23:30:44
11 апреля 2021 г.

Мешок с деньгами, который нуждается в грамотном управлении

Итак, ПИФы стали более активно внедряться в недвижимость. Откуда у них возник интерес к квадратным метрам, рассказывает генеральный директор ООО «Управляющая компания «НВК» Салават Халилов:– Главная причина интереса крупных инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) – нестабильность фондового рынка. В прошлом году доходность была нулевой! А рынок недвижимости более-менее стабилен. Соответственно, ПИФы рассматриваются как надежный и доходный инструмент инвестиций.
Если вложения в акции можно отнести к высокорискованным вложениям, потому что рынок колеблется в пределах 5–10%, то вложения, к примеру, в офисную недвижимость (сдачу ее в аренду) могут приносить до 18% годовых. Кроме того, квартира, офисный центр – это ликвидный товар, его всегда можно купить и продать.
– В чем различие закрытых и открытых ПИФов?
– Став пайщиком открытого ПИФа, вы можете в любой день из него выйти и продать свои паи управляющей компании, которая обязана их купить по первому вашему требованию. Закрытый ПИФ имеет период, в течение которого управляющая компания не обязана выкупать у вас паи, например, в течение пяти лет. Вы просто получаете доход. Через пять лет фонд ликвидируется, и вы получаете полную стоимость паев. Правда, до окончания пятилетнего срока вы можете продать свой пай на бирже, если они там будут котироваться.
– На рынке еще появились ипотечные ПИФы. Поясните, пожалуйста, как они работают.
– Представим себе ситуацию: вы положили в банк деньги на депозит на 3 – 6 месяцев, и банк ваши средства выдал другому человеку в виде ипотечного кредита на 15 лет. То есть короткое привлечение денег поменял на их длинное размещение. У банка возникает головная боль – где взять длинные деньги? Выход есть – выпуск ипотечных ценных бумаг. Заемщик банка оформляет закладную, в которой написано, что он обязуется выплачивать кредит 15 лет под 15% годовых. Управляющая компания создает паевой фонд, выкупает закладные и получает по ним доход – 15% годовых. Для управляющей компании, инвестирование в закладные является разрешенным инструментом вложений. Мы покупаем эти закладные у банка, даем ему деньги, и он начинает выдавать кредиты дальше. В итоге, заемщик получил деньги, банк – закладную, которую тут же продал и получил опять же деньги. А ипотечный ПИФ получил доход от инвестиций.
– Возникает такое ощущение, что многие ПИФы создают застройщики, чтобы обойти закон о дольщиках…
– Это миф, инструмент ПИФа не решает проблем долевого строительства. Создают ПИФы недвижимости, в основном, бывшие риэлторы, бывшие строители, которые понимают, что коллективные инвестиции для них хорошее вложение, а также те, кто ранее работал с фондовым рынком.
– Пока ПИФ доступен лишь очень состоятельным людям?
– Такое было до недавнего времени. Сегодня образуются ПИФы, пайщиком которых можно стать, заплатив 10 000 рублей.
– Как проверить, насколько надежен фонд?
– Если вы спрашиваете о ПИФах акций, то их надежность напрямую завязана на состояние фондового рынка. Самые надежные ПИФы – это ипотечные, так как они обеспечены недвижимостью.
– ПИФы – это ведь не юридические лица. Как по закону они могут нести ответственность за средства граждан?
– В законе о паевых инвестиционных фондах написано, что ПИФы являются формой коллективных инвестиций. Образно говоря, ПИФ – это мешок с деньгами, в который скинулись пайщики и которыми управляет управляющая компания на основании лицензии. Контроль за деятельностью управляющей компании несет ФСФР и сами пайщики, которые имеют право в любой момент ее поменять.
На каждой платежке должны стоять две печати – управляющей компании и специализированного депозитария, который тоже следит за деятельностью ПИФа. Управляющая компания обязана уведомлять вкладчиков о каждом своем действии. И пайщик может проследить, на какие нужды были направлены его деньги.
Собрание пайщиков может внести изменения в правила доверительного управления паевым фондом. Допустим, мы сдаем офисный центр и ежеквартально выплачиваем пайщикам доход от его аренды. Пайщики в любой момент могут решить, что предпочтительнее направить деньги на расширение объекта или покупку еще одного. Они дают нам, как управляющей компании, соответствующую команду. Мы в свою очередь меняем правила управления, регистрируем изменения в ФСФР, через 30 дней перестаем платить ежеквартальные взносы и покупаем новый объект. Собрание пайщиков – это своего рода законодательный орган, а управляющая компания – исполнительный.
– То есть, лопнуть ПИФ никак не может?
– Если вы имеете в виду, что деньги пайщиков уйдут «налево», то такое невозможно. Спецдепозитарий просто не позволит управляющей компании купить, например, векселя некой компании «Три табуретки», потому, что они не являются разрешенным инструментом. В ипотечном ПИФе мы можем вкладывать деньги только в ипотечные закладные, которые проверяет Спецдепозитарий. Лопнуть ПИФ не может! ПИФ, работающий на фондовом рынке, в связи с падением котировок может получить рыночный убыток, как это часто происходит с ПИФами акций. Но пайщик знает, на что идет, и за возможные убытки несет солидарную ответственность вместе с управляющей компанией.


МНЕНИЯ

Хвастаться нечем
Сергей Озеров, генеральный директор ЗАО «МИАН»:

– Насколько мне известно, ни один из существующих на данный момент ПИФов пока не может похвастаться реализованными проектами. Думаю, что реальные результаты работы этих фондов мы увидим только через два – три года. ПИФы не гарантируют своим пайщикам доходность вложений. А основные риски связаны с тем, что в случае, если объект, в который вложены деньги пайщиков, обесценится, ПИФы не понесут никакой ответственности.
В расчете на добросовестность
Михаил Гороховский, президент МАГР:

– Вкладывая деньги в такие фонды, люди должны понимать всю зыбкость подобной схемы «инвестирования». Ответственность ПИФа и ответственность застройщика перед частным инвестором в такой схеме сознательно разорвана. Что открывает прекрасную возможность для мошенничества. По сути, это идеальная схема для построения пирамид. Если застройщик добросовестный, то пайщики получат через какое-то время в обмен на свои деньги квартиру. А если недобросовестный?
Пусть спадет пена
Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

– Когда-то был у нас «бум» на биржи, банки, всевозможные благотворительные фонды, кооперативы и т. п. Теперь новая мода… ПИФы как инструмент весьма интересны. Но их развитию мешают пока неопределенность в области налогового регулирования и невидимые со стороны истинные намерения многочисленных наплодившихся за последние несколько месяцев ЗПИФов, то есть закрытых паевых инвестиционных фондов. Пена спадет, суть останется. Жаль, что вместе с пеной кого-то смоет…
Риск – минимален
Константин Романов, член совета директоров группы компаний «НОВА»:

– У рынка недвижимости есть два бесспорно положительных качества – безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая, по сравнению с фондовым рынком, инерционность. Объекты рынка недвижимости (здания, земля) – это «материальные активы», которые не могут обесцениваться с такой стремительностью, как ценные бумаги. Фондовый рынок во многом определяется спекулятивным, а не реальным спросом, а спекулятивные операции с «нематериальными активами» весьма рискованны, и всегда следует учитывать фактор внезапной перемены. В моменты взлета он – золотая жила, но в моменты кризиса – увы! – беспощадный разоритель.
А про рынок недвижимости можно сказать, что эта сфера практически безрисковая (хотя в доверительном управлении все-таки принято говорить о риске) для вложений.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация