Коммерческие наниматели: кто они такие?
В новом Жилищном кодексе нет понятия «коммерческий найм». Для очередников, вставших на учет после 1 марта 2005 года и признанных нуждающимися, остается лишь договор социального найма, то есть они получат бесплатное жилье. Понятие «малоимущий» автоматически означает отсутствие денег на покупку жилья, следовательно, программы с привлечением собственных средств таким очередникам предлагаться не будут.
Но это не значит, что коммерческий найм сразу уйдет в небытие. Для очередников прежних лет постановки и переселенцев эта форма улучшения жилищных условий останется. О том, как это происходит на практике, рассказывает начальник Управления жилищной политики и жилищного фонда в Северо-Западном округе Юрий Марков.
Вспомним историю
Насколько человек нуждался в жилье в советском обществе, определялось одним – метрами. Если квадратных метров было меньше, чем принято постановлениями или законодательными актами, вы могли стать очередником. Люди не делились по уровню дохода, поэтому был один социальный найм, а потом появились еще и жилищно-строительные кооперативы.
С переходом на рыночные рельсы общество разделилось на богатых и бедных. Возникла группа людей, которые, оставаясь на учете по улучшению жилищных условий, хотели бы ускорить получение новой квартиры. И очередь как бы распалась на две части – по материальному признаку. Одни, у кого доходы оказались ниже определенной планки, дожидались получения бесплатного жилья по договору соцнайма. Другие, у кого доходы повыше, обеспечивались жильем по договору коммерческого найма. Кроме того, государству нужно было зарабатывать дополнительные суммы на строительство жилых домов. Вот и начали искать пути получения этой прибыли, то есть использовать часть метров не только для продажи, но и сдачи в аренду, наем.
И в Гражданском кодексе, который был принят 1 марта 1996 года, появились первые статьи, которые определяли механизм получения прибыли от распределения жилья. За юридическими лицами была закреплена аренда, а за физическими – коммерческий найм. То есть собственник (в нашем случае – город) мог сдать жилое помещение на небольшой срок с целью получения прибыли. Так был узаконен коммерческий найм – срочный договор на срок не более пяти лет с оплатой жилищно-коммунальных услуг в полном объеме.
Кто получил право?
Во-первых, как уже говорилось, очередники с определенным уровнем дохода. Во-вторых, те жители, которые стояли в очереди на ЖСК. Город перестал строить для них специальное жилье, но очередь-то осталась. С самого начала она формировалась отдельно, потому что туда, как правило, шли люди, у которых квадратных метров было больше, чем требовалось при постановке на учет. Вот им и стали предлагать коммерческий найм. Установили норму предоставления жилья: одному – не более 33 кв. метров, двоим – 42, а дальше – по 18 «квадратов» на человека. Но понятно, что построить квартиру, строго соответствующую социальной норме, невозможно. Обязательно будет либо чуть больше, либо меньше. Поэтому возник вопрос: а как же быть с превышением? Сначала определили, что можно предоставлять 7 кв. метров дополнительной площади на человека. Потом уточнили: дополнительно 9 кв. метров на одну семью, а дальше – предлагать коммерческий найм.
Следующая категория – переселенцы. Чаще всего они хотят улучшить жилищные условия и разъехаться. В этом случае коммерческий найм используется как вариант для получения второй квартиры. Такой способ улучшения жилищных условий действует и в программе «Молодой семье – доступное жилье». С одной лишь разницей: квартира по коммерческому найму действительно дается на время. Пока семья копит на собственную жилплощадь, государство предоставляет ей в аренду комфортное жилье.
Если заключили договор…
Тем не менее, коммерческий найм не снискал популярности в народе. Главная причина – в 100-процентной оплате коммунальных услуг, на которые не распространяются льготы. Кроме того, когда человек не выполняет условия договора (не платит квартплату, за услуги ЖКХ и т. д.), его выселяют. Но не по нормам общежития как неплательщиков из социального жилья. Если гражданин заключил договор коммерческого найма, не оставляя при этом предыдущее жилье, он просто возвратится в свою старую квартиру. Если же возвращаться некуда, то ему должны предоставить такое же жилье, какое он занимал до переезда.
Но определенные плюсы в этой программе есть. Правительство Москвы предоставляет возможность выкупа жилья, полученного по договору коммерческого найма. Выглядит это так: договор заключается на 5 лет (с последующей пролонгацией), и в первую пятилетку, конечно, не предоставят право выкупа. А по истечении этого срока, если все условия договора выполнялись без нареканий, наниматель может обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с просьбой о выкупе квартиры. Несомненная выгода в том, что предпродажная оценка будет сделана не по рыночной стоимости, а по расчетам БТИ.
Кстати, с введением Жилищного кодекса, отменившего приватизацию, сегодня коммерческий найм – это единственная возможность для очередника стать собственником своей, бесплатно предоставленной ему квартиры.