Ура! Обмены продолжаются, несмотря на «узкие места» нового ЖК
Съезжались, разъезжались, просто улучшали условия жизни путем обмена люди на протяжении многих лет. Объявления, вывешенные на стендах городского Бюро обменов, еще пятнадцать лет назад ездили читать со всех концов столицы. Несмотря на то, что большинство квартир сегодня продается и покупается, люди будут решать свои жилищные проблемы с помощью обменов всегда.Почти четыре месяца, с 1 марта по конец июня этого года, обмены в столице не проводились. Ведь в новом Жилищном кодексе о том, как обменять одно жилье на другое, сказано очень мало. Повис вопрос: будут ли впредь проводиться подобные сделки?
В конце июня столичный Департамент жилищной политики и жилищного фонда внес ясность в механизм проведения обменов (Распоряжение № 275 от 23 июня 2005 г. «Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в г. Москве). В нем детально прописано, как можно обменять одно жилье на другое.
Об изменениях в правилах оформления регистрации обменов, рассказывает руководитель ГУП «Мосжилсервис» Юрий Маврин.
История
Предшественник ГУП «Мосжилсервис» – Бюро обменов – работало с 1946 года. Бюро меняло жилье как в Москве, так и по всей стране. Все это делалось через предшественника «Мосжилсервиса».
До приватизации все жилье было, как сейчас принято называть, социальным. Поэтому технология оформления обменов была ясна до мельчайших деталей. Все знали, кто и за что отвечает. Если не считать небольших дополнений, то фактически многолетний порядок оформления обменов действовал до 1 марта этого года.
Правда, после того, как жилье стало приватизироваться, меняться люди стали реже. Например, в 1989 году бюро проводило до 100 –110 тысяч обменов. Последнее время через «Мосжилсервис» в год проходило лишь около 5 000 обменов.
Почему четыре месяца квартиры не менялись
Безусловно, новый Жилищный кодекс был нужен. На законодательном уровне надо было что-то менять. Но оказалось, что новый ЖК «сыроват». С его вступлением в силу технология обменов изменилась, были отменены ордера. Теперь конечный продукт «Мосжилсервиса» – договор обмена.
Но какая форма будет у этих новых договоров обмена, прописано не было. Поэтому с 1 марта «Мосжилсервис» не мог проводить обмены. Не было разрешительной документации на деятельность, которой мы должны заниматься.
Пришлось столичным властям самостоятельно разрабатывать столь необходимые документы. И вот, наконец-то, 23 июня вышло распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, регламентирующее порядок обменов.
«Мосжилсервис» не мог обменивать жилье четыре месяца, но желающие меняться есть! И уже проведены первые обмены.
Обмену площади в новом Жилищном кодексе посвящено всего 4 статьи. Первая касается права на обмен. Вторая – условий, при которых он не допустим. Третья – оформлению. Четвертая говорит о том, в каких случаях обмен признается недействительным. И все. О многих нюансах этой сделки в ЖК не говорится вообще.
Сначала рассмотрим самый простой вариант, когда меняются две неприватизированные квартиры. В новом распоряжении департамента приводятся примерные формы договоров обмена на разные случаи. В частности, меняется один человек или семья, комната в коммуналке или отдельная квартира. Кроме того, там приведены формы документов, запрашиваемые для оформления договора обмена.
Обмен неприватизированных квартир или комнат новым Жилищным кодексом разрешен. Но сложность в том, что существуют различные нюансы, которые необходимо отслеживать. Так, по законодательству нельзя проводить обмен, если в коммунальную квартиру должен вселиться человек, страдающий определенными формами тяжелых заболеваний: туберкулезом в открытой форме, психически больной и т. п. Все эти моменты отражены в кодексе (п. 4, ч. 1, ст. 51). Обмен запрещен и в случаях, если принято решение о сносе дома или капремонте с перепланировкой. Также нельзя обменивать жилье, если на него наложен арест.
Когда пакет документов собран, то вопрос об обмене выносится теперь на комиссию Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы. Фактически, эта комиссия должна разрешить людям поменяться или отказать в этом. Задача «Мосжилсервиса» – собрать пакет документов, проверить его, сделать заключение. После принятия комиссией решения документы возвращаются к нам. «Мосжилсервис» регистрирует договор, заносит его в свой реестр. Затем участники обмена получают договор на руки. На основании его и с согласия наймодателя заключаются договора социального найма по новым местам жительства.
«Приват» на «неприват» – все-таки меняем!
Пожалуй, основной пробел в ЖК, касающийся обменов, в том, что там ни слова не сказано о том, можно ли менять собственность на муниципальное жилье.
Раньше ст. 20 закона «Об основах федеральной жилищной политики» позволяла проводить такие обмены. В столице воспользовались тем, что Москве и Петербургу новый кодекс предоставляет некоторые дополнительные права. К тому же, законодатель четко сказал, что все, что не противоречит кодексу, можно делать. Об обмене приватизированного жилья на муниципальное в кодексе просто не упоминается. Поэтому обмены собственного на неприватизированное жилье решили проводить и дальше.
В новом распоряжении департамента прописаны правила подобных обменов. В них нет ничего нового. Мы воспользовались тем, что делали до этого. Собственник, переезжая в муниципальное жилье, получит по договору обмена право на заключение договора социального найма. А человек, выезжающий из квартиры государственной, получит документы отчуждения: купли – продажи, дарения и т. д.
Может ли человек поменяться с организацией?
По новому Жилищному кодексу – нет. Но такие обмены сегодня, как и прежде, актуальны. Существует программа, по которой правительство Москвы помогает ветеранам, инвалидам, живущим на верхних этажах, поменять этажность квартиры. До первого марта такие обмены оформлялись через «Мосжилсервис». Городу возвращалась та квартира, которую освобождал ветеран или инвалид. Как будут теперь оформляться подобные сделки, неизвестно.
Ясно, что все прописать в ЖК невозможно. Поэтому сейчас нарабатывается практика. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы позволяет нам в полной мере приступить к работе по обменам. Единственный минус новой схемы: она стала более громоздкой.
Вопросы пока остались
Несмотря на то, что обмены уже проводятся, в нормативной базе по-прежнему есть неясности. Например, сотрудники организации не знают, сколько времени, в соответствии с новым ЖК, будут храниться документы. Раньше корешки ордеров хранились вечно. Сейчас – вопрос не решен.
И еще. С марта этого года «Мосжилсервис» не проводит бронирование жилых помещений. Раньше, уезжая, например, на несколько лет, человек мог оформить бронь на квартиру, в которой был прописан. В этом случае до приезда выписать из жилья его никто не мог. Бронировать помещения имело смысл по старому кодексу, когда человек, не проживающий по месту прописки больше шести месяцев, лишался жилья. Сейчас, если вы уезжает временно, то право на жилье все равно за вами остается. Хотя до сих пор начальники воинских частей пишут письма и требуют забронировать жилье за военнослужащими. Но, к сожалению, им «Мосжилсервис» помочь ничем не может, так как в новом Жилищном кодексе понятие «бронирование» упразднено.