Обмен с покойником
Покупателя квартиры «на вторичном рынке» более всего интересует ее юридическая чистота. Как проверить квартиру? Наиболее популярный вопрос, который клиенты задают менеджерам агентств недвижимости.Не скупитесь на проверку
Стоимость такой проверки зависит от того, какие имеются правоустанавливающие документы на квартиру. Если квартира была приватизирована 2-3 года тому назад, то и проверять особо нечего. Совсем другое дело, когда квартира была передана в собственность на стыке 1992-93 годов и на все оформление уходило не более десяти минут.
Еще один «веселый» вариант — расселенная в каком-нибудь 1994 году на пять квартир коммуналка, с последующей трехкратной продажей каждой из них! Такая проверка стоит уже дорого. Но раз человек покупает такую большую квартиру в центре Москвы, платит за нее приличные деньги, то на тщательную и качественную проверку скупиться ему не пристало.
Опасность расторжения сделки может исходить еще из того давнего периода, когда квартира была муниципальной, то есть до ее приватизации. К примеру, дал человек доверенность на обмен, да и ѕумер до совершения сделки. О таком случае мне рассказали в одной московской риэлторской фирме.
Старушка и «благодетель»
Начало 90-х годов. Времена еще те. Особенно тяжко приходилось пожилым людям, еще тяжелее, чем сегодня. Инфляция съедала пенсию в считанные дни. Кое-где пенсионерам стала помогать церковь. Один из таких добровольных помощников, развозивший гуманитарную помощь старикам, присмотрел старушку, которая жила в приличной комнате коммунальной квартиры. Но одинокой она все-таки не была — у старушки имелся сын, с которым она, правда, уже давно не общалась.
Наш «миссионер» стал прилежно ухаживать за бабушкой. Она была рада молодому человеку, и вскоре стала относиться к нему, как к родному. Однажды он пожаловался старушке, что живет далеко, тратит много времени на езду, устает. Бабушка пригласила «благодетеля» к себе жить. Он же рассказал, о том, что в Подольске у него осталась жена, и бросить ее он не можетѕ
И супруги, уже вдвоем, начали уговаривать бабушку поменять свою комнату в московской коммуналке, на маленькую квартирку в пятиэтажке Подольска. Старушка не могла себе представить, как она покинет родной двор и дом, в котором прожила всю жизньѕ Наконец ее удалось уговорить. Она дала доверенность на совершение всех действий по обмену, а сама спустя несколько дней умерла.
По закону, сделка не должна была состояться. Но подольская парочка оказалась шустрой. Свою затею супруги не оставили, вскоре произошел обмен, получены ордера, а через два года коммуналка перешла в собственность своих обитателей. Затем и продана.
Суета наследника
Как же удалось утаить смерть старушки? Оказывается, никакой тайны и не было! Местные чиновники все знали. Сразу же после смерти матери сын стал бить тревогу. Причем на «жилплощадь» не претендовал, так как вернуть комнату было просто невозможно. Во-первых, самозванцы уже в ней прописались, а во-вторых, даже если бы их не существовало в природе, комната по закону отходила государству, поскольку была муниципальной.
Сына больше волновали ценные вещи, оставшиеся после матери, – старинные золотые и серебряные украшения, две картины (подлинники) знаменитого художника, собрание уникальных книг. Старушка-то была «из благородных». Но все это куда-то пропало.
В милиции заявление приняли, но расследовать не спешили. Ходил он и в РЭУ, доказывал, что обмен совершен уже после смерти, а значит, парочка поселилась там незаконно. Начальник РЭУ, кстати, юрист, заявил, что его это не интересует, поскольку – не его компетенция.
Пока незадачливый наследник обивал пороги РЭУ, чиновники этой конторы бодро подписывали документы на приватизацию «нехорошей» квартиры! Наконец начальник РЭУ «послал» сына покойной старушки к прокурору: если, мол, считаете, что совершено преступление, обращайтесь, куда следует!
Прокуратура начала свою проверку, и слова сына подтвердились. Но и после этого РЭУ никаких действий не предприняло, никто не остановил сделку. Вскоре бывшая коммуналка обрела новых хозяев, которые, соответственно, затеяли там грандиозный ремонт.
Квартиры же, полученные бывшими соседями по коммуналке, еще раз перепродаются, туда въезжают новые семьи. Чем дальше, тем запутаннее: грядут новые перемещения, длинные и сложные обмены. Таким образом мошенники «заметали» следы.
И все-таки дело дошло до суда. Участников сделок оказалось очень много, собрать всех в одном зале было сложно, и потому заседание все время откладывалосьѕ
Кто «правее»?
Обычное судебное решение при похожих ситуациях – всех расселить по прежним адресам. А как это реально сделать, если за время всех передряг из коммунальной «трешки» была сделана просторная «двушка» (перепланировка санкционирована). И кого в какие комнаты переселять?
Кроме того, у всех участников сделки – дети, причем часть детей родилась в новых квартирах! Так что восстановление прав одних граждан нарушает права других.
Вызывали в суд и представителя домоуправления. Те люди, которые ставили свои подписи на документах и давали разрешения, уже давно не работают. Новые сотрудники за действия своих предшественников ответственности не несут. Проверялись документы и в агентстве недвижимости. Оказалось, что к бумагам придраться невозможно. Тем не менее, квартира-то – с червоточиной. Получается, что никому нельзя верить?
Комментарий профессионала
– Я бы так категорично не стала утверждать. Мы к проверке истории квартиры относимся очень тщательно, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Аверс-Трейдинг» Татьяна Паппо. – Но в любой сделке всегда есть доля риска. Иногда возникает ситуация, которую нельзя предвидеть. Возможны ошибки при составлении документов в государственных учреждениях, ошибки нотариусов, желание скрыть какие-то факты самими продавцами, а часто и чистой воды мошенничество. Имеет место «человеческий фактор», мешает бюрократическая система.
Роль риэлтора заключается в том, чтобы свести этот риск к минимуму. Если в документах или при проведении предыдущих сделок допущены какие-то ошибки, часто их можно исправить. Таким образом, текущая сделка не пострадает из-за того, что в предыдущих были допущены ошибки.
Если же исправить уже ничего нельзя, покупателю необходимо посоветовать, чтобы он эту квартиру не покупал, так как последствия могут быть печальными.
Есть сделки с повышенной долей риска – с квартирами, которые много раз перепродавались, квартирами, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследствоѕ В таком случае мы рекомендуем нашим покупателям застраховать сделку.
К сожалению, современное законодательство не дает полной гарантии покупателям и продавцам квартир. Законы должны защищать права каждого из нас в любой ситуации. И добросовестного приобретателя недвижимости, и граждан, права которых были нарушены. Это возможно, если будет разработана система компенсации ущерба понесшей ущерб стороне. Ущерб должен возмещать тот, кто его нанес.
Грамотно разработанная система компенсации будет нас гарантировать и от последствий случайных ошибок, и от мошенничества, и от нарушения прав третьих лиц и т. д. А пока у нас при расторжении сделок чаще всего страдают ни в чем не повинные граждане, добросовестные приобретатели. Необходимо сделать более доступной информацию, получаемую в домоуправлениях о перемещении жильцов, в Москомрегистрации о правах собственников, обременениях. Но часто такую информацию для риэлторской фирмы получить сложно, а открытым путем просто невозможно. И в заключении хочется сказать, что когда вы покупаете квартиру, помните о скупом, который платит дважды. Не экономьте на проверке истории перехода прав собственности на квартиру. Не забудьте после проверки взять у фирмы документ, где сказано о том, что все проверено и «мин нет». Если что, такая справочка может вам пригодиться в суде. Фирма, которая не виновата в ошибке, которая сделала все, что от нее требовалось, а в документах «напортачили» государственные конторы, выдававшие их, будет защищать интересы добросовестного приобретателя в суде. И стоять будет до конца.