Коммерческий найм жилья

Газетные страницы, подъезды и столбы пестрят объявлениями типа «сниму (либо сдам) комнату или квартиру». Основной спрос в Москве на рынке аренды жилья формируют приезжие из российских регионов, а также ближнего и дальнего зарубежья. По прикидкам риэлторов, процентов 70 квартир снимают гости столицы. Правда, в последнее время выросло число желающих снять квартиру и среди жителей Москвы и Подмосковья, в основном молодых пар, которые еще не успели обзавестись собственными квадратными метрами, но хотят жить отдельно от «предков». По некоторым оценкам, каждый третий квартирант – москвич. Есть спрос – есть и предложение. Для многих московских семей сдача в коммерческий найм пустующей квартиры (зачастую ради этого сами хозяева переезжают на жилплощадь поменьше и дешевле) – источник стабильного дохода.
Итак, есть желающие снять жилье, заплатив деньги, и есть желающие его сдать, чтобы неплохо на этом заработать. Как найти друг друга и договориться, как правильно арендовать жилье, где искать подходящие варианты, за какую цену лучше снять, как обезопасить себя от мошенников при съеме квартиры? На эти и другие вопросы постараемся сегодня ответить.
Ремонт за «чужой» счет?
В условиях договора можно предусмотреть и такой пункт, как ремонт квартиры. Ремонт жилья в счет арендной платы – явление на рынке недвижимости довольно распространенное. Например, в договоре можно записать, что арендатор квартиры не платит за нее первые 1–2 месяца и наводит «косметику». Или производит ремонт за счет снижения арендной ставки. Так поступают владельцы более 10% квартир, которые сдаются через агентства. Стоимость аренды так называемых «убитых» квартир, с рождения не знавших, что такое ремонт, как правило, снижается на треть. Нанимателю, тем более, если он сам в силах справиться с ремонтом, такой вариант дает возможность сэкономить. Да и наймодатель не в накладе – взамен он получает «ожившую» квартиру.
Сдал – принял
Не помешает также, дабы избежать недоразумений и неприятных неожиданностей, которые могут возникнуть по окончании срока договора, зафиксировать перечень имущества, передаваемого во временное пользование, его техническое состояние на момент сдачи в аренду. Все это может быть отражено в специальном приложении к договору. Оба документа (договор и приложение) скрепляются подписями обеих сторон по принципу «сдал – принял». Именно по этому передаточному акту хозяин потом все принимает назад.
Как найти друг друга
Найти подходящий вариант съема квартиры и не нарваться на неприятности в многомиллионном городе – задача непростая. Поэтому сгодятся любые способы поиска – через родственников, друзей, знакомых, объявления в популярных газетах, Интернете. Но самостоятельный поиск и желание сэкономить может затянуться и далеко не всегда привести к желаемому результату. Лучше обратиться к профессионалам, в серьезную риэлторскую компанию, которая собаку съела на рынке недвижимости, не один год помогает москвичам и гостям столицы найти друг друга, решить их проблему. Опытные риэлторы следят за правильным оформлением сделки, владеют безопасными и надежными технологиями передачи жилья во временное пользование и смогут гарантировать ваше спокойствие. Мошенники, как правило, избегают сдавать квартиры через агентства. Кроме того, с экспертами можно даже сэкономить, ведь с их с помощью легче определить реальную рыночную стоимость понравившейся квартиры и не переплачивать лишнего.
Максимальные комиссионные агентству за услуги на рынке аренды жилья обычно укладываются в месячную арендную плату. Могут быть и скидки.
Что должно быть отражено в договоре
В договор, который составляется между двумя сторонами, главными пунктами должны войти: описание жилья, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет вселяться туда вместе с ним. Укажите срок сдачи квартиры в аренду. Это гарантия нанимателю, что его не выгонят через пару месяцев. Во всяком случае, в договоре нужно предусмотреть ситуацию, когда владелец решит вдруг расторгнуть его раньше назначенного срока. Чтобы это не стало шокирующей неожиданностью для квартиранта, ему следует записать условие: известить о расторжении договора не ранее, чем за три месяца до выселения. Кроме того, для подобных случаев рекомендуется прописать штрафные санкции – как для хозяина, который в силу каких-то причин решит расторгнуть договор, так и для нанимателя, если он вдруг вознамерится освободить жилье досрочно.
Разумеется, заранее оговаривается размер арендной платы, сроки (вплоть до дня и часа) ее внесения и то, каким образом хозяин будет получать эти деньги – лично в руки, через банк или как-то еще. Предусмотрите в договоре и такое условие, как возможное повышение арендной платы в течение срока его действия. Или, напротив, исключите такую возможность. Не будет лишним также предусмотреть, кто будет оплачивать коммунальные услуги. По общему правилу так называемые постоянные платежи – квартплату, техобслуживание, услуги ЖКХ, телефон – обычно берет на себя хозяин. А счета за электроэнергию и междугородние разговоры оплачивает квартирант. Эта мера предосторожности избавит вас, к примеру, от необходимости оплачивать телефонные счета со многими нулями, которые могут прийти после того, как жилец скроется в неизвестном направлении. В договор можно включить пункт о праве хозяина квартиры периодически проверять состояние своего жилья и имущества.
Можно отразить и другие пункты, которые стороны сочтут для себя важными. На то и договор, чтобы договаривающиеся стороны могли прописать в нем любые условия, не нарушающие законодательства. Например, «не водить женщин (мужчин)». Или не заводить четвероногих. Риэлторы рассказали о забавной ситуации, предусмотренной в одном договоре, когда хозяин не возражал против поселения на его квадратных метрах… пингвина.
Цена вопроса
По информации замдиректора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Марии Жуковой, рынок аренды жилья сейчас достаточно устойчив. В апреле продолжилась тенденция стабилизации цен, наметившаяся с начала года. В мае произошло незначительное снижение арендных ставок в связи с сезонным увеличением недорогих предложений. Так, средняя стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры сейчас составляет $446 за месяц, 2-комнатную квартиру можно снять в среднем за $578 в месяц, 3-комнатную – за $700. Но уже скоро можно ожидать сезонного повышения средней стоимости найма жилья.
Дороже всего снимать квартиру, разумеется, в ЦАО. Здесь стоимость найма «однушки» колеблется от $500 до $8 000 в месяц, двухкомнатная оценивается от $550 до $12 000, а найм трехкомнатной обойдется в сумму от $800 до $20 000 в месяц. Снять квартиру в Юго-Западном округе тоже довольно дорого. Однокомнатная стоит минимум $450 в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры – $500–600. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы.
Наиболее востребованными на рынке аренды по-прежнему остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станции метро. Широк выбор 2-комнатных квартир. Но только половина из них находит своих жильцов. Перенасыщен предложениями и рынок 3-х и 4-комнатных квартир, спрос на которые в 5–10 раз меньше предложения. В целом, самым популярным является жилье с арендной платой не выше $600 в месяц.

Как не нарваться на уголовщину
По российскому законодательству такая деятельность, как сдача жилья в аренду, облагается 13%-м налогом с физических лиц. То есть 1 апреля следующего года, когда наступает срок подачи налоговой декларации, арендодатель должен прийти с договором в налоговую инспекцию и сознаться, что он получает доход со сдачи жилья в аренду. «Заплатить налоги и спать спокойно». Исключение составляет случай, когда хозяин квартиры заранее договаривается с квартирантом о том, что тот компенсирует ему эти 13% дополнительно к той ежемесячной сумме арендной платы, которая оговорена.
Есть способ уменьшения налоговой ставки. Для этого надо зарегистрировать себя как предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Тогда вы попадаете под действие упрощенной схемы налогообложения и платите не 13, а 6 процентов налога.
Далеко не всем охота расставаться с частью денег от «выручки». Поэтому большая часть сделок заключается по устной договоренности. По данным налоговой инспекции, лишь 2–3% от общего числа сделок на рынке аренды подаются для регистрации в налоговую службу.
Почему лучше заплатить налоги? Прежде всего, так будет честнее. Кроме того, избежите рисков. Например, не доставите удовольствия любознательной соседке «настучать» на вас участковому, который, конечно же, заинтересуется, на каких это основаниях здесь проживают люди, и подаст сведения в налоговую инспекцию. Но это еще «семечки». Есть риск вообще загреметь по статье и даже угодить за решетку!

НА ЗАМЕТКУ

Лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности. Ст. 198 Уголовного кодекса РФ предусматривает наказание штрафом в размере от 100 тысяч до 300 тысяч рублей, арестом от 4 до 6 месяцев либо лишением свободы от 1 года. Утаивание налогов в особо крупных размерах грозит еще более крупными штрафами: до 500 тысяч рублей и лишением свободы на 3 года.
Нежеланием встречаться с налоговыми органами как раз и пользуются разного рода квартирные аферисты.

Распишитесь в получении!
Владелец квартиры может потребовать досрочного освобождения жилплощади только в двух случаях: если наниматель перестал платить за жилье либо замечен в умышленной порче имущества. Но это придется доказывать в суде. Если порчу имущества проще доказать (если его состояние было зафиксировано в приложении), то с деньгами все гораздо сложнее. Ведь чаще всего плату за аренду передают из рук в руки, с глазу на глаз, и доказать, что один обманул другого, сложно. Здесь может выручить расписка – как документ, защищающий права человека, который передает свою собственность во временное пользование. Расписки составляются от руки в двух экземплярах, заверять их нигде не надо. Они имеют такую же силу, как любой юридический документ.
Бесплатные советы
Не торопитесь в выборе временного жилья. Присмотрев подходящее, не поленитесь навести справки у соседей о хозяевах квартиры. Специалисты советуют избегать субаренды. Снятую квартиру нельзя еще раз пересдать! Стремитесь снять жилье только у прямых хозяев. Не постесняйтесь проверить документы, удостоверяющие права арендодателя на квартиру. Рекомендуем составлять письменный договор аренды даже в том случае, когда вы сдаете квартиру знакомому или приехавшему на заработки близкому родственнику. Учтите, что без официально оформленных отношений с жильцом у него нет доказательств законности его пребывания на вашей территории, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания.

ВОПРОС-ОТВЕТ

«Нуждается ли договор аренды в регистрации?
Константин»
– Если заключен договор найма, то независимо от срока его действия он не требует регистрации в учреждении юстиции, а подлежит лишь учетной регистрации в РЭУ, обслуживающем это жилое помещение (для перерасчета коммунальных услуг).
«Я являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире. Хочу сдать ее в аренду. Нужно ли согласие моей соседки?
Владимир Гуляев»
– Важно знать, приватизирована ли комната соседки. Если нет, то ее согласия не требуется. Не нужно оно и если квартира приватизирована целиком, но ваша комната стала только вашей единоличной собственностью. При этом необходимо, чтобы число нанимателей комнаты было не больше, чем собственников, проживавших в комнате до ее сдачи в наем. Таким образом, жилищные условия соседки не ухудшатся, и у нее не будет оснований для претензий.
«Могу ли я сдать квартиру, приватизированную мной и бывшим супругом (в равных долях), без его согласия?
Наталья»
– В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляют по соглашению все ее владельцы. Таким образом, чтобы вам сдать квартиру в аренду, необходимо получить согласие второго сособственника (бывшего супруга).
«Недавно я женился. До регистрации брака в моей собственности находилась 2-комнатная квартира, которую сейчас хочу сдать. Будут ли полученные мною доходы считаться совместной с женой собственностью или только моей?
В. К.»
– Несмотря на то, что квартира является только вашей собственностью, как имущество, нажитое вами до вступления в брак, доходы от ее использования, в том числе и в виде арендной платы, являются в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ совместной собственностью супругов, – как имущество, нажитое супругами во время брака.
«Я живу одна в 2-комнатной квартире. Комнаты смежные. Могу ли сдать одну из них в аренду, а проживать в другой?
Анна Куприяновна»
– В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Таким образом, вы не можете сдавать одну из своих неизолированных комнат, но можете сдать всю квартиру целиком как один объект недвижимости.

На вопросы отвечал юрист управления аренды квартир корпорации «Инком-недвижимость» Юрий Марфин

Материалы раздела подготовила Галина Писарчик при содействии руководителя направления аренды корпорации «МИАН» Гульнары Рахмангуловой