23:30:44
11 апреля 2021 г.

Не спешите ввязываться в федеральную ипотеку

Правительство России одобрило Концепцию развития жилищного кредитования в России. Государство выделило деньги, разложило их по полочкам, наметило мероприятия, распределило обязанности. А под занавес, правда, лишь в порядке справки, пообещало такой «хэппи энд», что будь мне позарез нужен кредит, я бы все равно стал дожидаться 2010 года. Ведь его можно будет взять под 8% в рублях.О чем был спор
Россия постепенно входит во вкус ипотеки. Число выдаваемых кредитов растет в последнее время в геометрической прогрессии. По некоторым данным, оно увеличивается на 10% в месяц. Все острее встает вопрос, где взять необходимые средства. Если сложить собственные деньги всех российских банков, то они составят менее 0,1% той суммы, в которую оценивается рынок жилья.
Смягчить ситуацию должно было созданное и поддерживаемое государством Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В его задачу входит выкупать у банков выданные ими кредиты и таким образом восстанавливать их финансовые ресурсы. Однако возможности самого агентства по рефинансированию кредитов оказались недостаточны. Неспроста, к примеру, в ипотечной корпорации Московской области обратились к идее собственного облигационного займа для областной системы рефинансирования. Говоря проще, отмеренных ранее для АИЖК средств стало не хватать.
Основной вопрос, на который должна была ответить концепция, – выделять или нет дополнительные ресурсы для АИЖК. И если выделять, то какие. Мнения в правительстве по этому поводу полярно разошлись. Основными оппонентами резкого усиления поддержки со стороны государства выступил Минфин.
Вообще-то, деньги АИЖК в основном заимствует на рынке, правда, под гарантии государства. Но проблема в том, что действующий механизм рефинансирования только кажется бесплатным. Конечно, гарантии – еще не деньги, это лишь обещание их выделить в случае провала проекта. Тем не менее, даже обещания дорого обходятся. Правила игры таковы, что гарантии предусматривают 100%-е резервирование соответствующих сумм в расходной части федерального бюджета. В период планирования это приводит к сокращению реальных расходов в текущем бюджетном году, а в конце возникает вопрос, что делать с экономией. И никого не интересует, что при умении АИЖК и привлекательности ипотечного обеспечения тут и бояться-то нечего. Деньги все равно омертвляются.
Министр финансов еще на этапе предварительного согласования программы выступал против резкого увеличения господдержки. Рынок и сам неплохо сейчас растет. Алексея Кудрина беспокоит появление монополиста на рынке и завышенная роль государства. В частности, он ссылался на мнение министра жилья и градостроительства США, который считает, что государственное участие не должно быть ключевым, оно должно помогать рынку, но не брать на себя эти функции.
К тому же впрыскивание дополнительных денег без создания условий для роста предложения жилья способно вызвать опережающий рост цен на жилье по сравнению с объемами финансирования. То есть, оказаться просто вредным.
Со своей стороны, Минэкономразвития, представлявшее концепцию, приводит простой и прочный, словно гвоздь, довод, что ответственность государства по обязательствам АИЖК – единственный на сегодня способ удлинить и удешевить привлекаемые с рынка ресурсы. По словам Германа Грефа, без этого ипотека останется роскошью лишь для самых обеспеченных граждан.
При этом авторы согласны с необходимостью способствовать появлению на вторичном рынке кредитов иных, частных, операторов, накапливающих ипотечное покрытие и выпускающих ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) без государственной поддержки. Однако автоматически рынок не признает этот инструмент надежным, пока не будет достаточной истории их обращения и погашения. И только со временем АИЖК может быть приватизировано и станет одним из равноправных операторов рынка.
Равняйсь, смирно!
В итоге деньги решили выделить. Концепцией предусмотрено до конца 2010 года внести в уставный капитал АИЖК более 22 млрд. рублей и зарезервировать на госгарантии по бумагам АИЖК 152 млрд. рублей. Правда говорят, что в первоначальном варианте было больше: 33 и 263 млрд. рублей соответственно, но зверя, видимо, решили не будить. Для сравнения: на текущий год суммарная ответственность государства по обязательствам агентства составляет 14 млрд. рублей, при этом через АИЖК в России выдан каждый четвертый кредит.
Деньги, конечно, главное, но одними ими содержание концепции не ограничивается. В основу документа заложена идея унификации стандартов и процедур кредитования у банков. Выверенные единые условия предоставления кредитов позволяют сделать ИЦБ более прозрачными и надежными, снизить по ним требуемую доходность, а значит, и ставки по кредитам. Мечта авторов концепции – следование стандарту, в том числе теми банками, которые работают вне системы АИЖК и самостоятельно выпускают ИЦБ. Кто-то из коллег даже пошутил, что в идеале унификация оставит без работы расплодившиеся сейчас ипотечные агентства, в чью задачу входит подобрать подходящую программу для клиента.
Как бы оправдываясь от обвинений в создании еще одного монополиста, много места отведено расширению круга участников рефинансирования. К примеру, речь идет о разделении кредитов на две части: краткосрочную и долгосрочную. Выпуски ИЦБ, обеспеченные первой частью, предполагается размещать на общих рыночных условиях. А выпуски, обеспеченные платежами дальних лет, смогут быть размещены в пользу АИЖК.
Наконец, в концепции расписана масса специальных мер, направленных на смягчение условий кредитования. Тут и удлинение сроков предоставления кредитов с целью снижения периодических платежей, и уменьшение ставок кредитования по мере спада инфляции, помощь в накоплении первоначального взноса. В общем, все, как положено.
День равен году
Граждан все эти концептуальные баталии интересуют постольку, поскольку люди хотят знать, а что они будут от этого иметь на выходе. Концепция дает ответ и на этот вопрос, правда, в форме справочного приложения.
В отсутствии амбициозности авторов концепции не упрекнешь. Если в 2004 году объем выданных кредитов (без учета Москвы) оценивается в 20 млрд. рублей, то к 2010 году общая сумма кредитов накопленным итогом должна составить 1 200 млрд. рублей – в 60 раз больше! Для этого придется каждый год троекратно увеличивать объемы кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. Зато к указанному сроку более 3 млн. российских семей смогут улучшить жилищные условия. В 2010 году ежедневно будет выдаваться около 4 тыс. кредитов. Столько их было выдано в Москве за весь минувший год.
Но заманчивее всего в справке выглядит ставка кредитования. Уже на следующий год ее обещают снизить с нынешних 14% до 11,8% в рублях. А на финише ее вообще предполагают довести до 7,9%.
Смущает только одна оговорка: «Сделанные в документе прогнозы и намеченные ориентиры исходят из ожидаемого массового увеличения предложения строящегося жилья как результата введения в действие пакета законов в области жилищной политики». Это значит, что вся концепция реализуема ровно в той степени, в какой, к примеру, закон о долевом строительстве способствует росту объемов возводимого жилья. В справедливости последнего утверждения, как известно, у специалистов есть серьезные сомнения. Следовательно, ровно настолько же можно сомневаться в успешных результатах всей концепции.


Из Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России
1. Обеспечить включение ипотечных ценных бумаг и ценных бумаг, гарантированных Российской Федерацией, в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда Российской Федерации, средств негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов. Прогнозируется доведение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки, к 2010 г. более чем до 20%.
2. В качестве ориентира может быть использован норматив достаточности капитала на резерв по дефолту ипотечного покрытия, установленный Базельскими принципами эффективного банковского надзора, в размере 4%, либо общий норматив достаточности капитала, установленный Банком России для банков – эмитентов ипотечных ценных бумаг, в размере 14%.
3. С ростом спроса на выдаваемые ипотечные жилищные кредиты АИЖК целесообразно будет перейти к заключению с банками – первичными кредиторами – срочных контрактов на выкуп кредитов. Это позволит банкам на значительно большее время оставлять ипотечные кредиты, накапливая их на собственном балансе и получая дополнительную прибыль, при этом имея твердые гарантии от АИЖК на выкуп кредитов, что в целом приведет к увеличению объемов кредитования в регионах.
4. Альтернативой, направленной на устранение риска изменения процентной ставки, может служить плавающая процентная ставка как по заимствованиям, так и по ипотечным кредитам.
5. Предполагается развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами) для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).
6. Для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать использование механизма ипотечного страхования, который позволяет снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

Сергей Домнин

Прогноз основных показателей развития рынка ипотечного кредитования на период до 2010 года (в ценах 2004 года)
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010
Доходность по 6-летним облигациям АИЖК, обеспеченным государственной поддержкой*, % в год
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
Проценты по кредиту для заемщика*, % в год
11,8
11,0
10,0
9,0
7,9
Размер платежа по стандартному кредиту на улучшение жилищных условий*, руб.
3 880
3 567
3 246
2 968
2 684
Доля населения, способного взять стандартный кредит на улучшение жилищных условий*, %
22
25
29
33
38
Размер платежа по стандартному кредиту на покупку средней квартиры*, руб.
5 946
5 466
4 975
4 549
4 114
Доля населения, способного взять стандартный кредит на покупку средней квартиры*, %
9
11
13
16
20
Объем выдаваемых ипотечных кредитов, млрд. руб.
108
151
212
296
415
Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец года, млрд. руб.
198
349
561
877
1 272
Субсидиарная ответственность РФ по годам, млрд. руб.
14,0
16,0
28,0
36,0
44,0
Субсидиарная ответственность накопленным итогом, млрд. руб.
28,0
44,0
72,0
108,0
152,0
* – Справочные данные
Из приложения к Концепции

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация