Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 07 июля 2005 г. 10:28
Публикация в газете: №27 (546) от 07 июля 2005 г.

Мешок с деньгами, который нуждается в грамотном управлении

Итак, ПИФы стали более активно внедряться в недвижимость. Откуда у них возник интерес к квадратным метрам, рассказывает генеральный директор ООО «Управляющая компания «НВК» Салават Халилов:

– Главная причина интереса крупных инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) – нестабильность фондового рынка. В прошлом году доходность была нулевой! А рынок недвижимости более-менее стабилен. Соответственно, ПИФы рассматриваются как надежный и доходный инструмент инвестиций. Если вложения в акции можно отнести к высокорискованным вложениям, потому что рынок колеблется в пределах 5–10%, то вложения, к примеру, в офисную недвижимость (сдачу ее в аренду) могут приносить до 18% годовых. Кроме того, квартира, офисный центр – это ликвидный товар, его всегда можно купить и продать. – В чем различие закрытых и открытых ПИФов? – Став пайщиком открытого ПИФа, вы можете в любой день из него выйти и продать свои паи управляющей компании, которая обязана их купить по первому вашему требованию. Закрытый ПИФ имеет период, в течение которого управляющая компания не обязана выкупать у вас паи, например, в течение пяти лет. Вы просто получаете доход. Через пять лет фонд ликвидируется, и вы получаете полную стоимость паев. Правда, до окончания пятилетнего срока вы можете продать свой пай на бирже, если они там будут котироваться. – На рынке еще появились ипотечные ПИФы. Поясните, пожалуйста, как они работают. – Представим себе ситуацию: вы положили в банк деньги на депозит на 3 – 6 месяцев, и банк ваши средства выдал другому человеку в виде ипотечного кредита на 15 лет. То есть короткое привлечение денег поменял на их длинное размещение. У банка возникает головная боль – где взять длинные деньги? Выход есть – выпуск ипотечных ценных бумаг. Заемщик банка оформляет закладную, в которой написано, что он обязуется выплачивать кредит 15 лет под 15% годовых. Управляющая компания создает паевой фонд, выкупает закладные и получает по ним доход – 15% годовых. Для управляющей компании, инвестирование в закладные является разрешенным инструментом вложений. Мы покупаем эти закладные у банка, даем ему деньги, и он начинает выдавать кредиты дальше. В итоге, заемщик получил деньги, банк – закладную, которую тут же продал и получил опять же деньги. А ипотечный ПИФ получил доход от инвестиций. – Возникает такое ощущение, что многие ПИФы создают застройщики, чтобы обойти закон о дольщиках... – Это миф, инструмент ПИФа не решает проблем долевого строительства. Создают ПИФы недвижимости, в основном, бывшие риэлторы, бывшие строители, которые понимают, что коллективные инвестиции для них хорошее вложение, а также те, кто ранее работал с фондовым рынком. – Пока ПИФ доступен лишь очень состоятельным людям? – Такое было до недавнего времени. Сегодня образуются ПИФы, пайщиком которых можно стать, заплатив 10 000 рублей. – Как проверить, насколько надежен фонд? – Если вы спрашиваете о ПИФах акций, то их надежность напрямую завязана на состояние фондового рынка. Самые надежные ПИФы – это ипотечные, так как они обеспечены недвижимостью. – ПИФы – это ведь не юридические лица. Как по закону они могут нести ответственность за средства граждан? – В законе о паевых инвестиционных фондах написано, что ПИФы являются формой коллективных инвестиций. Образно говоря, ПИФ – это мешок с деньгами, в который скинулись пайщики и которыми управляет управляющая компания на основании лицензии. Контроль за деятельностью управляющей компании несет ФСФР и сами пайщики, которые имеют право в любой момент ее поменять. На каждой платежке должны стоять две печати – управляющей компании и специализированного депозитария, который тоже следит за деятельностью ПИФа. Управляющая компания обязана уведомлять вкладчиков о каждом своем действии. И пайщик может проследить, на какие нужды были направлены его деньги. Собрание пайщиков может внести изменения в правила доверительного управления паевым фондом. Допустим, мы сдаем офисный центр и ежеквартально выплачиваем пайщикам доход от его аренды. Пайщики в любой момент могут решить, что предпочтительнее направить деньги на расширение объекта или покупку еще одного. Они дают нам, как управляющей компании, соответствующую команду. Мы в свою очередь меняем правила управления, регистрируем изменения в ФСФР, через 30 дней перестаем платить ежеквартальные взносы и покупаем новый объект. Собрание пайщиков – это своего рода законодательный орган, а управляющая компания – исполнительный. – То есть, лопнуть ПИФ никак не может? – Если вы имеете в виду, что деньги пайщиков уйдут «налево», то такое невозможно. Спецдепозитарий просто не позволит управляющей компании купить, например, векселя некой компании «Три табуретки», потому, что они не являются разрешенным инструментом. В ипотечном ПИФе мы можем вкладывать деньги только в ипотечные закладные, которые проверяет Спецдепозитарий. Лопнуть ПИФ не может! ПИФ, работающий на фондовом рынке, в связи с падением котировок может получить рыночный убыток, как это часто происходит с ПИФами акций. Но пайщик знает, на что идет, и за возможные убытки несет солидарную ответственность вместе с управляющей компанией.

МНЕНИЯ

Хвастаться нечем Сергей Озеров, генеральный директор ЗАО «МИАН»: – Насколько мне известно, ни один из существующих на данный момент ПИФов пока не может похвастаться реализованными проектами. Думаю, что реальные результаты работы этих фондов мы увидим только через два – три года. ПИФы не гарантируют своим пайщикам доходность вложений. А основные риски связаны с тем, что в случае, если объект, в который вложены деньги пайщиков, обесценится, ПИФы не понесут никакой ответственности. В расчете на добросовестность Михаил Гороховский, президент МАГР: – Вкладывая деньги в такие фонды, люди должны понимать всю зыбкость подобной схемы «инвестирования». Ответственность ПИФа и ответственность застройщика перед частным инвестором в такой схеме сознательно разорвана. Что открывает прекрасную возможность для мошенничества. По сути, это идеальная схема для построения пирамид. Если застройщик добросовестный, то пайщики получат через какое-то время в обмен на свои деньги квартиру. А если недобросовестный? Пусть спадет пена Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: – Когда-то был у нас «бум» на биржи, банки, всевозможные благотворительные фонды, кооперативы и т. п. Теперь новая мода... ПИФы как инструмент весьма интересны. Но их развитию мешают пока неопределенность в области налогового регулирования и невидимые со стороны истинные намерения многочисленных наплодившихся за последние несколько месяцев ЗПИФов, то есть закрытых паевых инвестиционных фондов. Пена спадет, суть останется. Жаль, что вместе с пеной кого-то смоет... Риск – минимален Константин Романов, член совета директоров группы компаний «НОВА»: – У рынка недвижимости есть два бесспорно положительных качества – безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая, по сравнению с фондовым рынком, инерционность. Объекты рынка недвижимости (здания, земля) – это «материальные активы», которые не могут обесцениваться с такой стремительностью, как ценные бумаги. Фондовый рынок во многом определяется спекулятивным, а не реальным спросом, а спекулятивные операции с «нематериальными активами» весьма рискованны, и всегда следует учитывать фактор внезапной перемены. В моменты взлета он – золотая жила, но в моменты кризиса – увы! – беспощадный разоритель. А про рынок недвижимости можно сказать, что эта сфера практически безрисковая (хотя в доверительном управлении все-таки принято говорить о риске) для вложений.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.