Не спешите ввязываться в федеральную ипотеку
Правительство России одобрило Концепцию развития жилищного кредитования в России. Государство выделило деньги, разложило их по полочкам, наметило мероприятия, распределило обязанности. А под занавес, правда, лишь в порядке справки, пообещало такой «хэппи энд», что будь мне позарез нужен кредит, я бы все равно стал дожидаться 2010 года. Ведь его можно будет взять под 8% в рублях.О чем был спор
Россия постепенно входит во вкус ипотеки. Число выдаваемых кредитов растет в последнее время в геометрической прогрессии. По некоторым данным, оно увеличивается на 10% в месяц. Все острее встает вопрос, где взять необходимые средства. Если сложить собственные деньги всех российских банков, то они составят менее 0,1% той суммы, в которую оценивается рынок жилья.
Смягчить ситуацию должно было созданное и поддерживаемое государством Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В его задачу входит выкупать у банков выданные ими кредиты и таким образом восстанавливать их финансовые ресурсы. Однако возможности самого агентства по рефинансированию кредитов оказались недостаточны. Неспроста, к примеру, в ипотечной корпорации Московской области обратились к идее собственного облигационного займа для областной системы рефинансирования. Говоря проще, отмеренных ранее для АИЖК средств стало не хватать.
Основной вопрос, на который должна была ответить концепция, – выделять или нет дополнительные ресурсы для АИЖК. И если выделять, то какие. Мнения в правительстве по этому поводу полярно разошлись. Основными оппонентами резкого усиления поддержки со стороны государства выступил Минфин.
Вообще-то, деньги АИЖК в основном заимствует на рынке, правда, под гарантии государства. Но проблема в том, что действующий механизм рефинансирования только кажется бесплатным. Конечно, гарантии – еще не деньги, это лишь обещание их выделить в случае провала проекта. Тем не менее, даже обещания дорого обходятся. Правила игры таковы, что гарантии предусматривают 100%-е резервирование соответствующих сумм в расходной части федерального бюджета. В период планирования это приводит к сокращению реальных расходов в текущем бюджетном году, а в конце возникает вопрос, что делать с экономией. И никого не интересует, что при умении АИЖК и привлекательности ипотечного обеспечения тут и бояться-то нечего. Деньги все равно омертвляются.
Министр финансов еще на этапе предварительного согласования программы выступал против резкого увеличения господдержки. Рынок и сам неплохо сейчас растет. Алексея Кудрина беспокоит появление монополиста на рынке и завышенная роль государства. В частности, он ссылался на мнение министра жилья и градостроительства США, который считает, что государственное участие не должно быть ключевым, оно должно помогать рынку, но не брать на себя эти функции.
К тому же впрыскивание дополнительных денег без создания условий для роста предложения жилья способно вызвать опережающий рост цен на жилье по сравнению с объемами финансирования. То есть, оказаться просто вредным.
Со своей стороны, Минэкономразвития, представлявшее концепцию, приводит простой и прочный, словно гвоздь, довод, что ответственность государства по обязательствам АИЖК – единственный на сегодня способ удлинить и удешевить привлекаемые с рынка ресурсы. По словам Германа Грефа, без этого ипотека останется роскошью лишь для самых обеспеченных граждан.
При этом авторы согласны с необходимостью способствовать появлению на вторичном рынке кредитов иных, частных, операторов, накапливающих ипотечное покрытие и выпускающих ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) без государственной поддержки. Однако автоматически рынок не признает этот инструмент надежным, пока не будет достаточной истории их обращения и погашения. И только со временем АИЖК может быть приватизировано и станет одним из равноправных операторов рынка.
Равняйсь, смирно!
В итоге деньги решили выделить. Концепцией предусмотрено до конца 2010 года внести в уставный капитал АИЖК более 22 млрд. рублей и зарезервировать на госгарантии по бумагам АИЖК 152 млрд. рублей. Правда говорят, что в первоначальном варианте было больше: 33 и 263 млрд. рублей соответственно, но зверя, видимо, решили не будить. Для сравнения: на текущий год суммарная ответственность государства по обязательствам агентства составляет 14 млрд. рублей, при этом через АИЖК в России выдан каждый четвертый кредит.
Деньги, конечно, главное, но одними ими содержание концепции не ограничивается. В основу документа заложена идея унификации стандартов и процедур кредитования у банков. Выверенные единые условия предоставления кредитов позволяют сделать ИЦБ более прозрачными и надежными, снизить по ним требуемую доходность, а значит, и ставки по кредитам. Мечта авторов концепции – следование стандарту, в том числе теми банками, которые работают вне системы АИЖК и самостоятельно выпускают ИЦБ. Кто-то из коллег даже пошутил, что в идеале унификация оставит без работы расплодившиеся сейчас ипотечные агентства, в чью задачу входит подобрать подходящую программу для клиента.
Как бы оправдываясь от обвинений в создании еще одного монополиста, много места отведено расширению круга участников рефинансирования. К примеру, речь идет о разделении кредитов на две части: краткосрочную и долгосрочную. Выпуски ИЦБ, обеспеченные первой частью, предполагается размещать на общих рыночных условиях. А выпуски, обеспеченные платежами дальних лет, смогут быть размещены в пользу АИЖК.
Наконец, в концепции расписана масса специальных мер, направленных на смягчение условий кредитования. Тут и удлинение сроков предоставления кредитов с целью снижения периодических платежей, и уменьшение ставок кредитования по мере спада инфляции, помощь в накоплении первоначального взноса. В общем, все, как положено.
День равен году
Граждан все эти концептуальные баталии интересуют постольку, поскольку люди хотят знать, а что они будут от этого иметь на выходе. Концепция дает ответ и на этот вопрос, правда, в форме справочного приложения.
В отсутствии амбициозности авторов концепции не упрекнешь. Если в 2004 году объем выданных кредитов (без учета Москвы) оценивается в 20 млрд. рублей, то к 2010 году общая сумма кредитов накопленным итогом должна составить 1 200 млрд. рублей – в 60 раз больше! Для этого придется каждый год троекратно увеличивать объемы кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. Зато к указанному сроку более 3 млн. российских семей смогут улучшить жилищные условия. В 2010 году ежедневно будет выдаваться около 4 тыс. кредитов. Столько их было выдано в Москве за весь минувший год.
Но заманчивее всего в справке выглядит ставка кредитования. Уже на следующий год ее обещают снизить с нынешних 14% до 11,8% в рублях. А на финише ее вообще предполагают довести до 7,9%.
Смущает только одна оговорка: «Сделанные в документе прогнозы и намеченные ориентиры исходят из ожидаемого массового увеличения предложения строящегося жилья как результата введения в действие пакета законов в области жилищной политики». Это значит, что вся концепция реализуема ровно в той степени, в какой, к примеру, закон о долевом строительстве способствует росту объемов возводимого жилья. В справедливости последнего утверждения, как известно, у специалистов есть серьезные сомнения. Следовательно, ровно настолько же можно сомневаться в успешных результатах всей концепции.
Из Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России
1. Обеспечить включение ипотечных ценных бумаг и ценных бумаг, гарантированных Российской Федерацией, в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда Российской Федерации, средств негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов. Прогнозируется доведение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки, к 2010 г. более чем до 20%.
2. В качестве ориентира может быть использован норматив достаточности капитала на резерв по дефолту ипотечного покрытия, установленный Базельскими принципами эффективного банковского надзора, в размере 4%, либо общий норматив достаточности капитала, установленный Банком России для банков – эмитентов ипотечных ценных бумаг, в размере 14%.
3. С ростом спроса на выдаваемые ипотечные жилищные кредиты АИЖК целесообразно будет перейти к заключению с банками – первичными кредиторами – срочных контрактов на выкуп кредитов. Это позволит банкам на значительно большее время оставлять ипотечные кредиты, накапливая их на собственном балансе и получая дополнительную прибыль, при этом имея твердые гарантии от АИЖК на выкуп кредитов, что в целом приведет к увеличению объемов кредитования в регионах.
4. Альтернативой, направленной на устранение риска изменения процентной ставки, может служить плавающая процентная ставка как по заимствованиям, так и по ипотечным кредитам.
5. Предполагается развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами) для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).
6. Для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать использование механизма ипотечного страхования, который позволяет снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.
Прогноз основных показателей развития рынка ипотечного кредитования на период до 2010 года (в ценах 2004 года) | |||||
---|---|---|---|---|---|
Показатель | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 |
Доходность по 6-летним облигациям АИЖК, обеспеченным государственной поддержкой*, % в год |
7,0
|
6,5
|
6,0
|
5,5
|
5,0
|
Проценты по кредиту для заемщика*, % в год |
11,8
|
11,0
|
10,0
|
9,0
|
7,9
|
Размер платежа по стандартному кредиту на улучшение жилищных условий*, руб. |
3 880
|
3 567
|
3 246
|
2 968
|
2 684
|
Доля населения, способного взять стандартный кредит на улучшение жилищных условий*, % |
22
|
25
|
29
|
33
|
38
|
Размер платежа по стандартному кредиту на покупку средней квартиры*, руб. |
5 946
|
5 466
|
4 975
|
4 549
|
4 114
|
Доля населения, способного взять стандартный кредит на покупку средней квартиры*, % |
9
|
11
|
13
|
16
|
20
|
Объем выдаваемых ипотечных кредитов, млрд. руб. |
108
|
151
|
212
|
296
|
415
|
Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец года, млрд. руб. |
198
|
349
|
561
|
877
|
1 272
|
Субсидиарная ответственность РФ по годам, млрд. руб. |
14,0
|
16,0
|
28,0
|
36,0
|
44,0
|
Субсидиарная ответственность накопленным итогом, млрд. руб. |
28,0
|
44,0
|
72,0
|
108,0
|
152,0
|
* – Справочные данные
|
|||||
Из приложения к Концепции
|