Вариант «для бедных» – в северной Америке…
Как купить квартиру, если не хватает денег? В мире на этот вопрос даже ребенок ответит однозначно – надо взять ипотечный кредит. Но одолжиться у банка по рыночным ставкам бывает дороговато даже для хорошо зарабатывающих граждан.Кто самый опытный
Что уж говорить о тех, чей семейный бюджет не располагает к таким «излишествам», как приобретение собственного, пусть недорогого жилья. Тогда им на помощь приходит государство, разрабатывая различные специальные программы финансовой поддержки. Но это не значит, что за рубежом правительства берут своих малоимущих граждан на ипотечное иждивение. Главная цель всех государственных программ поддержки – стимулировать людей самостоятельно решать квартирную проблему. Хотя протекционизм в этой области, бесспорно, нужен, особенно на начальном этапе развития ипотеки для небогатых – это подтверждает весь мировой опыт ее развития.
Недавно по этому пути пошла и наша столица, заявив о старте новой программы социальной ипотеки. Дело это для нас новое. Как не наделать ошибок, избежать перекосов? Лучше учиться на чужом опыте. Наиболее богатая практика у США – сегодня американская ипотека занимает львиную долю тамошнего ВВП – в отличие от российской, которая пока не дотягивает и до 1%.
Застрахованная американская мечта
Доступная ипотека стала ответом американского правительства на последствия Великой депрессии начала 30-х годов прошлого века. В 1934 году в США под эгидой Федеральной жилищной администрации (ФЖА) стартовала программа ипотечного страхования – рассчитана она была, прежде всего, на лиц с невысокими доходами. Схема ипотеки везде одинакова – вы вносите кредитору некоторую сумму собственных средств, подтверждаете банку свою финансовую состоятельность и берете в кредит средства, которых вам не хватает для покупки дома вашей мечты. Затем вы становитесь домовладельцем, но до выплаты вашего долга жилье, приобретенное при помощи ипотеки, остается в залоге у банка.
Тем не менее, вы вольны распоряжаться им по своему усмотрению – можете сдать в аренду, перезаложить, продать, наконец. Чем больше первоначальный взнос, который заемщик отдает за дом или квартиру, тем незаметнее риск кредитора, но тем меньше людей может воспользоваться ипотекой. Поэтому в США государством было предложено застраховать разницу между стандартным взносом заемщика банку и той суммой денег, которую он в состоянии реально заплатить. Гарантом возврата кредитов провозгласило себя федеральное правительство в лице ФЖА. Результатом подобной страховой программы стало снижение первоначального взноса по ипотечному кредиту с 50% в те времена до 0% на сегодня.
Интерес небогатых людей к такой ипотеке был огромен – к примеру, в 1998 году кредиты, выданные представителям нацменьшинств (афроамериканцам и испанцам), составили почти 30% от всех кредитов, обеспеченных правительством США. Оценка потенциальных заемщиков в рамках программы ФЖА отличается крайней либеральностью. К примеру, от них не требуют наличия кредитной истории.
Целевой, но не очень доступный
Еще один ипотечный вариант для американских бедных – программы для лиц с определенным (низким или умеренным) доходом или покупающих себе жилье в небогатых и непрестижных районах. К примеру, у «Фэнни Мэй» (государственной Федеральной национальной ипотечной ассоциации, чья основная задача – рефинансирование выданных ипотечных кредитов – грубо говоря, американского аналога нашего АИЖК) есть две муниципальные программы подобного кредитования.
В первую программу могут быть допущены потенциальные заемщики, чей доход ниже уровня, определенного для данной местности как медианный (это понятие означает доход, больше или меньше которого получают ровно по половине населения страны). Участниками второй становятся лица, заинтересованные в приобретении квартир в тех городских районах или пригородных местностях, которые «Фэнни Мэй» охарактеризовала как территории, где преобладает население с низкими и умеренными доходами. Первоначальный взнос в таких программах в среднем равен 5% от стоимости покупаемой заемщиком недвижимости.
Еще один интересный нюанс: как положительный момент кредитор может принять во внимание так называемую нестандартную кредитную историю человека – то, как добросовестно он оплачивает коммунальные услуги, вносит арендную плату за съемное жилье, платит по медицинским счетам или счетам местных магазинчиков.
… и в южной
Речь пойдет о Чили – стране, пережившей времена диктатуры и хаоса и пришедшей к реформированию экономики да и самой жизни через сложные и бурные коллизии.
Государство + рынок
В 1970 году чилийское правительство начинает субсидировать граждан, чьи доходы не позволяют им самостоятельно приобретать квартиры. Те, кто побогаче, получают от государства помощь для оплаты первоначального взноса по ипотеке, беднейшие слои могут рассчитывать на прямые пособия, покрывающие 75% стоимости жилья. Основной критерий выбора потенциальных домовладельцев – наличие у них жилищных сбережений. Параллельно развивается и классическая ипотека – для людей, чьи доходы признаются средними или даже высокими.
Отвечают за жилищное финансирование частные банки – средний срок ипотечного кредита составляет 10 – 20 лет, в отдельных случаях он может быть увеличен до 30 лет. В Чили складывается конкурентный финансовый рынок – кредиты выдаются в местной валюте (чилийских песо, за один доллар их сегодня дают больше 600), процентные ставки индексируются в зависимости от инфляции.
Основные поставщики длинных средств для ипотечных кредитов – частные пенсионные фонды и страховые компании. В общих чертах, чилийская ипотека подпитывается одновременно с двух сторон: со стороны государства, которое помогает и поддерживает свое низкодоходное население, и рынка, где сложилась и действует система жилищного финансирования.
В очереди за субсидией
Подбор потенциальных заемщиков – участников государственной программы – довольно жесткий: надо доказать, что ты нуждаешься в денежной помощи и одновременно показать, что у тебя есть собственные средства и возможность делать сбережения.
Субсидию на жилье можно получить только один раз – она предоставляется в форме ваучера, который можно использовать в качестве оплаты за квартиру или дом. Чтобы получить субсидию, семья должна регулярно в течение года (как минимум) вносить собственные деньги на счет своих контрактных сбережений.
За это время на счете должно быть накоплено почти две тысячи долларов (чем больше, тем лучше). Стоимость жилья, которое возможно приобрести, используя ваучер, не должна превышать определенной суммы. Со своим ваучером чилийская семья может искать себе новое пристанище почти два года – одновременно подыскивая своего потенциального кредитора (банк или ипотечную компанию).
Ипотечный кредит, как правило, не превышает 75% от стоимости жилья. Семьи, которые получают субсидии, могут брать ипотечные кредиты по общим стандартам – ставки по кредиту для них не выше, не ниже. Практически все кредиты индексируются в зависимости от инфляции.
Чтобы стимулировать банки, правительство предоставляет им частичные ипотечные гарантии – в среднем они покрывают до 75% стоимости заложенной недвижимости. Также государство участвует в возмещении некоторых расходов кредиторов, если заемщики, бывшие участниками данной программы, оказались несостоятельными.
Несмотря на это, справедливости ради надо признать, что частные чилийские банки не слишком заинтересованы в развитии «ипотеки для бедных» — не в последнюю очередь потому, что для них слишком хлопотно и невыгодно выдавать подобные небольшие кредиты. К тому же в Чили, в отличие даже от нашей страны, заемщик, взявший ипотечный кредит, не получает льгот при уплате подоходного налога.