Заплатить, чтобы сэкономить
Некоторый застой рынка недвижимости, который мы наблюдаем в столице примерно с середины прошлого года, вынуждает его участников искать новые возможности для того, чтобы заработать. Все больший процент среди квартирных сделок занимают ипотечные продажи. А так как в Москве с ипотекой работают множество банков (а декларируют, что работают, еще больше), то в риэлторской среде начинает активно развиваться такой бизнес, как ипотечное брокерство.По сути говоря, это еще один вид посреднических услуг – клиенту, который обращается к риэлтору, предлагается помощь в поиске подходящей для него программы приобретения квартиры в кредит (с ее обязательным залогом), то есть приемлемого варианта ипотечного кредитования.
Нужны ли заемщику советчики?
У потенциального заемщика, который где-то услышал про ипотеку, есть несколько возможностей реально улучшить с ее помощью жилищные условия. Оговоримся, что мы имеем в виду тех граждан, у которых есть определенные накопления, стабильный доход и кто объективно может пройти банковский «естественный отбор» (то есть процедуру андеррайтинга) и реально рассчитывать на получение кредита.
Таких возможностей у этих граждан примерно сотня – именно столько ипотечных программ предлагают сегодня в столице банки, занимающиеся подобным кредитованием. Как разобраться в таком многообразии обычному человеку, который имеет дело с финансовыми документами в лучшем случае два раза в месяц – когда расписывается в ведомости за получение аванса и зарплаты на своей работе? Впрочем, не факт, что и спец по финансам сможет адекватно и быстро оценить все плюсы и минусы конкретных банковских программ – ведь часто человек даже не может сформулировать свои требования к банку. А времени засесть за компьютер и покопаться в Интернете, чтобы разобраться в хитросплетениях банковской ипотеки, как обычно, не хватает. К тому же, не все из нас могут реально оценить свои активы и понять, что те самые несколько тысяч долларов, которых нам не хватает на первоначальный взнос, можно выручить, к примеру, за старую мамину дачу в ближнем Подмосковье.
В этом случае человеку, безусловно, необходим профессиональный совет. Как говорит Лев Плецельман, руководитель отдела ипотеки корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»: «Клиентов брокеров можно разделить на две категории: тех, кто не слишком хорошо ориентируется или имеет не слишком «белые» доходы и тех, у кого сложный вариант – к примеру, с зачетом имеющегося жилья. Те же, кто берет по-настоящему большой кредит, получают его либо самостоятельно, либо при помощи каких-то личных «завязок» в определенном банке – причем не обязательно это будет знакомство с президентом, может быть, у них там просто лежит большой депозит». «Сейчас «дураков с деньгами» нет, – отмечает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования корпорации «МИАН». – Есть люди, которые ценят свое время и могут заплатить за то, чтобы им помогли его сэкономить. Сейчас вся информация доступна – надо только поискать и найти. Но правильный выбор «своей» программы в большой степени гарантирует успех. Сейчас можно одновременно обратиться к нескольким кредиторам. Но не за горами то время, когда самостоятельные поиски могут обернуться провалом. И тогда люди пожалеют, что не обратились к консультанту. Ведь у каждого банка есть свои нюансы: кто-то не кредитует новостройки, кто-то принимает в расчет только «белые» зарплаты и т. д.».
Риэлторы – спецы по ипотеке?
Сейчас все крупные агентства недвижимости организовали специальные департаменты или управления, специализация которых – давать страждущим советы, как мечту о собственной квартире превратить в реальность при помощи ипотечного кредита. Как правило, такие риэлторские конторы имеют партнерские отношения с тремя десятками банков, выдающих ипотечные кредиты. Компании помельче просто держат в своем штате специалистов, которые худо-бедно разбираются в ипотеке. Список их банков-партнеров более ограничен.
Первоначальная консультация у всех обычно бесплатна, правда, ничего особо полезного вам и не скажут. Скорее эту консультацию можно назвать взаимными «смотринами». Ипотечный брокер (риэлтор) будет выяснять, насколько серьезны ваши намерения и насколько толст ваш кошелек. Вы будете присматриваться к риэлтору и оценивать, нравится ли вам то, что он предлагает, и по карману ли вам его услуги. Если стороны сочтут, что сотрудничество будет взаимовыгодным, то вам предложат подписать договор. Компания обяжется подыскать наилучший вариант ипотеки, вы согласитесь эти услуги оплатить.
Здесь, правда, есть один нюанс. От него в большой степени зависит, сколько будет стоить «общение» с данной компанией. Не все агентства недвижимости готовы работать для вас исключительно как ипотечные консультанты – у многих связка «ипотечный брокер – риэлтор» является неразрывной. Это значит, что вас могут настоятельно попросить заключить договор и на риэлторские услуги: компания не только поможет вам получить ипотечный кредит, но также и найдет квартиру, на которую вы сможете его потратить. К примеру, такие услуги «в пакете» предлагает «ИНКОМ-Недвижимость». Стоимость брокерских услуг войдет в общую сумму комиссионных, которые вы заплатите за стандартную работу агента (правда, в этом случае они будут несколько выше, никак не менее 6% от цены приобретаемой квартиры). А клиенту, который хочет получить только консультацию ипотечного брокера и обойтись без помощи «местного» риэлтора, здесь, вероятнее всего, откажут. А вот в компаниях
«МИАН» или «БЕСТ» вас просто за деньги проконсультируют по ипотеке и не станут предлагать никаких «дополнительных» риэлторских услуг.
Рассказывает С. Махоткин: «Мы перешли на новую схему работы. Можем только проконсультировать клиента, где и как ему лучше всего получить ипотечный кредит, и выдать соответствующее ипотечное свидетельство. Там оговорены все условия кредита, и у клиента есть три – четыре месяца, чтобы подобрать себе квартиру. Когда мы выступаем только как ипотечные брокеры, эта услуга стоит $500. Причем, они возвращаются клиенту, если он не проходит через кредитный комитет банка». По такой же схеме работает и Центр кредитов и займов компании «БЕСТ-Недвижимость».
$1 500 за ипотечное консультирование – стандартная ставка крупных риэлторских агентств. Остальные работают за процент. Он или входит в общую сумму комиссионных (если клиент заключает с агентством договор и на подбор квартиры) или рассчитывается от суммы кредита (если клиенту нужна только помощь брокера в выборе банка). В последнем случае минимальная стоимость услуг 1–2% (к примеру, столько берут в агентстве «ЛАУРЕЛ»), максимальная – 4% (столько платят «Московскому ипотечному центру»).
Нужно ли платить за совет ипотечного брокера? Конечно, это выбор того, кто платит. Но, как говорит С. Махоткин, «в такой ситуации риэлторы сами проводят первичный андеррайтинг, используя те же самые анкеты, которые использует банк. Затем людям предлагаются две – три программы – больше не имеет смысла, иначе затрудняется выбор. Клиент выбирает и идет за кредитом. В этом случае гарантия процентов на 80, что он его получит».
Может ли посредник быть независимым?
Правда, недавно в столице появились независимые ипотечные брокеры. О своем выходе на рынок консультационных услуг по ипотеке объявило «Независимое бюро ипотечного кредитования». Стоимость его услуг для клиентов недешева, но в принципе, сопоставима со средней по рынку: за сбор документов для банковского комитета «безотзывные» $350 плюс 1,18% от стоимости кредита после его получения. Деньги берутся исключительно с потенциальных заемщиков, банки за тех клиентов, которые придут к ним от «Бюро», никаких комиссионных, как заявили организаторы нового бизнеса, им не предлагали. Это дало основание «НБИК» объявить, что «на первом месте у нас клиент». Правда, в число учредителей нового агентства вошел бизнесмен, который несколько ранее основал новую риэлторскую компанию «Агент 002». Поэтому рынок весьма скептически отнесся к подобным декларациям независимости. К тому же, по слухам, обе этих конторы располагаются в соседних кабинетах.
Перспективы же настоящего независимого консультирования ипотечные консультанты, работающие «в связке» с риэлторами, оценивают не слишком высоко. Как считает Максим Силаев, заместитель генерального директора по ипотечному жилищному кредитованию «Московского ипотечного центра»: «Чистый ипотечный брокеридж более чем жизнеспособен на сегодняшнем рынке. Но при одном условии – он должен быть правильно организован. Хотя и будет он все равно «привязан» к риэлторам. Взглянем на него с позиции клиента: вот он пришел в ипотечное бюро, получил все необходимые консультации, обратился в банк и получил кредит. Но этот кредит целевой, и его надо использовать на покупку квартиры. Хорошо, если у клиента есть знакомый или сосед, который ему эту квартиру продаст. А если нет? Придется опять идти в бюро, чтобы оно его уже «перенаправило» к риэлтору? Но «дробить» услугу – глупо».