Group Дмитрий Чертковский.

– Наша компания сотрудничает со многими банками и развивает с ними партнерские отношения, – рассказывает директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. – Поэтому если сделка совершается через нас, мы можем предложить клиентам ряд преференций, которые они не смогут получить, обратившись непосредственно в банк. Мы готовы помочь в получении ипотеки на приобретение элитных объектов рынка первичной, вторичной недвижимости в столице, а также загородных домов, участков и даже курортной недвижимости, например, апартаментов в комплексе «Сады морей». Интерес к привлечению ипотеки при покупке курортной недвижимости существует.

Вообще, и банкиры, и застройщики считают, что сейчас наступил благоприятный период для покупки дорогой недвижимости при помощи кредита. Ставка рефинансирования Центробанка находится на минимально низком уровне и с 1.06.2010 составляет 7,75%. Это позволяет банкам снижать ставки по кредитам физическим лицам. Поэтому и стало возможным появление на рынке многих интересных предложений для тех, кто хотел бы купить жилье класса де люкс, но не может выложить за него все деньги здесь и сейчас.

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация