Тысяча и два способа остаться в квартире у бывшего супруга(и) по старому и новому ЖК
Вступление в силу нового ЖК РФ вызвало настоящую панику среди бывших супругов, проживающих (числящихся) на территории, которой пользуется либо владеет их некогда дорогая «вторая половина». Думается, что паника хоть и небезосновательна, но несколько преждевременна.О том, как выселить бывшего супруга, читайте в № 35 (554) и №36 (555) «КР».
Развод – еще не главное
Если вы желаете сохранить «прописку» или проживать в дальнейшем со своей либо своим бывшим супругом на его территории, то оценка ваших перспектив зависит от того, когда был расторгнут брак, когда и на каких условиях вас «прописали» (если вообще регистрировали), проживаете ли вы в настоящее время на спорной жилплощади или нет, наконец, каков ее статус.
Если жилье находится в общей совместной супружеской собственности, приобретено в браке, то бывшие супруги могут спать спокойно.
Если вы занимаете площадь по договору социального найма, будучи там постоянно зарегистрированы, и продолжаете проживать в ней вместе с бывшим супругом, то до тех пор, пока вы физически присутствуете на спорной территории, никто вас выписать не сможет.
Во всех остальных случаях, увы, скорее всего, без суда не обойтись.
Если ваша «прописка» в неприватизированной квартире была оформлена до 1 марта 2005 года, и брак был расторгнут также до этой даты, то ссылки в обоснование вашей правовой позиции должны быть на ЖК РСФСР.
По старому кодексу, права членов семьи собственника либо нанимателя на пользование жилой площадью сохранялись за ними и при прекращении семейных отношений.
Если же «прописка» (расторжение брака) состоялись после 1 марта 2005 года, то в случае судебного спора должны применяться нормы Жилищного кодекса РФ, согласно которому за бывшим членом семьи нанимателя неприватизированной площади по-прежнему сохраняется право пользования при условии проживания в этой квартире.
Однако в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
При этом если вы по каким-либо причинам отказались в свое время от участия в приватизации квартиры, проживая в ней, и она была приватизирована только на бывшего супруга, то даже после развода, как правило, за вами сохраняется право пользования.
Если у вас нет другого жилья, а также если ваше имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют вам обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Если обстоятельства, послужившие основанием для сохранения права пользования, отпали, то право пользования может быть прекращено судом и досрочно.
«Я мирный человек»
В любом случае на суде для вас самое главное – доказать согласованность, бесконфликтность (хотя бы до поры до времени), длительность и необходимость вашего проживания на спорной территории. Так, например, вы утверждаете, что изначально вселились в спорное помещение с согласия всех проживавших в нем граждан, а конфликт между квартирантами возник уже после прекращения семейных отношений. Из местного ОВД надо получить справку о том, что жалоб на ваше проживание со стороны зарегистрированных в квартире лиц не поступало. При наличии взаимопонимания с участковым справка, составленная в нужном тоне, также не помешает. С места вашей регистрации должны прийти в суд свидетели и показать, что вы уже давно там добровольно не проживаете, вещей ваших в их квартире нет, и в настоящее время они категорически возражают против вашего возвращения.
Если есть несовершеннолетние дети, то необходимо заручиться поддержкой органов опеки и попечительства, вообще, наличие детей в такой ситуации всегда открывает широкое пространство для маневра в правовом поле.
Во время судебной тяжбы вы должны показать чрезвычайную нуждаемость и стесненность в жилищных условиях, также будет очень хорошо, если на вашем «бедном» фоне проявит всю свою состоятельность бывший супруг.
При любом судебном разбирательстве, как при защите (заявление возражений против иска о выселении), так и в нападении (предъявление встречного иска) необходимо запастись квитанциями об оплате коммунальных услуг и внесении квартплаты с вашей ясной разборчивой подписью за как можно более длительный период, справками из ДЕЗа либо ЕИРЦ в доказательство того, что вы надлежащим образом выполняете свои жилищные обязанности.
Готовясь к судебной тяжбе, формируйте доказательную базу вовремя – до того, как вас выгнали с вещами на улицу: сделайте заявку на ремонт смесителя в ванной, заручитесь поддержкой пришедшего слесаря-сантехника и рабочих, делавших капитальный ремонт, как потенциальных свидетелей, собирайте чеки на строительные материалы, квитанции об оплате междугородних звонков своим кровным родственникам, получите на почте несколько ценных писем, закажите в Интернет-магазине еду и книги на дом, сделайте фото- и видеосъемку квартиры с упором на сложившийся порядок пользования комнатами и показом ваших личных вещей на своих местах крупным планом.
C тактической точки зрения, крайне важно заранее запастись соответствующими доказательствами, предъявить их суду, а если невозможно их получить, – ходатайствовать перед судом об их истребовании. Очень пригодятся ответы на запросы суда либо адвокатские запросы из местной поликлиники, почтового отделения, военкомата о том, что бывший муж (жена) по месту жительства (регистрации) постоянно обращались за медицинской помощью, оформили полис ОМС, имеют медицинскую карту, состоят на воинском учете, подписываются на периодику, получают посылки и т. д.
И свидетели кстати
Два – три надежных и толковых свидетеля (не родственники, а люди не заинтересованные, лучше соседи по лестничной клетке или по подъезду) должны подтвердить в суде все ваши показания.
В случае обострения взаимоотношений, когда сила не на вашей стороне, в конфликтной ситуации, накануне выноса вещей, на грани фола с рукоприкладством и битьем посуды бывает полезно предпринять некоторые превентивные меры – купить диктофон, обратиться с соответствующим заявлением в органы внутренних дел с просьбой пресечь самоуправные действия по вашему фактическому выселению из квартиры без судебного решения. Копия такого заявления с отметкой о его регистрации и любым, пускай даже бессодержательным ответом-отпиской из ОВД впоследствии станет на суде весомым до-казательством того, что вы не по своей воле покинули спорную жилплощадь. Кроме того, при определенной настойчивости в дальнейшем можно будет организовать и уголовное преследование не в меру ретивых гонителей по статье «самоуправство».
Если случилась беда, и вас все-таки без суда выставили на улицу, то необходимо подавать в суд по месту вашего жительства иск к бывшему супругу либо новому собственнику о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Обязательно укажите в заявлении, что ответчик мешает вам, вставил новые замки и двери без выдачи вам ключей, запрещает пользоваться кухней, телефоном и туалетом и проч.
Говоря о возможной защите от выселения со стороны собственника, нельзя упускать из виду еще одно крайне неприятное обстоятельство.
Согласно новому ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение.
Таким образом, собственник может попытаться «для вида» продать свою квартиру надежному человеку, а тот, обратившись в суд с иском о выселении, имеет 100%-ные шансы на успех, если только вам не удастся доказать в судебном порядке мнимость этой сделки.
С 26 июля 2005 года срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет только три года вместо десяти лет. Срок исковой давности «стартует» в день, когда началось исполнение этой сделки, причем, данный срок применяется также к требованиям, ранее установленный ГК РФ срок предъявления которых (10 лет) не истек до 26 июля 2005 года.
При оспаривании мнимой сделки необходимо требовать ареста квартиры судом при подаче иска, лучше до момента регистрации перехода права собственности, т. к. очень важно не допустить появления в деле фигуры «добросовестного приобретателя» – первого, второго, третьего и т. п. покупателя квартиры, который якобы знать не знал и слыхом не слыхивал о том, что получает проблемную квартиру «с начинкой».
Дело в том, что до сих пор ст. 558 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на жилые дома и квартиры к другому лицу в случаях продажи жилых помещений их собственником, в договорах продажи обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на жилой площади продаваемых помещений (в том числе и члены семьи собственника), за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью в продаваемых помещениях.
А что делать, если квартира продается не «для вида», а на самом деле!?
Линия обороны
Одной из возможных «линий обороны» в суде в этом случае может быть попытка доказать наличие определенных договорных отношений между вами и собственником по поводу пользования его жильем. Односторонний необоснованный отказ от выполнения обязательств по договору, сиречь ваше выселение в данном случае, законом запрещены.
Например, защищаясь от иска о выселении со стороны бывшего супруга-собственника либо нового собственника в суде, можно попытаться доказать существование договора найма жилого помещения между «бывшим» и вами. Однако такой договор по общему правилу должен быть письменным, предполагает регулярную уплату вами денег собственнику за пользование жильем и может быть заключен максимум на пять лет с необязательным продлением на прежних условиях.
Потому этот вариант носит скорее компромиссный характер и больше подходит для тех, кто предпочитает «синицу в руке» – более-менее спокойную жизнь в течение максимум пяти лет, по прошествии которых, скорее всего, все-таки придется заняться поисками нового жилья.
К тому же, более чем вероятно, что бывший супруг-собственник постарается уклониться от оформления отношений найма, что существенно затруднит их доказывание.
Вместе с тем, существенной «ложкой меда в бочке дегтя» в этой ситуации является действующая норма ГК, предусматривающая, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения такого договора».
Поэтому, когда бывший супруг попытается избавиться от вас путем организации фиктивной либо на-стоящей купли-продажи квартиры, тезис о наличии договора найма может быть признан эффективным возражением, тем более, что старый ЖК РСФСР вообще «априори», независимо от надлежащего оформления, признавал существование отношений найма между собственником и бывшим членом его семьи.
Если же вы уверены, что продать квартиру бывший собственник не сможет или не захочет, то можно попробовать предложить ему заключить договор безвозмездного пользования жильем (ссуды) сроком лет эдак на десять – двадцать, чтобы затем, в случае его молчания, в судебном заседании попытаться доказать, что сложившийся порядок пользования вами жилым помещением носил срочный и безвозмездный характер. Увы, на бессрочности при этом настаивать невыгодно, т. к. договор ссуды, заключенный без указания срока, может быть расторгнут ссудодателем в любое время с предупреждением ссудополучателя всего за один месяц.